Этот вопрос мучает многих клиентов агентств недвижимости. У каждого варианта есть плюсы и минусы, причем они почти перекрывают друг друга. Часть из них – объективные параметры, часть зависит от личных предпочтений и важна не для всех. Однако учитывать при выборе будущей квартиры стоит все: удержать от покупки способен даже один-единственный фактор, если он для вас критичен.
Стоимость
Хотя цена квартир по регионам и районам будет отличаться, общие закономерности все же есть. Квадратный метр в новостройке в среднем стоит на 15-20% дешевле, особенно на ранней стадии строительства. Квартиры с одинаковым количеством комнат (и одной стоимости) будут почти наверняка разными по метражу: новостройки за ту же цену будут просторнее. Вдобавок квартиры без отделки (это может быть лишь новостройка – если только она не перешла в собственность владельца, но он там не жил, и вторичкой такое жилье считается лишь условно) тоже будут стоить дешевле. Но стоит учитывать то, что вместе с ценой жилья вам придется оплатить еще и ремонт, который тоже влетит в копеечку. С квартирой на вторичном рынке такой проблемы не встанет: максимум, что вам понадобится сделать, – это косметический ремонт. Точно не потребуется выравнивать стены, проводить электричество и т.д. (если, конечно, вы не решите снести все, что осталось от прошлых хозяев, и заменить устаревшие коммуникации). Если же вы покупаете квартиру в новостройке под ключ, куда уже можно заселиться, то цена на нее заметно обгонит по дороговизне варианты на вторичном рынке. Так что ответ на вопрос, что дешевле – вторичка или новостройка, не так уж однозначен.
Ипотека
Банки значительно охотнее оформляют ипотечный кредит на квартиру в новостройке. Во-первых, процентная ставка по ним выгоднее (разница 0,5-1% в долгосрочной перспективе обернется крупной суммой). Во-вторых, большинство ипотечных программ ориентированы именно на новостройки. Тому есть причины: аккредитованный застройщик быстро получает одобрение банка, исключаются срывы сделки, не надо изучать предыдущую историю покупки квартиры (ибо ее нет). Банку значительно проще иметь дело с новостройкой, поэтому в офисах застройщика всегда имеется ипотечный брокер. Можно подать заявление и оформить документы на месте. Со вторичкой такого не получится: нужно будет обращаться с бумагами в несколько банков, имущество подвергать оценке – и ждать одобрения кредита под менее выгодный процент. Поэтому, если вы точно решили брать ипотеку, с новостройкой это будет сделать проще.
Риски при покупке
Сейчас их стало меньше, чем в прошлом десятилетии, однако полной гарантии безопасности, к сожалению, у покупателя все еще нет. Особенно это касается вторичного рынка: история владения квартирой может преподнести неприятные сюрпризы. К примеру, если на каком-то этапе сделка была нелегитимной, таковыми признаются и все дальнейшие передачи недвижимости от одного владельца к другому – а страдает при этом конечный собственник. Если в документах фигурируют дарственная или договор ренты, это тоже настраивает покупателя против выбора такой квартиры.
В новостройке эти риски исключены, но есть другие. Редкий, но возможный вариант – банкротство застройщика и заморозка строительства дома. Банкротство сейчас почти не встречается, а вот замедлиться постройка вполне может. Также стоит уделять внимание документации застройщика и имеющихся у него разрешениям, чтобы в дальнейшем не столкнуться с осложнениями вроде замедления сроков строительства. Сейчас требования к документам высоки, и застройщики стараются не допускать нарушений, но всякое бывает. Порой случается так, что уже построенный и заселенный дом могут снести из-за грубых нарушений в документах или их фальсификации (что делает здание самостроем).
Плюсы и минусы квартир в новостройках
Перейдем непосредственно к перечислению факторов, способных повлиять на решение о покупке новостройки – как положительных, так и отрицательных. Не все из них одинаково значимы, но для кого-то могут быть первостепенными.
Плюсы квартир в новостройках таковы:
- выбирать новостройку проще благодаря большому количеству информации на форумах и сайтах;
- новые технологии и коммуникации, которые прослужат долго;
- чистота юридических документов и отсутствие истории квартиры;
- легкое оформление и заключение сделки;
- более низкая стоимость жилья;
- больший метраж по сравнению со вторичками;
- большой выбор планировок и местоположения;
- простота оформления ипотеки;
- благоустроенные дворы с парковками и детскими площадками;
- не нужно демонтировать оставшуюся от прежних хозяев обстановку;
- коммунальные платежи зачастую меньше, поскольку у многих новостроек своя котельная;
- вы заселяетесь в действительно новую квартиру, полностью вашу, где до этого никто не жил;
- соседи, как правило, одного с вами круга, и атмосфера в доме более дружеская и приятная.
Однако не обойдется, конечно, и без минусов:
- невозможность быстрого заселения (и, соответственно, затраты на дополнительное жилье в ожидании переезда);
- риск потери вложений и затягивания сроков сдачи дома;
- возможность несоблюдения строительных норм и недобросовестной работы застройщика, ошибки в проектировании, которые затруднят жизнь в новостройке – а то и сделают ее невозможной;
- в течение полугода в новой квартире нельзя прописаться;
- большие затраты времени и средств на ремонт;
- неуютные дворы без зелени, особенно сразу после сдачи дома в эксплуатацию (деревья просто не успевают вырасти);
- возможные проблемы с парковочными местами, которые слишком дороги для жильцов;
- шум от ремонта в первые несколько лет – и у вас, и у соседей;
- в течение первых 3-4 лет дом будет давать усадку, и после этого может понадобиться дополнительный ремонт;
- в ряде случаев – плохая инфраструктура и транспортная доступность;
- много неясности до момента сдачи дома в эксплуатацию, а то и заселения: предсказать размер коммунальных платежей, развитие инфраструктуры и многое другое на бумаге невозможно.
Плюсы и минусы вторичного жилья
Столь же неоднозначна ситуация и здесь: факторов, которые могут повлиять на выбор при покупке, более чем достаточно.
Плюсов у жилья с хозяевами много:
- рынок вторичного жилья больше, следовательно, больше и вариантов выбора;
- развитая инфраструктура;
- возможность сразу увидеть будущую квартиру со всеми ее преимуществами и недостатками, двор и парковочные места;
- возможность заселиться в квартиру сразу после заключения договора: зачастую там остается еще и мебель;
- стоимость коммунальных платежей известна заранее, как и порядок работы управляющей компании;
- соседи не будут делать ремонт все одновременно, как в свежесданной новостройке;
- дворы, как правило, озеленены;
- если дом находится в историческом центре, в нем всегда приятно жить.
Минусов тоже предостаточно:
- много сложностей с историей квартиры, велика вероятность появления в будущем претендентов на нее разных дальних родственников, наследников и т.д.;
- более сложный процесс взятия ипотеки (и менее выгодный процент);
- более сложное заключение сделки с хозяевами квартиры, необходимость подстраиваться под их нужды и распорядок;
- коммуникации более старые и имеют шанс износа, а их ремонт будет долгим и трудозатратным;
- типовое жилье может оказаться неудобным, а перепланировка займет много времени, денег и усилий;
- во дворе очень редко бывает свободное место для парковки;
- фото квартиры на сайте и в реальности могут радикально отличаться, и вариантов придется перебрать много, что эмоционально тяжело;
- соседи могут оказаться не самыми приятными людьми и создавать проблемы всему дому.
Заключение
Как видите, принять решение действительно не так просто. Вооружитесь бумагой и ручкой, выпишите в один столбик те факторы, которые вас устраивают, а в другой – те, что удерживают от покупки. Кому-то принципиальнее рациональные факторы вроде цены и особенностей взятия ипотеки, а кому-то – окружение, отношения с соседями и т.д. Определившись с тем, что перевешивает, вы сможете понять, какая квартира для вас лучше – новостройка или вторичка.
Какой бы вариант вы ни выбрали, нужное жилье наверняка получится найти с помощью АН «Трансферт»! Воспользуйтесь каталогом на сайте, чтобы просмотреть рынок первичной и вторичной недвижимости, или загляните к нам в офис (не во время карантина, конечно). Мы обязательно поможем вам найти и купить квартиру вашей мечты!
