Покупка новостройки – дело серьезное и ответственное. Помимо других вопросов, нужно разобраться с компанией-застройщиком, проверить ее надежность (обязательно прочитайте отзывы и поспрашивайте жильцов сданных в эксплуатацию домов!), необходимую документацию и разрешения, уточнить все детали насчет дома и т.д. В их многообразии трудно не запутаться – и уж тем более вспомнить все сходу. Поэтому мы собрали для вас необходимый перечень того, о чем точно стоит поинтересоваться перед покупкой.
Официальная документация
Надежный застройщик всегда имеет свежую и полную документальную базу. Существует обязательный перечень бумаг, которые строительная компания должна быть готова предъявить – как на сайте, так и в офисе.
- Разрешение на строительство, сопоставимое со сроками сдачи дома в эксплуатацию. Оно должно быть оформлено на имя застройщика. Если этого документа нет, построенный дом не будет принят Госстройнадзором.
- Инвестиционный контракт (кто-то должен вложиться в строительство).
- Документация на участок, где возводится дом. Он может быть в аренде, субаренде или собственности. Лучшим вариантом будет аренда, поскольку арендованный участок тщательнее проверяется контрольными органами. Если же земля у застройщика в собственности, он может возводить дом очень плавно и никуда не торопиться. Также должно быть указано назначение участка: если он отдан под индивидуальную постройку, там нельзя будет построить многоквартирный дом.
- Акт о вводе дома в эксплуатацию, если строительство уже завершено.
- Документация на сам строящийся дом (проектная декларация и документация).
- Договоры с энерго-, газо-, тепло- и водоснабжающими компаниями. Если они у застройщика есть уже на начальном этапе, будущие жильцы дома могут быть уверены в поставке электричества, воды, тепла и газа. Можно также уточнить и информацию насчет этих компаний, посмотрев отзывы о них.
- Бухгалтерская документация о прибылях и убытках, а также задолженностях подрядчиков, свидетельства о государственной регистрации компании и о постановке на учет в налоговой.
- Заключение аудиторской проверки в течение последнего года.
- Форма договора, по которой будут продаваться квартиры в доме – ДДУ или купли-продажи.
Стоит ознакомиться с этими документами, выложенными на сайте застройщика, а также попросить менеджеров в офисе показать их вам. Обратите внимание на расхождения в бумагах, если обнаружите их: сроки должны быть свежими.
Финансовые и юридические вопросы
Особое внимание следует уделить типу договора о продаже квартиры – а по возможности еще и проконсультироваться по его содержанию с грамотным юристом. Если это договор ДДУ, он должен содержать всю необходимую информацию о квартире: число окон и дверей, уровень отделки, счетчики энергии и т.д.
Также стоит выяснить у менеджера порядок внесения оплаты. Как правило, в договоре пишут, что дольщику нужно внести деньги в течение 3-5 дней после возвращения документов из Росреестра – однако менеджеры в офисе могут сообщить о необходимости предоплаты или первичного взноса. В этом случае покупатель вправе обратиться в прокуратуру и сообщить о нарушении федерального закона ФЗ №214. Стоит уточнить и способ оплаты – рассрочка, ипотека или полная оплата.
Из других финансовых моментов стоит выяснить следующие:
- кто инвестирует средства в строительство дома;
- сотрудничество застройщика с банками, его кредиты и залог (чем меньше долговых обязательств, тем более надежна компания);
- дополнительные расходы на услуги;
- условия расторжения договора.
О самом доме
Также застройщику нужно задать вопросы насчет возводимого дома. Если вы покупаете жилье еще на стадии котлована, то тип дома самостоятельно определить нельзя – нужно выяснить, будет ли дом кирпичным, панельным или каркасно-монолитным. У каждого типа есть свои плюсы и минусы. Кирпичные дома дольше возводятся и имеют мало этажей, зато очень надежны; панельные быстро строятся, но там нельзя сделать перепланировку, да и шумоизоляция страдает; каркасно-монолитные считаются лучшими, т.к. обладают всеми вышеперечисленными достоинствами.
Материал стен также может быть разным. Кирпич более надежен и прочен, силикатный блок экологически чист и удобен в использовании.
Обязательно стоит выяснить вид отделки квартиры: она может быть полной или черновой, а также отсутствовать в принципе. В квартиру с полной отделкой можно сразу заселяться, поскольку там есть все необходимое: полностью сделан ремонт, установлены светильники, наклеены обои и т.д. Черновая отделка обеспечивает только установленные выключатели, розетки и стеклопакеты, выровненные пол и стены; в квартире без отделки в вашем распоряжении будут только бетонные стены. Вид отделки будет влиять и на цену квартиры: без нее получится дешевле.
Наконец, стоит выяснить число квартир на одном этаже, а также наличие и месторасположение лифта и мусоропровода.
Об инфраструктуре
Заселяясь в новостройку, покупатель должен особенно задуматься об инфраструктуре. Если вокруг дома еще ничего не построено, надо выяснить, что и когда появится рядом. Парковочные места, школы и детские сады, магазины и торговые центры – все, что вам важно, должно располагаться поблизости, поэтому стоит уточнить этот вопрос. А вот если рядом имеются заводы с вредным производством, кладбища или железнодорожные пути, такое соседство вряд ли кого-то порадует – о чем покупатель, конечно, должен узнать до покупки. Не помешает запросить генплан: там отображается не только схема квартиры, но и общее расположение дома и окружающих его объектов (которое может отличаться от заявленного описания).
Заключение
Выяснив все необходимые вопросы, конечно, нужно посмотреть объект. Посетите шоурум и сравните состояние квартиры с обещанным в рекламе. Также сопоставьте увиденное с отчетами о строительстве на сайте и его сроками (дом в 15-17 этажей можно возвести примерно за два с половиной года). При желании можно выйти на стройплощадку и оценить материалы и видимые элементы конструкции хотя бы на вид, а также рассмотреть сам процесс строительства в целом. Если материалы используются недобросовестно или что-то не так с поведением рабочих – это повод задуматься.
Как видите, вопросов при покупке квартиры в новостройке возникает немало. Не торопитесь принять решение, внимательно слушайте ответы и выясняйте детали: это позволит избежать неприятных сюрпризов в дальнейшем. Если вам неохотно отвечают на вопросы или утаивают детали и документы, лучше откажитесь от покупки и обратитесь в более надежную компанию. Там никто не откажется предоставить все необходимые детали и контакты сотрудников, сопровождающих покупателя в течение процесса. Делайте выбор осмотрительно и доверяйте только профессионалам. В этом вам поможет агентство недвижимости «Трансферт»!
