Общее собрание собственников (ОСС) — это возможность управлять качеством жизни любого многоквартирного дома (МКД). По сути это полноценный орган управления, который может принимать важные решения по разным вопросам. Вот что может стать предметом обсуждения:
- смена управляющей компании;
- проведение реконструкции или капитального ремонта здания;
- перепланировка помещений или смена их назначения (жилое-нежилое);
- установка шлагбаумов, организация парковки или детской площадки на придомовой территории;
- благоустройство двора, посадка деревьев, установка рекламных конструкций и прочее.
Требования законодательства к проведению ОСС представлены в главе 6 Жилищного Кодекса РФ.
План организации собрания
ОСС — трудоемкий процесс, который требует тщательной и длительной подготовки. Минимальный срок, необходимый для оповещения жильцов и сбора всех документов, составит не менее 3-4 недель. Чтобы решить проблему максимально быстро, будет полезно заручиться поддержкой соседей или знакомых, которые проживают в этом же доме. При этом инициатором собрания может стать любой житель дома.
Общий план действий по подготовке ОСС:
- собрать данные обо всех собственниках помещений в доме, в том числе владельцев торговых точек, коммунальных квартир и муниципалитета, если какое-то имущество МКД принадлежит им;
- выбрать место, время и дату проведения ОСС, максимально удобное для всех жильцов дома: если явка окажется недостаточной, решение не будет иметь законной силы;
- подготовить повестку собрания;
- собрать контакты собственников и (при необходимости) деньги и разослать уведомления о проведении собрания;
- рассчитать процент голосов для каждого собственника, а также приготовить бюллетени для проведения голосования;
- провести собрание, обсудить вопросы повестки и проголосовать;
- подвести результаты голосования и оформить итоговый протокол.
Важный момент: нужно оповестить всех владельцев помещений в доме, иначе недовольные принятым решением жильцы или управляющая компания могут добиться отмены результатов через суд.
Как инициировать
В соответствии со статьей 45 ЖК РФ выступать организатором собрания всех владельцев жилья может кто-то из собственников, управляющая компания по своей инициативе или по обращению собственников, чья доля голосов составляет не менее 10%. При этом процент голосов определяется пропорционально площади недвижимости во владении (ст. 48 ЖК РФ).
Когда инициатором выступает УК, все заботы и финансовые траты ложатся на нее. Если собрание организуют жильцы, здесь не обойтись без помощи — обойти все квартиры и найти всех владельцев помещений в одиночку крайне сложно, поэтому важно найти единомышленников. В каждом МКД должен работать совет дома, который возглавляет председатель: можно обратиться за помощью к ним либо поговорить с соседями и знакомыми.
Чтобы инициировать собрание, в первую очередь нужно подготовить реестр собственников помещений. Сначала запрашивают сведения в управляющей компании, потом — выписку по объекту капитального строительства в ЕГРН. После получения документов составляется таблица всех помещений дома с указанием кадастровых номеров и по ним запрашиваются выписки ЕГРН по каждому. Предварительно стоит проверить правильность и полноту данных из выписки по объекту капитального строительства — практика показывает, что там часто встречаются ошибки.
Собственники установлены, вопросы для обсуждения сформулированы — можно приступать к выбору места и даты проведения собрания и готовить повестку. Делать это следует заранее и продуманно: вносить изменения нельзя, а уведомить участников нужно в установленный законом срок. День ОСС должен быть удобен для большинства собственников, чтобы явка была максимальной.
В повестку включают все вопросы, которые предполагают поднять на собрании. Также в ней должны быть: адрес дома, форма собрания, инициатор, место и время его проведения. Вопросы нужно формулировать максимально корректно и понятно, чтобы ответить на них можно было однозначно. Каждый следует указывать под отдельным номером. Нельзя использовать в перечне обсуждений пункт «другое», только конкретные формулировки.
Как уведомить
Жилищное законодательство обязывает уведомить владельцев помещений в МКД не менее чем за 10 дней до дня, в который будет проводиться ОСС. Если собрание проводится впервые или не было обговорено иных способов ранее, сделать это можно лично под подпись и по почте — заказным письмом, обычное не подойдет. На первой общедомой встрече допустимо установить другие способы оповещения в будущем, в том числе телефонным звонком или через мессенджеры.
Способы и даты оповещений собственников отражают в соответствующем реестре. При использовании заказных писем датой уведомления датой считается день отправки, в подтверждение прикладываются почтовые квитанции к протоколу собрания. Если во время личного обхода квартир для уведомления одновременно собирают деньги на проведение собрания, нужно оформлять расписки об их получении. Так как законодательно расходы возлагаются на инициатора собрания, все взносы остаются делом добровольным.
Если в будущем для уведомления собственников о собраниях планируется использовать номера телефонов, необходимо заполнить согласие на обработку персональных данных. Оно подписывается один раз и может быть отозвано.
Хотя это и не предусмотрено ЖК РФ в качестве официального уведомления, будет не лишним развесить объявления на досках объявлений в подъездах МКД: это повысит осведомленность жильцов. Также можно разложить листовки в почтовые ящики.
Как провести
Есть три формы проведения ОСС — это очная, заочная и очно-заочная. От вида собрания зависит способ голосования и обсуждения: при заочном или очно-заочном ОСС можно выразить свое мнение онлайн, например, через специальные информационные сервисы в интернете. При очном и очно-заочном ОСС нужно подготовить бюллетени для тех, кто будет голосовать лично, при этом обсуждения проходят в определенную дату, о которой оповещают заранее.
На очной встрече участникам необходимо взять с собой паспорт и документ, подтверждающий право собственности, чтобы принять участие в голосовании. Если вместо владельца помещения присутствует его доверенное лицо, дополнительно понадобится нотариально заверенная доверенность, которую прикладывают к протоколу собрания.
В бюллетенях для голосования нужно подготовить три варианта ответа для каждого вопроса — «за», «против» и «воздержался». Если будет отмечено сразу несколько клеток по одному пункту или пропущены вопросы, а также не указаны сведения о голосующем и нет его подписи, то такой бланк считается недействительным.
При очном формате собрания собственники помещений собираются в назначенные дату и время и проводят обсуждение вопросов по повестке. Собрать всех на встречу — хорошая идея даже при заочном голосовании, ведь это дает возможность выслушать мнения жильцов — но без споров, скорее всего, не обойдется. Также на ОСС можно пригласить сторонних лиц — например, юристов для консультации или людей для подсчета голосов по бюллетеням. Если за одну встречу обсуждение завершить не удалось, можно продолжить его в другое время.
Как оформить протокол
После того, как ОСС проведено и принято решение по всем вопросам повестки, результаты собрания оформляют в протокол. Для этого счетная комиссия (количество ее членов не регламентировано, состав утверждают на собрании) проверяет протоколы и занимается подсчетом голосов. Чтобы голосование признали состоявшимся, необходимо больше 50% голосов, рассчитанных пропорционально площади помещений в собственности. При подсчете учитываются только правильно заполненные и подписанные бланки, где напротив каждого пункта выбран только один вариант ответа. Бюллетени для голосования прикладываются к протоколу собрания.
Требования к оформлению протокола и порядок передачи его копии в органы управления представлены в Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр. В протоколе обязательно должна быть отражены название, дата составления и регистрационный номер, время проведения собрания, заголовок для основного содержание и само содержание, адрес хранения протоколов и решений владельцев помещений МКД, приложения (бюллетени и прочее), подписи председателя, секретаря и лиц, проводивших подсчет голосов, а также инициатора собрания.
В пункте 2 Приказа перечислены обязательные приложения к протоколу: реестр собственников помещений, сообщение о проведении ОСС, реестр вручения сообщений (уведомлений), перечень лиц, которые присутствовали на собрании, доверенности представителей собственников, рассмотренные документы, по которым шли обсуждения, бланки для голосования и прочие документы, подтверждающие правомерность ОСС и принятых решений. Вносят также данные тех, кто был приглашен в качестве эксперта для консультации или для участия в подсчете голосов.
В основной части протокола должны быть отражены все вопросы, которые обозначены в повестке собрания. Сам раздел разбит на три подраздела — кто выступал, какие предложения поступили и какое решение принято. Недопустимо указывать пункт «разное», а также вносить информацию по обсуждению пунктов, не перечисленных в повестке.
В течение 10 дней после собрания результаты и оформленный протокол нужно предоставить в управляющую компанию (ТСЖ), к которой относится МКД. Также в этот срок нужно ознакомить с оформленными документами собственников помещений в месте, которое было утверждено на собрании. Копии также хранятся в месте, определенном на ОСС.
Согласно пункту 2 Приложения 2 Приказа № 937/пр от 25.12.2015 года инициатор ОСС МКД обязан предоставить подлинники протокола и принятых решений (Федеральный закон № 485-ФЗ от 31.12.2017 года) в орган государственного жилищного надзора по месту расположения дома. Срок передачи составляет пять дней с момента получения итоговых документов управляющей компанией или ТСЖ. Факт передачи должен быть подтвержден документами (почтовая квитанция, подпись получившего бумаги должностного лица). Электронный протокол и решения заносятся в государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства.
Несогласные с решением собственники или лица, которые посчитали проведение собрание незаконным, могут обжаловать результаты в течение полугода с момента оформления протокола. Ответственность за достоверность сведений в протоколе возложена на предсетале собрания, секретаре и лиц, проводивших подсчет голосов. За подделку результатов предусмотрена уголовная ответственность.
Теперь вы знаете, как провести собрание собственников помещений в многоквартирных домах. Это бывает достаточно сложно, но для принятия важных решений необходимо. К тому же собрания собственников по сути относятся к органам, управляющим жизнью МКД. Наличие времени и инициативной группы, а также знание юридических аспектов помогут защитить интересы собственников – а на возникшие вопросы рады ответить специалисты АН «Трансферт». Обращайтесь!
