При покупке жилья далеко не всегда исходят из удобств проживания. Часто решающую роль играет стоимость, близость от центра города или инфраструктурных элементов. Поэтому нет ничего удивительного в том, что после оформления кредита у жильцов возникает желание перестроить квартиру под свои нужды.
Перепланировка — комплекс строительных мероприятий, которые позволяют менять конфигурацию жилплощади в соответствии с планом работ. В процессе может происходить:
- перемещение инженерных коммуникаций;
- монтаж сантехнического оборудования за пределами кухни или ванной комнаты;
- перестановка газовой плиты с возможной заменой на электрическую модель.
Помимо перечисленных вариантов, существует масса других способов перепланировки. Все зависит от сложности проекта и архитектурных особенностей квартиры. В некоторых случаях проводится комбинированный ремонт, включающий:
- демонтаж несущих элементов;
- замену и укрепление полов;
- прорезание дополнительных отверстий, проходов и ниш в стенах;
- возведение стен в новых местах;
- снос встроенных элементов с целью освобождения жилплощади и т. д.
После завершения работ в итоговом паспорте здания фиксируются все изменения и новые элементы. Это необходимо для проверки безопасности жилья и здания в целом. Полный регламент процесса можно найти в соответствующих разделах Жилищного кодекса РФ, а также в нормативно-правовых актах СНиП.
Основная трудность в случае перепланировки ипотечной квартиры заключается в том, что по закону фактическим собственником такого жилья является банк. В связи с этим никакая перепланировка невозможна без предварительного согласования с ним.
Возможность диалога с банком
На начальном этапе следует разграничивать для себя понятийную базу. Проведение капитального ремонта не влияет на метраж и расположение помещений, в то время как перепланировка подразумевает снос разделительных элементов и возведение новых уже в других местах.
Как правило, банки негативно относятся именно к внесению изменений в конфигурацию квартиры, находящейся в ипотеке. Причина этому — снижение ее рыночной стоимости. Своеобразной страховкой от этого служит договор ипотечного кредитования, в котором может быть прописан пункт о запрете любых строительных мероприятий до полного погашения всей суммы долга. Если такого нет, то жильцы могут рассчитывать на благополучный исход переговоров с банком. Как правило, крупные кредитные учреждения не возражают против этого, требуя лишь соблюдения всех необходимых формальностей.
Жесткий подход к соблюдению регламента связан с общей сложностью процесса перепланировки. Несоблюдение технологических стандартов в перспективе может привести к обрушению несущих конструкций и признанию всего дома непригодным для дальнейшего проживания.
Перепланировка — виды и особенности работ
Существует ряд требований, которые выдвигаются к перепланировке строительно-архитектурными организациями. В частности, жильцы могут проводить:
- работы по изменению внешнего вида помещений;
- замену пришедших в негодность элементов квартирного хозяйства;
- все виды сантехнических работ;
- замену внешних элементов без уменьшения или увеличения размеров проемов.
Все перечисленные виды работ не влекут никаких глобальных изменений параметров жилплощади, поэтому не требуют согласования в строительных организациях. При наличии эскиза и технологического плана могут быть проведены следующие работы:
- демонтаж и переустановки стены, которая не имеет статуса несущей;
- объединение или разделение санузла;
- увеличение кухни за счет нежилого пространства (коридор, кладовка);
- капитальные работы с полом.
Категорически запрещается:
- увеличивать подсобные помещения за счет других комнат, если это приводит к уменьшению жилого пространства более чем на 25%;
- проводить любые работы, которые затрагивают общедомовые инженерные коммуникации;
- совмещать кухню и комнату, если установлена газовая плита и не планируется ее замена на электрическую;
- сносить полностью или частично несущие конструкции;
- разбирать и переносить санузел в другое, не предназначенное для него, место и т. д.
Все перечисленные особенности проведения работ по перепланировке носят общий характер. В зависимости от особенностей каждой квартиры списки запрещенных или разрешенных работ могут быть расширены.
Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке со всеми инстанциями?
Перепланировка квартиры в ипотеке имеет узаконенный алгоритм, которого нужно строго придерживаться. Несоблюдение регламента может повлечь за собой административную ответственность вплоть до отчуждения жилья.
Работа с ипотечным договором
В кредитном соглашении прописывается пункт о возможности полной или частичной перепланировке помещения, а также санкции за незаконное проведение такого типа работ. Однако одного разрешения недостаточно. Также необходимо удостовериться, что:
- срок договора составляет не менее 1 года;
- на руках есть свидетельство о праве собственности на жильё или выписка из ЕГРН.
Договор с жильцами
Перепланировка – это постоянный шум, грязь и множество ненужных элементов строительных конструкций в подъезде. В большинстве случаев согласование строительных работ с соседями носит устный характер и обусловлено правилами хорошего тона. Официальный документ может потребоваться в тех случаях, если перепланировка:
- проводится в коммунальной квартире;
- затрагивает места общего пользования.
Помимо этого, при проведении работ необходимо поддерживать свободный доступ к мусоропроводу, лестнице и общедомовым инженерным коммуникациям, а также не загромождать аварийный выход.
Составление проектной документации
Существует 2 варианта визуализации будущей перепланировки:
- Эскиз — без капитальной перестройки жилья.
- Проект — с изменением конфигурации и размеров комнат в квартире.
Проект представляет собой официальный документ, в котором отражаются все изменения, которые планируется внести в первоначальный жилищный план. К составлению плана перепланировки допускаются только профильные организации, имеющие допуск CPO. В противном случае проект не имеет юридической силы и не будет рассмотрен в Жилищной инспекции.
Согласование проекта с банком и страховой
После утверждения конечного варианта проекта необходимо обратиться со всеми документами в банк. Как правило, кредитные учреждения рассматривают заявку на перепланировку около месяца. Такой срок обусловлен необходимостью тщательной проверки информации, предоставляемой заявителем.
Помимо этого, заявитель должен уведомить о перепланировке и страховую компанию. Это связано с тем, что после капитальной перестройки может измениться метраж ряда комнат, а это, в свою очередь, влияет на сумму отчислений за квартиру.
В случае одобрения перепланировки жилец получает от банка список требований, которые он обязан выполнить. В частности, необходимо:
- предоставить все документы на перепланировку;
- выполнить работы в заданный период времени;
- повторно зарегистрировать план квартиры в органах БТИ и самостоятельно получить выписку из ЕГРН.
Обращение в Жилищную инспекцию и БТИ
Не стоит затягивать с обращение в Жилищную инспекцию – в противном случае есть риск не успеть с перепланировкой в срок, обозначенный банком. Помимо технологической спецификации, регистрирующему специалисту необходимо предоставить следующие документы:
- заявление от лица, на которое оформлен договор ипотечного кредитования;
- нотариально заверенные документы, подтверждающие согласие соседей, банка и страховой компании на проведение перепланировки;
- технический паспорт квартиры и поэтажный план здания.
Помимо этого, в некоторых случаях может потребоваться разрешение из Роспотребнадзора, пожарной инспекции и т. д. Проверка, анализ и выдача заключения по проекту или эскизу занимает не более 45 дней. Организация оставляет за собой право итогового осмотра отремонтированной квартиры для составления акта о повторном вводе площади в эксплуатацию.
В БТИ заявитель обращается уже после завершения работ по перепланировке для получения нового технического паспорта на жилье. Дежурному специалисту необходимо предоставить пакет документов, аналогичный тому, который собирался перед обращением в Жилищную инспекцию. Дополнительно придется только оплатить госпошлину. Срок выдачи нового варианта техпаспорта составляет от 1 до 2 недель.
Сроки и стоимость
Длительность рассмотрения запроса на перепланировку не имеет точных временных рамок. Это связано с рядом сопутствующих факторов: сложностью проекта, особенностями в строении здания и т. д. Как правило, перепланировка занимает около 4 месяцев — от момента согласования с банком и до окончания ремонтных работ. После же потребуется около 2 месяцев, чтобы сделать новые документы на квартиру и зарегистрировать их в Росреестре.
Средняя стоимость перепланировки составляет 100 000 рублей с учетом особенностей каждого региона. Сюда входят:
- профессиональная консультация со специалистом в области жилищного законодательства;
- оформление проекта;
- согласование его с органами Жилищной инспекции;
- переоценка жилья;
- оформление нового технического паспорта.
В каких случаях могут отказать?
Практика показывает, что жильцы ипотечных квартир часто получают отказы в выдаче разрешения на перепланировку. Негативное решение может быть продиктовано следующими причинами:
- высокая вероятность частичного разрушению здания;
- выявление незаконной перепланировки до подачи документов;
- нарушение действующего законодательства на каком-либо из этапов и т. д.
И все же отказ – это не повод опускать руки. В первую очередь необходимо устранить проблему, которая послужила причиной такого решения, а затем снова подать запрос на перепланировку.
Последствия незаконной перепланировки
Процесс согласования перепланировки со всеми сторонами отличается сложностью и долгосрочностью. Пытаясь избежать этого пути, некоторые недобросовестные жильцы самостоятельно меняют положение и конфигурацию комнат, не уведомив об этом ни банк, ни страховую компанию, ни органы БТИ. Эта неосмотрительность впоследствии дорого обойдется.
За проведение перепланировки, не прошедшей согласование в жилищной инспекции, жильцы несут административную ответственность. Сумма штрафа в таком случае варьируется в диапазоне от 1 000 до 25000 рублей в зависимости от габаритов здания. Банк, как ответственное лицо, имеет право накладывать дополнительные обязательства. Это может быть:
- оформление перепланировки в принудительном порядке;
- восстановление первоначального вида жилья;
- досрочное погашение всей суммы кредита, которое подразумевается при одностороннем расторжении договора.
Заключение
После проведения всего комплекса работ по перепланировке необходимо:
- передать в банк все документы, описывающие итоговое состояние квартиры, в качестве которых могут выступать кадастровый или технологический паспорт помещения;
- поставить в известность страховую компанию;
- приготовиться к визиту регистратора из страховой компании, который проведет повторную оценку имущества в соответствии с изменениями метража квартиры.
Наличие квартиры в ипотеке существенно усложняет процесс перепланировки жилья. Но, несмотря на все трудности, такая договоренность вполне достижима на официальном уровне. Действуя максимально открыто, вы сможете не только обустроить жилье по своим предпочтениям, но и обезопасить свой бюджет от штрафов и пеней за незаконное вмешательство в архитектуру здания.
