Как признать недействительной сделку по купле-продаже недвижимости?

Казалось бы, столько душевных и материальных ресурсов было вложено в заключение сделки. Зачем же ее оспаривать? Однако на практике, увы, порой возникают разные случаи. Например, покупатель спустя какое-то время обнаружил долг по коммунальным платежам, оставшийся ему в наследство от предыдущих хозяев, или на квартиру претендует еще кто-то, или приватизация жилья была проведена некорректно и т.д. В итоге, кроме недовольства, у покупателя появляются основания расторгнуть договор или признать его недействительным. Как это сделать – мы сейчас подробно расскажем.

Какие сделки можно оспорить?

Главное в таких случаях – следовать букве закона. Глава 9 Гражданского Кодекса РФ подробно перечисляет причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной (и основания их оспорить). Они таковы:

• положения сделки нарушают законы или прочие нормативные акты;
• они противоречат нормам правопорядка или нравственности;
• сделка совершена с малолетним гражданином, людьми в возрасте от 14 до 18 лет, а также лицами с ограниченной дееспособностью или вовсе недееспособными;
• сделка совершена под влиянием угроз, обмана, шантажа или насилия (в законе это называется «пороками воли»);
• сделка совершена в состоянии заблуждения – или лицом, не осознававшим значения и последствия своих действий;
• сделка сама по себе ничтожна или мнима.

Что такое «ничтожная сделка»?

Ее особенность в том, что она изначально была заключена с нарушениями требований закона – и, следовательно, ее не нужно оспаривать. Хотя, чтобы вернуть деньги или квартиру, обращаться в суд придется в любом случае. Вторая сторона крайне редко соглашается вернуться на исходные позиции – если она не преднамеренно нарушила закон. В остальных случаях для возвращения статус-кво необходимо иметь на руках решение суда.

Есть следующие основания признать сделку ничтожной:

• договор не только нарушает сам закон (такова оспоримая сделка), но и права третьих лиц;
• при заключении были использованы поддельные или недействительные документы;
• владелец жилья на момент продажи потерял право распоряжаться имуществом;
• сделка является мнимой или притворной.

О последних двух видах стоит рассказать поподробнее. Оба они подразумевают то, что сделка фактически не заключена (даже при наличии документов). Но если при мнимой сделке не было даже намерения ее совершать (и потому права участников сделки не меняются), то притворная прикрывает совершенно иную сделку – например, дарение. К таким также можно отнести сделки, соответствующие виду договоров, но имеющие иные условия: например, в договоре указана одна цена квартиры, а продана она за другие деньги.

Кто может оспорить сделку?

Круг лиц, правоспособных в плане признания недействительности сделки, очень широк. Это могут быть сами стороны – продавец и покупатель, их супруги и наследники, в том числе несовершеннолетние дети (если их права нарушены), опекун или попечитель стороны. Кроме того, оспорить сделку может орган опеки (если было нужно его согласие для заключения сделки, но оно не было получено), прокурор, выявивший нарушение прав, а также банк-кредитор (если без его согласия была продана ипотечная квартира). Если же оспаривается сделка при банкротстве, по причине ее фиктивности в суд могут обратиться кредиторы или финансовый управляющий.

Сроки для оспаривания

Это очень важная деталь, от которой не в последнюю очередь зависит успех дела. Для начала другой стороне, если она не хочет решать дело миром, подается иск. На него необходимо ответить в течение 30 дней. Если ничего не произошло или сторона отказалась удовлетворить требования, дело передается в суд с соответствующими документами.

С того момента, как заявитель узнал об обстоятельствах недействительности сделки, начинается отсчет времени. Если сделку нужно оспорить, срок исковой давности будет составлять один год. Если признать ничтожной – 3 года. Если же сделку оспаривают третьи лица (см. выше), которые не участвовали в сделке непосредственно, срок исковой давности увеличивается до десяти лет.

Порядок признания сделки недействительной

Он будет практически одинаков независимо от того, что вы хотите сделать – признать сделку ничтожной или оспорить ее. Правда, в первом случае будет проще собрать доказательства. Для этого, а также на прочих этапах обращения в суд, может понадобиться помощь профессионального юриста.

Итак, общий порядок действий таков:

1. Собрать доказательства недействительности сделки (документы или диктофонные записи – в случае обмана и угроз).
2. Попытаться решить со второй стороной вопрос миром. Обязательно задокументируйте результат: если ответчик откажется, это будет доказательством в суде.
3. Составить исковое заявление.
4. Подать иск в суд. Лучше сделать это лично, чтобы иск не был случайно утерян на почте.
5. Оплатить госпошлину. Ее стоимость напрямую зависит от цены жилья: если оно стоит не дороже 200 тыс. рублей, то нужно умножить 2% от цены имущества на 3200; если в пределах от 200 тыс. до 1 млн рублей – 1% от цены умножить на 5200; если больше 1 млн – 0,5% цены умножить на 13200. Однако сумма не может превышать 60 тыс. рублей.
6. Присутствовать на заседании суда и получить его решение.
7. Дождаться вступления решения в силу и обратиться к ответчику. Если он снова откажется выполнять требования, можно обращаться к судебным приставам, которые заставят его подчиниться.

В суд, конечно, нужно приходить с определенным пакетом документов. Независимо от того, кто обращается в суд – продавец или покупатель, нужно подать исковое заявление, доказательство попытки мирно решить вопрос, копию договора купли-продажи и квитанцию об оплате госпошлины. Продавцу также будет необходимо добавить к ним выписку с банковского счета (в доказательство неоплаты суммы покупателем) и иные доказательства того, что сделка противоречит закону. Покупателю – подтверждение права собственности, справку о передаче денег продавцу, подтверждения угроз и обмана, если они были, а также иные доказательства противозаконности сделки, зависящие от конкретного случая.

Исковое заявление составляется по определенному образцу. В правом верхнем углу располагается контактная информация: наименование суда (он должен быть городским или районным, по месту расположения квартиры), ФИО истца и ответчика, их личные данные и адреса. Далее рассчитывается цена иска по приведенной выше схеме.

В основной части указывается вся информация о сделке: когда она была заключена, какие условия при этом нарушены и чьи права ущемлены. После этого можно просить вернуть либо недвижимость (если заявление подает продавец), либо уплаченные деньги (если покупатель). Также в прошении можно потребовать компенсацию судебных издержек.

В заключении описывается приложенная к иску документация и ставятся подписи сторон, а также дата оформления.

Подавая в суд на недобросовестного дельца, нужно иметь в виду не только расходы, но и потраченное время. Если поиск доказательств, составление и подачу иска можно осуществить быстро, то вот ждать судебного заседания можно до двух месяцев, еще неделю – его решения и еще месяц – вступления этого решения в силу. А если ответчик откажется в добровольном порядке выполнять условия, то взыскание может растянуться на много месяцев, а то и на годы. Поэтому никогда не стоит пренебрегать возможностью урегулировать вопрос без участия суда: есть небольшой шанс, что проблема решится проще и быстрее.

Даже зная, как происходит признание сделки по квартире недействительной, а также то, что таковыми оказываются до 15% договоров, прибегать к этому не хочется. Поэтому будьте крайне внимательны на стадии проверки документов в ходе купли-продажи, следуйте требованиям закона – и знайте свои права и обязанности. Не помешает также прописать в договоре ответственность за его нарушение: это послужит дополнительной гарантией безопасности. При всех этих условиях вы сможете заключить правомерную сделку и не опасаться ее расторжения. Специалисты агентства недвижимости «Трансферт» с радостью помогут вам, в том числе в юридическом плане – и максимально обезопасят от ненадежных сделок. Обращайтесь!