Покупка жилья на рынке вторичной недвижимости часто вызывает сомнения у потенциальных покупателей. Дело не только в том, что выбор новостроек сейчас огромен, а ипотечные ставки для них гораздо привлекательнее. Сделки по жилплощади, у которой уже был хозяин (а порой и не один), несет некоторые риски. Так, отдельной проблемой может стать нарушение интересов третьих лиц, о которых не всегда известно при просмотре стандартных документов риэлтором или юристом. В этой статье мы поговорим о том, какие ситуации порой могут возникнуть и как обезопасить себя при заключении сделок.
Кто может быть третьим лицом
Российское законодательство (а именно — ГК РФ) не дает точного определения термину. Обычно договор купли-продажи заключается между двумя сторонами — покупателем и продавцом. Существуют ситуации, когда есть другие лица, которые имеют право на собственность продаваемого жилья или проживание в нем — право пользования. При этом в свидетельстве о собственности или в выписке из Росреестра они не упоминаются.
Кто может напрямую или через суд претендовать на право собственности или пользования жилплощадью:
- наследники, которые в установленный законом срок (6 месяцев) не обращались за установлением своих прав наследования или появились после того, как нынешний собственник уже стал владельцем недвижимости;
- супруг собственника, если в документе, удостоверяющем право владения квартирой, он не указан, при этом жилье покупалось в браке и между мужем и женой не заключен брачный договор;
- человек, в пользу которого оформлен завещательный отказ; отказополучатель согласно ст. 1137 ГК РФ устанавливается в завещании;
- родственники владельца, которые зарегистрированы в квартире, но не числятся собственниками;
- люди, проживающие в приватизированной недвижимости, которые добровольно отказались от участия в приватизации;
- наниматели жилья, с которыми действует зарегистрированный договор на определенный период.
Права третьих лиц
Люди, которые претендуют на собственность или пользование недвижимостью, могут обратиться в суд для восстановления своих прав. В целом можно выделить следующие ситуации, где права третьих лиц при продаже квартиры могут ущемляться:
- сохраняется право проживания в жилой недвижимости, когда есть договор аренды или безвозмездного пользования; в договоре при этом меняется собственник, а условия остаются прежними (ст. 675 и п. 1 ст. 700 ГК РФ);
- нарушены права несовершеннолетних, когда ребенок зарегистрирован в квартире или имеет долю в собственности; ущемление прав не происходит только когда при смене места жительства не происходит ухудшения условий, в том числе уменьшения стоимости недвижимости;
- возникли проблемы с предыдущими собственниками жилья, должны быть документы, подтверждающие право приобретения — договор купли-продажи или мены;
- жилплощадь находится под арестом;
- нарушение порядка наследования, когда учтены интересы не всех лиц, имеющих право на долю имущества;
- недвижимость куплена в браке, при этом владельцем указан только один супруг; второй может оказаться в неведении относительно судьбы жилья и иметь право претендовать на его долю;
- жилая площадь находится в залоге, потому что, к примеру, куплена в ипотеку: тогда в Росреестре будет отметка, что квартира с обременением, которое снимает уже новый собственник;
- продавец стал владельцем недвижимости через договор ренты, при этом на момент продажи условия перед рентополучателем до конца еще не выполнены;
- на продажу выставлена часть коммуналки или доля в квартире; здесь может не выполняться правило преимущественной покупки, когда в первую очередь предлагают выкупить ее совладельцем остальной части недвижимости.
В итоге получается, что при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке возможно ущемление интересов третьих лиц в лице несовершеннолетних, супругов, наследников, кредиторов, рентополучателей или предыдущих владельцев.
Как узнать о наличии третьих лиц?
Гражданский Кодекс РФ в ст. 460 предусматривает обязанность продавца передать недвижимость новому владельцу, не отягощенную интересами третьих лиц. Исключение составляет тот случай, когда покупатель согласен приобрести жилье с обременением. В такой ситуации все нюансы и сроки освобождения недвижимости указывают в договоре, иначе суд может признать его недействительным.
Когда проводится сделка купли-продажи на вторичном рынке недвижимости, высока вероятность затронуть интересы третьей стороны. Часто без дополнительной информации сделать вывод о безопасности покупки бывает невозможно. В Росреестре есть информация об обременении, длительной аренде и титульных собственниках, которые указаны в документах, подтверждающих право владения квартирой или домом. Договоры ренты тоже подлежат государственной регистрации.
Что можно сделать, чтобы узнать о наличии интересов третьих лиц, когда предстоит покупка квартиры:
- запросить справку об обременении из ЕГРН;
- проверить домовую книгу или карточку поквартирного на количество зарегистрированных в жилье лиц и то, кем они приходятся собственнику;
- попросить у продавца дополнительно другие документы, например, справки о составе семьи или свидетельство о браке;
- выяснить у продавца дополнительные нюансы, например, не было ли проблем из-за жилья с родственниками;
- заказать сопровождение сделки у юриста или нотариуса перед покупкой жилья.
Как обезопасить себя при сделках
Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры или дома на вторичном рынке, стоит сделать следующее:
- проверить, что супруг единственного собственника дал согласие на покупку — оно оформляется у нотариуса;
- запросить в Росреестре сведения о собственниках и обременении н недвижимость;
- убедиться в наличии согласия органов опеки на сделку, если в числе собственников присутствует несовершеннолетний;
- передавать деньги продавцу с оформлением расписок;
- в договоре прописать пункт, что продавец передает недвижимость, не отягощенную правами третьих лиц;
- указать в договоре тех, за кем остается право пользованием жилья, если такие имеются и покупатель согласен на сделку (п. 1 ст. 588 ГК РФ);
- запросить согласие банка или другой организации, если недвижимость находится в залоге.
Встречаются ситуации, когда размытые формулировки в договоре могут привести к неприятным последствиям. Например, в договоре встречается такая фраза: «ФИО продавца зарегистрирован и проживает по адресу (продаваемой квартиры)». Эта формулировка не дает гарантии, что продавец после подписания договора лишается права пользования жильем. При возникновении споров судья может по-разному истолковать условия договора. Корректной будет такая запись: «Зарегистрированные в квартире ФИО теряет право пользования недвижимостью после государственной регистрации перехода прав собственности на основании ст. 292 ГК РФ».
Дополнительные меры безопасности, которые можно использовать для минимизации рисков:
- сделать договор на титульное страхование недвижимости, когда страховая организация компенсирует покупателю рыночную стоимость жилья, если по решению суда сделка купли-продажи будет признана недействительной;
- сравнить запрашиваемую стоимость жилья со среднерыночной: если она существенно ниже — это повод для сомнений;
- поговорить с соседями, проверить данные о предыдущих владельцах квартиры;
- если один из собственников — несовершеннолетний, стоит убедиться, что новые жилищные условия не ущемляют его интересов;
- в случае наличия у продавца детей, стоит уточнить, был ли потрачен материнский капитал на приобретение квартиры; если доли при этом не выделялись, после совершеннолетия ребенок вправе потребовать восстановление своих прав.
В случае ущемления своих прав третьи лица могут обратиться в суд, чтобы оспорить заключенную сделку. При этом, если срок исковой давности, установленный ГК РФ истек, ответчик вправе заявить об этом для отказа в иске.
Покупка жилья на вторичном рынке влечет за собой риски нарушения прав третьих лиц в виде нарушений прав владения или пользования жилплощадью. Их можно минимизировать, если грамотно подойти к проверке документов. Также возможно заключение сделки купли-продажи с обременением. В договоре следует прописать все обязательства, сроки и условия пользования жильем. Агентство недвижимости «Трансферт» бережет нервы своих клиентов: мы позаботимся о том, чтобы заключенная вами сделка была безопасной! Обращайтесь!
