Сделки с недвижимостью за криптовалюту проводятся с 2013 года, правда пока это касается только европейской части мирового сообщества. В России ввести подобные сделки обещают с 2023 года: над этим уже работают некоторые крупные застройщики. Операции с недвижимостью с использованием криптовалюты удобны для всех участников сделки, но важно помнить о том, что токенизация недвижимости обладает не только преимуществами, но и недостатками. В этой статье мы подробно рассмотрим, что представляет собой понятие токенизации, в каких случаях она может быть использована и можно ли купить недвижимость за токены в России.
Что такое токенизация
Фактически это понятие означает перевод учета и управления активами в цифровой формат. Под активами могут пониматься отдельные здания и помещения, а также связанные с ними финансовые потоки. Токены же отражают цифровые сертификаты активов.
В настоящее время для проведения токенизации используются технологии блокчейна, так как это позволяет добиться высокого уровня надежности и сохранности данных, а также позволяет достичь автоматизации процессов. Однако в таком случае токенизация будет иметь некоторые ограничения:
- Так, необходимы соответствующие законы и развитая инфраструктура, что позволит работать с цифровыми сертификатами собственности. Это связано с тем, что права на недвижимость также записываются в цифровом виде, и владелец недвижимости для проведения токенизации должен иметь возможность присвоить цифровому маркеру право собственности на реальную недвижимость, а также на финансовые потоки, которые с ней связаны.
- Права могут быть переданы через блокчейн. Это означает, что все проводимые сделки должны обладать юридической силой, причем необходимо добиться этого сразу же после продажи токенов.
- Владелец токенов должен иметь возможность быстро обменять их на тот актив, который они символизируют.
Очевидно, что для использования токенизации одного желания продавца и покупателя мало: необходимо разработать соответствующую систему, которая, к тому же, должна быть закреплена на законодательном уровне.
Как проводится токенизация
Процесс токенизации можно сравнить с секьюритизацией, под которой подразумевается способ привлечения инвестиций при помощи выпуска ценных бумаг. Разница в том, что акции и облигации в данном случае заменяются токенами на недвижимость. В случае оформления токенизации на коммерческую недвижимость, можно выделить такие шаги:
- Сначала владелец недвижимости должен создать цифровой сертификат собственности либо на объект, либо на финансовый поток (кредит или ренту), который связан с объектом. Для этого можно воспользоваться такими специальными платформами как Securrency, Polymath, Alt.Estate, Jointer, Securitize или Swarm.
- Затем посредническая структура создаст лимитированную эмиссию токенов, каждый из которых будет соответствовать цифровой доли собственности на объект.
- После проведения эмиссии токены продают инвесторам.
Для каких случаев используется
Существует несколько основных вариантов применения токенизации. Рассмотрим каждый из них подробнее.
Продажа
Продажа объекта недвижимости при помощи токенизации выглядит не слишком сложно.
- Так, для осуществления сделки необходимо выбрать подходящую специализированную платформу, которая оказывает услуги по токенизации.
- Затем подать заявку, которая будет содержать персональные данные владельца недвижимости, а также основные характеристики продаваемого объекта.
- После этого объект должен пройти проверку и независимую оценку стоимости. Осуществляет это которая подрядчик, которого выбирают по согласию между собственником и платформой.
- Затем осуществляется токенизация недвижимости. Важно отметить, что собственник самостоятельно определяет, на сколько виртуальных частей ее поделить и сколько будет стоить каждая из них. Так, можно разделить один объект стоимостью 35 тысяч долларов на тысячу токенов, каждый из которых будет стоить тридцать пять долларов. Токены будут выставлены на платформу, после чего инвесторы приобретут их и станут совладельцами объекта.
Инвестиции
Инвестиция в коммерческую недвижимость путем покупки токенов — шаг довольно рискованный, так как в данном случае существует два основных риска:
- При покупке токенов для инвестирования у вас не будет права собственности на объект, а лишь фиксированные дивиденды или право на часть прибыли, которой может и не быть.
- Право распоряжения собственностью остается за владельцем недвижимости.
Проведение токенизации может быть выгодно собственникам помещений и зданий, которые нуждаются в реконструкции. Если финансовых средств на это нет, можно провести токенизацию недвижимости по тому же сценарию, что и в случае продажи, но с учетом вышеперечисленных условий. Если собственник сможет предложить инвесторам интересный устойчивый план, можно получить дополнительное финансирование таким образом.
Также инвестирование при помощи токенизации часто используется на этапе строительства. Недостаток в данном случае существенный: сложно рассчитать капитализацию объекта, который еще не существует. Также невозможно заранее определить будущую стоимость аренды и налоговых отчислений.
Преимущества в данном случае будут такими:
- Порог входа минимальный, а вложение можно считать относительно безопасным.
- В случае выявления неблагоприятных и угрожающих капитализации факторов из фонда можно выйти достаточно быстро и с минимальными потерями.
Участие в долевом строительстве
Первые 20% финансирования при строительстве нового объекта получить очень сложно. Многие девелоперы страдают от необходимости вести длительные переговоры, выплачивать значительные комиссии и отдавать личную собственность в залог только для того, чтобы убедить инвесторов в перспективности строительства.
Токенизация в данном случае позволит облегчить процесс привлечения инвесторов. Для каждого нового строительства достаточно запустить отдельное ICO со своими токенами и запустить продажу на финансовых рынках. Порог вхождения будет снижен, что позволит увеличить число инвесторов.
У таких сделок обычно бывает три основных этапа:
- Частная предварительная продажа. Закрытые продажи для крупных инвесторов позволят раскрыть перспективы объекта, если они есть. Если инвесторы проявили интерес, можно продолжать процесс. Если нет — лучше закрыть краудсейл. На данном этапе собирается около 10% от общей эмиссии токенов. Инвесторы обычно приглашаются в частном порядке либо под запись.
- Если первый этап завершился успешно, объект можно предложить большему числу инвесторов. Для этого раскрывается большее количество информации об объекте, раскрываются дополнительные данные. На данном этапе продается около 70% токенов.
- Остатки токенов продаются без барьеров для инвесторов и в открытом порядке. Это необходимо для того, чтобы привлечь к проекту дополнительное внимание и снизить издержки на рекламу.
Преимущества токенизации
В качестве основных плюсов можно перечислить такие факторы как:
- Доступность, так как инвестирована может быть даже небольшая сумма;
- Скорость заключения сделки, так как вместо нескольких недель вы потратите на это всего несколько секунд;
- Сделки могут быть осуществлены когда и где угодно: вам не придется физически присутствовать в банке или на бирже;
- Достаточно широкий выбор объектов недвижимости.
Недостатки и опасность
Практика токенизации существует недостаточно долго, чтобы можно было утверждать, что она полностью безопасна для всех участников сделки. На законодательном уровне в нашей стране регулирование сферы пока даже не обсуждается, однако выпускать токены можно. Иными словами, отсутствует правовое регулирование и инфраструктура, которые обеспечивали бы дополнительную надежность и безопасность как для продавца, так и для покупателя.
Кроме того, речь не идет о мгновенной ликвидности. Так, сама возможность покупки токена не означает, что он будет приобретен в ближайшее время. Пока что не существует отдельного и удобного рынка, а лишь специализированные площадки, аудитория которых не слишком обширна.
Know Your Customer и Anti-Money Laundering
KYC — это процедура идентификации личности. Она обязательно должна быть проведена, чтобы получить подтверждение, что все инвесторы благонадежны, и среди них нет фейков или мошенников.
AML — это процедура проверки личных данных по Politically Exposed Persons и другим спискам, в которых содержатся данные об опасных пользователях. В ходе проверки изучаются данные о гражданстве, посещении стран с высоким риском террористической угрозы и других действий, которые могут говорить об опасности конкретного пользователя.
При покупке недвижимости в США проведение процедур KYC и AML строго обязательно. Сделать это можно самостоятельно или при помощи специальных платформ. Например, Cryptonomos.
Какие данные могут потребоваться для предоставления:
- ФИО и другие паспортные данные;
- Где вы проживаете: индекс, город, страна;
- Адрес регистрации или фактического проживания;
- Номер телефона для связи.
Эти данные также необходимо будет проверить на подлинность, поэтому вас могут попросить предоставить:
- Фотографию или скан паспорта или другого документа, например — прав;
- Селфи с паспортом, чтобы было видно ваше лицо: если вы оформляли кредит онлайн, то уже знаете, как это делается;
- Иногда также просят предоставить оплаченные счета за ЖКХ, чтобы подтвердить ваш адрес проживания.
Можно ли купить в России недвижимость за токены?
Готовых кейсов на сегодняшний день нет: процесс находится в стадии разработки и отладки. Над предложением работает группа компаний «Самолет». Строительная компания «Петербургская недвижимость» сообщала о планах создания специальной платформы для продажи токенов, но на март 2023 года она еще не была введена в эксплуатацию.
Впрочем, строительные компании рассчитывали провести первые сделки с токенами в 2023 году. Если они будут успешными, возможно, такая схема продажи и покупки недвижимости быстро станет одной из самых востребованных.
