В нашей стране налогом облагается очень и очень многое, причем налоговая ставка для среднестатистического гражданина с небольшой зарплатой достаточно высока. Мало кому хочется лишать себя значительной доли выручки от продажи имущества и просто дарить эти деньги государству. Однако же без системы налогообложения невозможной стала бы и бесплатная медицина, и адресная поддержка государства для отдельных групп лиц и другие социальные программы.
Все ответы содержатся в Налоговом кодексе, однако эта литература настолько специфична, что без предварительной подготовки разобраться в хитросплетениях формулировок получится не у каждого. Кроме того, в Налоговый кодекс периодически вносятся поправки, призванные перекрыть мошеннические схемы, но дополнительно все запутывающие. Планируете продать квартиру и хотите избежать уплаты налога или хотя бы снизить его? Мы собрали для вас актуальную информацию и подробно разъяснили, как рассчитывается налог, а главное - как снизить его величину.
Правила уплаты для физических лиц.
В первую очередь, важно помнить о том, что такого понятия как “налог с продажи квартиры” в принципе не существует. При реализации своего имущества вы платите классический подоходный налог, как и при начислении официальной заработной платы. Тот самый пресловутый НДФЛ в размере 13%. К сожалению, не все знают, с какой суммы рассчитывается этот налог, так как за последние годы в законодательстве произошли существенные изменения. Разберемся во всем по порядку.
Налог придется заплатить в том случае, если вы реализуете недвижимость, находящуюся у вас в собственности менее 5 лет. Однако изменения, внесенные в законодательство, позволяют сократить этот срок до трех лет для некоторых категорий граждан:
- Если недвижимость досталась вам в наследство или ее оформили на вас близкие родственники по договору дарения.
- Если недвижимость получена вами по приватизации.
- Если вы продаете свое единственное жилье. Обратите внимание: если вы приобрели новую квартиру за три месяца до продажи, ее не будут учитывать при расчете налога.
- Если недвижимость получена вами в результате заключения договора пожизненного содержания с иждивением.
Как видно, список довольно обширный, однако для большинства граждан минимальный срок владения все еще составляет пять лет.
Для того, чтобы уплатить налог, вы обязаны составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в ближайшее отделение. Какие документы потребуются для оформления декларации:
- Паспорт и копия.
- Документы купли-продажи недвижимости.
- Документы, подтверждающие факт получения денег. Это может быть квитанция из банка или расписка.
- Документы, подтверждающие, что вы собственник.
- Если при заполнении декларации вы применяете формулу “доходная часть минус расходная”, необходимо предоставить документы, подтверждающие ваши расходы: любые чеки, а также квитанции из банков.
- Непосредственно форма декларации 3-НДФЛ.
При оформлении налоговой декларации вы также можете реализовать свое право на налоговый вычет. Таким образом вы можете вернуть миллион рублей, однако помните, что воспользоваться своим правом вы можете лишь раз в год. Иными словами, продавая несколько объектов недвижимости, возврат денежных средств в этом объеме будет возможен только для одного из них.
Важно помнить, что налог с продажи квартиры для физических лиц рассчитывается с момента регистрации права собственности в Росреестре. Иными словами, именно с этого момента начинается отсчет дней до момента, когда государство больше не предъявит претензий на ваши средства. Именно поэтому крайне важно своевременно подтверждать право собственности, в особенности при оформлении договора дарения или получения недвижимости по наследству.
Во многих регионах в 2021 году проходит программа реновации, поэтому особенно важно помнить о том, что для тех, кто продает квартиру, полученную по этой программе, закон предусматривает отсчет времени по предыдущей квартире. То есть, вы можете продать новую квартиру и не платить налог, если старая находилась в вашей собственности более трех (при соблюдении вышеописанных исключений) или пяти лет.
Когда не нужно платить?
Итак, мы определили, каким общим правилам подчиняется имущественное налогообложение в случае продажи, давайте теперь подробнее поговорим о том, когда платить налог не придется.
Скажем сразу: скрывать свои доходы от государства и не подавать налоговую декларацию - плохая идея. За уклонение от уплаты налогов можно получить реальный срок. Согласитесь, относительно незначительная сумма налога этого не стоит. Если вы не хотите платить подоходный налог при продаже недвижимости, мы рекомендуем вам внимательно изучить условия, при которых это требование с вас снимается. Так, например, налог с продажи квартиры пенсионерам начисляется так же, как и всем остальным. Они освобождены от уплаты имущественного налога, но это не касается налога с продажи недвижимости. Поэтому даже если недвижимость продает пенсионер, он вынужден подчиняться общим правилам.
При каких условиях у собственника есть право не платить налог:
- Если это ваше единственное жилье, которым вы владеете не менее трех лет.
- Более трех лет назад вы приватизировали конкретную квартиру: в этом случае налог платить не придется, даже если в собственности у вас есть и другие виды недвижимости.
- Вы получили квартиру, которую планируете продать, от близких родственников: это может быть договор дарения или наследство, при этом в праве собственности вы должны быть не менее трех лет. В противном случае налог с продажи квартиры по наследству реализуется в полном объеме.
- Вы продаете квартиру дешевле, чем покупали.
- Вы продаете недвижимость по цене налогового вычета в 1 млн рублей. Такие случаи, конечно же, крайне редки, однако все еще существуют. Здесь, правда, идет в ход теневая схема расчетов между покупателем и продавцом, и мы крайне не рекомендуем вам участвовать в таких схемах.
Итак, как мы видим, вариантов уклониться от уплаты налога немного, и все они исключительно законны, за редким исключением в виде последнего пункта. Однако есть и другие способы уйти от уплаты налога: правда, в этом случае придется проявить некоторую долю смекалки.
- Если квартира находится в долевой собственности, вы можете реализовать ее по долям, и в этом случае сумма налогового вычета перекроет стоимость доли в большинстве случаев.
- Если стройка затягивается или вы передумали приобретать квартиру у конкретного застройщика, вы можете реализовать ее по договору переуступки. Да, по закону даже в этом случае необходимо уплатить налог, однако есть очень интересный нюанс. Налог в 13% в случае продажи по переуступке применяется только к разнице суммы. То есть, если вы купили квартиру за условные 5 млн, а продаете за 5,5 млн, налог будет применяться к разнице в 500 тысяч. Не забываем про налоговый вычет. В дополнение ко всему, если вы продаете квартиру по той же стоимости или ниже, налог платить не придется вовсе.
Итак, как мы видим, есть варианты продать квартиру и без уплаты налога, однако они все же несколько специфичны, и не подходят для абсолютного большинства собственников. Поэтому намного интереснее вопрос, как снизить стоимость налога, раз уж полностью избежать его уплаты не удастся.
Как можно заплатить меньше?
Вариантов снизить сумму налога несколько, однако у каждого из них есть свои особенности, о которых всегда важно помнить, чтобы не попасть в неприятную и опасную ситуацию.
- Самый распространенный способ снизить сумму налога - применить налоговый вычет. Для тех, кто продает недвижимость, сумма вычета составляет 1 млн рублей, и применить этот бонус можно лишь один раз в год.
- Если вычет вас не устраивает, вы можете испробовать другой способ: снижение размера дохода от продажи на сумму расходов для реализации. Помните, что все ваши расходы должны быть документально подтверждены. Это могут быть банковские квитанции, товарные чеки и любые другие документы, подтверждающие факт ваших расходов, напрямую связанных с продажей конкретной недвижимости. Для некоторых случаев такой вариант намного выгоднее, чем применение вычета. В зачет идут траты на строительство и отделку, оплата ДДУ, а также общая стоимость квартиры при покупке. Сумма налога рассчитывается по измененной формуле. От стоимости квартиры отнимаем общую стоимость ваших расходов, а уже от получившейся разницы высчитываем 13%.
- Если вы сначала продаете одну квартиру, а затем сразу же покупаете другую в течение одного года, у вас есть возможность получить еще один бонус от государства. Со стороны системы налогообложения это разные сделки, и ваши действия в ходе каждой из них будут разными. Сначала вы платите налог с продажи одной квартиры, а затем получаете вычет при покупке второй. Однако если налоговый вычет в 1 млн рублей можно получить лишь раз в год, то этот вычет можно и вовсе оформить только один раз в жизни. Максимальная сумма, которую вы можете получить - 260 тысяч рублей, поэтому перед тем, как остановиться на данном варианте, необходимо взвесить остальные доступные опции.
Многие агенты по продаже недвижимости рекомендуют клиентам указывать заниженную стоимость, чтобы уйти от уплаты налога или хотя бы значительно снизить его размер. Мы не рекомендуем вам связываться с такими схемами. Любое расхождение указанных цифр с реальными делает вас абсолютно беззащитными перед законом. Ваши права не будут защищены, а ответственность за нарушение законодательства не заставит себя ждать. Выгоднее и безопаснее пользоваться законными способами снизить размер налога, которые мы собрали для вас.
Как рассчитать и оплатить?
Уплата налога происходит при помощи оформления налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. Сумма, которую вам придется заплатить, напрямую зависит от особенностей конкретной сделки, а также от того, каким из вышеперечисленных требований соответствует ваш случай продажи.
Если вы не используете ни один из способов снижения величины налога и находитесь в собственности менее трех или менее пяти лет (в зависимости от дополнительных условий), сумма налога составит 13% от суммы вашей выгоды, если вы являетесь резидентом. Для нерезидентов сумма налога составляет 30%. Что понимается под суммой выгоды? Разница между кадастровой стоимостью квартиры на момент покупки и на момент продажи. Если вы продаете квартиру дороже, чем покупали, от большей стоимости отнимается меньшая, и с получившейся разницы высчитывается налог в 13%.
Закрепим, как рассчитывается налог при продаже квартиры:
- Определяем кадастровую стоимость квартиры: ее легко можно обнаружить на официальном сайте Росреестра. Эту величину необходимо умножить на коэффициент 0,7, чтобы получить скорректированную стоимость.
- Затем смотрим в договор с покупателем вашей квартиры. Налог вы будете платить с наибольшей суммы.
- Если вы имеете право на вычеты, их необходимо использовать при расчете. Это может быть налоговый вычет в 1 млн или же формула “доход минус расход”, о которой мы уже говорили выше.
- 13% высчитываются от разницы между стоимостью вашей квартиры и стоимостью ее реализации.
Для того, чтобы оплатить налог, необходимо правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ и предоставить вместе с ней все необходимые документы. Декларация 3-НДФЛ состоит из:
- Титульного листа, на котором указывается вся основная информация: ваши ФИО, ИНН, дата рождения, сведения о паспортных данных и так далее.
- Первого раздела, в котором содержатся данные о КБК, ОКТМО, а также указывается сумма налога.
- Второго раздела, где проводится непосредственно расчет налога.
- Приложение, в котором указываются ваши доходы.
- Приложение, в котором указываются все вычеты.
- Дополнительный расчет к приложениям.
Форма заполнения декларации существует в открытом доступе, однако мы рекомендуем пользоваться актуальной формой непосредственно на официальном сайте Налоговой службы или в ближайшем к вам отделении.
Какие документы потребуется предоставить одновременно с декларацией:
- Паспорт.
- Договор купли-продажи.
- ИНН.
- При необходимости - любые документы, подтверждающие факт расходов с вашей стороны.
- Любые документы, подтверждающие факт передачи финансовых средств.
- При необходимости - дарственная или документ, подтверждающий вступление в наследство.
Для того, чтобы уплатить налог, вы можете подать документы любым из удобных для вас способов:
- Посетив отделение лично.
- Отправить по почте с описью.
- При наличии электронной подписи - отправить онлайн при помощи Единого портала государственных услуг.
Налоговая декларация подается не позднее 30 апреля года, последующего за продажей недвижимости. Сумму рассчитанного налога необходимо перевести в государственный бюджет не позднее 15 июля с момента подачи декларации. Реквизиты счета, на который необходимо будет осуществить перевод, вам выдадут в отделении Налоговой службы.
Помните, что за уклонение от уплаты налога предусмотрен штраф в размере 20% от суммы, которую вы должны были внести. Если вы не можете внести полную сумму, рекомендуем вам обратиться в ФНС и написать соответствующее заявление: при наличии объективных обстоятельств вам пойдут навстречу, и вы можете получить рассрочку.
Напоминаем вам, что даже в том случае, если вы не получили дохода со сделки, необходимо своевременно подавать декларацию, чтобы избежать возможных проблем с Налоговой службой.
