При заключении сделки по купле-продаже недвижимости порой возникает немало подводных камней. Особенно часто это происходит при покупке вторичного жилья. Обычному человеку, не знакомому с юридическими тонкостями, может быть трудно составить договор с учетом всех возможных нюансов, особенно без помощи риелторов. Кроме того, продавец иногда оказывается нечистым на руку и утаивает от покупателя важную информацию о документах на квартиру или сведения, касающиеся ее состояния. Чтобы не быть обманутыми и точно знать, что сделка прошла по всем правилам, потенциальные продавцы и покупатели обращаются к специалисту, который профессионально занимается подготовкой документов и их заверением — нотариусу. Нотариальное удостоверение сделки поможет упростить процесс приобретения и оформление жилья в собственность и сделает его максимально прозрачным. Сегодня мы поговорим о том, когда именно необходимо обращаться нотариусу при купле-продаже недвижимости и какие преимущества это даст.
Сделки, требующие нотариального удостоверения
Иногда купля-продажа квартиры связана с факторами, которые при отсутствии юридического сопровождения могут усложнить и запутать весь процесс. Поэтому, согласно законодательству, в подобных случаях стороны обязаны обращаться к нотариусу, иначе их сделка будет считаться недействительной. В Гражданском кодексе четко прописано, при каких условиях нотариальная сделка является обязательной. К ним относятся следующие обстоятельства:
- Продажа одной доли, когда квартира (или иная недвижимость) принадлежит нескольким владельцам. В этом случае каждый собственник обладает преимущественным правом покупки и должен дать письменное разрешение, согласно которому он не претендует на продающуюся долю и ее может приобрести другой человек. Нотариус следит за тем, чтобы все стороны ознакомились с договором и подписали его, после чего сам заверяет документ. Если же все собственники собираются продавать свои доли одному человеку и делают это одновременно, нотариальная сделка не обязательна.
- Супруги собираются приобрести квартиру и хотят, чтобы каждому из них принадлежала определенная доля жилплощади. Нотариальная сделка необходима в том случае, если при заключении брака не был составлен брачный договор, определяющий размер долей каждого из супругов при покупке недвижимости. Конечно, приобрести квартиру без брачного договора и услуг нотариуса супруги тоже могут, но в таком случае она будет считаться их совместной собственностью.
- Одним из собственников недвижимости является лицо, не достигшее 18 лет. Участие нотариуса предотвращает вероятность того, что в ходе сделки будут нарушены права несовершеннолетнего и взрослые родственники безнаказанно заберут себе долю ребенка в квартире. Кроме того, для совершения сделки, в которой участвует несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки.
- Квартира или доля в ней дарится или наследуется. В этом случае нотариус следит, чтобы недвижимость перешла к законному владельцу и ушлые родственники не забрали себе то, что им не принадлежит.
- Один из владельцев квартиры является недееспособным. Здесь порядок примерно тот же, как и при наличии несовершеннолетнего владельца. Нотариус должен удостовериться, что органы опеки дали свое согласие на сделку.
- Тот, кто хочет продать квартиру или долю в ней, не может присутствовать при сделке лично. Лицо, действующее от его имени, сможет осуществить продажу только в том случае, если у него есть оформленная у нотариуса доверенность.
- Доля в квартире приобретается в ипотеку. Это достаточно сложный случай с правовой точки зрения, поэтому без участия нотариуса такие сделки не проводятся.
Мы говорили непосредственно про квартиры, но и на другую недвижимость указанные требования закона тоже распространяются. В остальных случаях участие нотариуса при заключении договора купли-продажи не является обязательным, однако оно облегчит процесс оформления документов и поможет избежать двусмысленных формулировок и других моментов, из-за которых потом могут возникнуть неприятные последствия.
Преимущества нотариальной сделки купли-продажи квартиры
Обращение к нотариусу имеет ряд плюсов, благодаря которым процесс сделки заметно упростится для ее участников, а также уменьшится вероятность того, что какой-либо юридический аспект не будет учтен.
Обычно выделяют следующие преимущества нотариального удостоверения сделки:
- Продавцам и покупателям не нужно самим узнавать, действительны ли их документы, а также не придется штудировать гражданский кодекс для поиска правовых последствий сделки. За них все это сделает нотариус. Кроме того, он проверит, наложены ли на квартиру разного рода обременения — например, находится ли она в залоге. Поэтому у продавца будет меньше шансов утаить от покупателя важную информацию и передать ему свои долги вместе с квартирой. Нотариус также проверит, соответствует ли договор купли-продажи юридическим нормам.
- Нотариус выступает как третья, незаинтересованная сторона и может беспристрастно оценить, каковы намерения участников сделки. Это поможет пресечь любые попытки мошенничества, принуждения и использования поддельных документов. Нотариус также проверит, признавался ли кто-то из участников сделки недееспособным и имел ли судимость. Сокрытие этих факторов недопустимо.
- Нотариус поможет обезопасить средства покупателя при осуществлении сделки, открыв специальный счет. При оплате покупки деньги вначале поступят именно на него, и только после подписания всех нужных бумаг и заверения договора будут переведены продавцу. Нотариус отвечает за то, чтобы деньги при необходимости были возвращены покупателю.
- Обращение к нотариусу упростит регистрацию договора в Росреестре. Он подаст все необходимые документы самостоятельно, а срок регистрации составит от одного до трех дней (для обычных граждан — от 7 до 9 дней).
- Копия документа, выданная нотариусом, имеет ту же юридическую силу, что и оригинал. Это позволит уменьшить риски при потере документов — появится возможность при необходимости получить новый экземпляр.
- Если договор был заключен с помощью нотариуса, его сложнее оспорить в суде, так как этот документ создавался с учетом всех основных юридических норм и нотариус подтвердил своей подписью, что обе стороны его одобрили.
- Среди нотариусов относительно мало мошенников, так как деятельность таких специалистов строго курируется Федеральной и региональной нотариальными палатами. Если вы все же сомневаетесь в честности выбранного эксперта, подлинность лицензии нотариуса можно проверить на сайте одной из этих организаций.
Некоторые относят к минусам то, что услуги нотариуса не являются бесплатными. Однако без обращения к нему издержки могут быть только больше. Работу нотариуса оплачивает либо одна из сторон (чаще всего покупатель), либо обе стороны, разделив стоимость его услуг поровну. Итоговая сумма будет складываться из размера госпошлины и цены сопутствующих услуг. Допустимые размеры госпошлины и цен на услуги прописаны в статье 333.24 Налогового кодекса РФ. Так, госпошлина составляет 0,5% от суммы договора и не может быть меньше 300 руб и больше 20 000 руб. Цены за услуги варьируются в зависимости от регионов в пределах указанных в законе границ.
Этапы проведения нотариальной сделки
- Подача документов нотариусу. Если вы составили проект договора сами, можете также предоставить его. Тогда нотариус сможет доработать этот документ.
- Нотариус проверяет подлинность ваших документов, собирает необходимую информацию и составляет договор (или дорабатывает предложенный ему вариант).
- Участники сделки знакомятся с договором, который составил нотариус, и при необходимости в него вносятся правки.
- Участники сделки подписывают договор, если согласны со всеми его пунктами.
- Нотариус заверяет договор, подписывает его и ставит печать.
- Договор передается на государственную регистрацию в Росреестр.
- После регистрации договора происходит оплата услуг нотариуса.
Данный алгоритм является наиболее распространенным, но не универсальным. Этапы сделки могут варьироваться в зависимости от ситуации.
Заключение
Нотариальная сделка потребует дополнительных усилий и затрат, но благодаря ей вы сможете в дальнейшем избежать многих неприятных ситуаций, связанных с тем, что какие-то юридические тонкости не были учтены. Во многих случаях обращение к нотариусу не является обязательным, однако оно способно сэкономить вам нервы и время. Ведь даже простая на первый взгляд сделка иногда имеет ряд рисков, которые только эксперт сможет вовремя обнаружить.
