Большинство людей считают, что для оформления ипотеки необходим большой первый взнос. Именно это убеждение заставляет их откладывать покупку недвижимости на потом. На самом деле, реально получить жилищный кредит, не вкладывая собственные сбережения. Мы расскажем, как оформить ипотеку без взноса.
Для чего нужен взнос
Обычно кредит на приобретение недвижимости предполагает внесение первоначального взноса в размере 15-20% от суммы сделки. Остальные 80-85% кредитор готов выдать под процент.
Первоначальный взнос необходим банку в качестве гарантии вашей платежеспособности и надежности. Если у потенциального заемщика нет собственных накоплений для оплаты части стоимости квартиры, то как потом он будет погашать долг?
Вторая причина требования первого взноса по ипотеке – кредитор перестраховывается и не дает клиенту всю сумму, за которую тот приобретает жилье. Вполне может случиться так, что через какое-то время рыночная цена данного объекта снизится. Появляется риск, что при необходимости реализовать недвижимость в счет погашения ипотеки (например, при систематической неуплате) вырученная сумма не покроет весь долг.
Банки поощряют клиентов, готовых внести высокий первый взнос. Практически везде для них предусмотрены пониженные процентные ставки и более лояльное рассмотрение заявки. Но если денег нет, приходится прибегать к разным ухищрениям.
Способы получения ипотеки без взноса
Купить жилье в ипотеку без первоначального взноса возможно. Вот несколько действительно работающих способов, как это сделать:
- Воспользоваться акциями от банка или застройщика. Иногда сами кредитные учреждения и строительные компании готовы продать жилье в ипотеку без первого взноса. Такое происходит нечасто, и вам нужно быть готовыми к строгим требованиям по остальным пунктам договора. Например, может потребоваться обязательное оформление страховки жизни и здоровья; предложение может быть предназначено только для зарплатных клиентов или распространяться на определенные квартиры (которые плохо продаются по базовым условиям);
- Если у вас нет денег на первый взнос, можно оформить потребительский кредит. При этом важно правильно рассчитать собственные финансовые возможности, чтобы потом не попасть в число просрочников. Некоторые банки готовы кредитовать на оплату первоначальной суммы по ипотеке, но при условии, что и жилищный кредит будет оформлен у них;
- Когда нет возможности или желания брать потребительский займ, воспользуйтесь проверенным способом: займите у друзей и родственников. Они и процент вряд ли возьмут, и к коллекторам не обратятся в случае задержки;
- Сейчас расширены условия получения материнского капитала: он полагается семьям даже при рождении первого ребенка. Эти средства разрешается использовать на оплату первоначального взноса по ипотеке. Если у вас нет собственных сбережений, это отличный выход из ситуации. Схема оформления такого кредита уже давно отработана, и практически все банки готовы учитывать маткапитал при выдаче денег на покупку жилья;
- Первоначальный взнос от заемщика не потребуется, если он получает военную ипотеку. На самом деле, государство в лице Министерства Обороны РФ вносит первую часть стоимости жилья, но из своих денег военнослужащему платить не надо. Взамен он обязан нести службу в течение всего срока погашения этого кредита, в противном случае задолженность будет переведена лично на него;
- Многие россияне имеют право воспользоваться жилищными сертификатами и субсидиями, которые тоже могут быть направлены на оплату первого взноса по ипотеке. Например, молодые и многодетные семьи, молодые специалисты (учителя, врачи и т. д.), вынужденные переселенцы и выезжающие из населенных пунктов Крайнего Севера. Обратите внимание, что чаще всего такие сертификаты выдаются на уровне регионов: уточнить возможность их получения необходимо в администрации своего города;
- Если у вас есть дорогостоящее имущество (например, транспорт или ценные бумаги), оно поможет найти средства на первый взнос по ипотеке. Конечно, заложить саму эту собственность в рамках жилищного кредита не получится, но оформить отдельный займ вполне возможно. Например, у вас есть машина, которую можете отдать в залог тому же банку, где берете ипотеку, или другому. Полученными в долг деньгами вы платите первый взнос и оформляете кредит на покупку жилья;
- Отдельно нужно сказать о займе под залог имеющейся недвижимости. В таком случае вам необязательно брать ипотеку: вы можете получить деньги на любые нужды, а заложенная квартира или земельный участок послужат гарантией возврата долга. Такие программы предполагают длительный срок выплаты, как и по жилищному кредиту, но процентная ставка будет выше. Кстати, заложить в пользу банка можно не только собственное имущество, но и принадлежащее другому человеку – конечно, с его согласия. Главное, чтобы рыночная стоимость залога превышала сумму кредита.
Есть еще один вариант оформления ипотеки без первого взноса – завышение стоимости в договоре. Он тоже используется и даже рекомендуется некоторыми риэлторами, когда у покупателя нет собственных сбережений. Но спешим предостеречь: такая схема несет серьезные риски и для заемщика, и для продавца недвижимости!
В чем суть данного метода? Банк рассчитывает сумму ипотеки, исходя из стоимости квартиры в договоре купли или в оценочном отчете. Чтобы не платить из своих денег, стороны сделки договариваются указать в контракте сумму больше на 15-20% (в зависимости от того, сколько должен быть первый взнос). В результате кредитор выдает заемщику полную стоимость жилья.
В чем заключаются риски? Во-первых, в оценочном отчете будет прописана рыночная стоимость данной недвижимости. Если она ниже указанной в договоре, банк будет рассчитывать сумму кредита, исходя из данных оценки. Вторая проблема – если выявят умышленное искажение стоимости, в ипотеке сразу откажут, а то и занесут в черный список заемщиков!
Для продавца ситуация еще сложнее, ведь он получит оплату только после переоформления права собственности: до этого момента все взаимодействие строится на доверии. Представьте, что поддавшись на уговоры покупателя, вы написали для банка фиктивную расписку о получении первого взноса, а сделка сорвалась. Затем вторая сторона, воспользовавшись ситуацией, стала требовать возврата денег, которых на самом деле вы не брали. Неприятно, правда?
Требования к заемщику и недвижимости
Условия ипотеки без первоначального взноса мало чем отличаются от других жилищных кредитов. От заемщика потребуются:
- российское гражданство;
- постоянная прописка;
- возраст в среднем от 21 до 65 лет;
- наличие официальной работы на протяжении как минимум 3-6 месяцев;
- подтверждение достаточной платежеспособности, чтобы оплачивать ипотечные взносы;
- хорошая кредитная история.
Требования к получателю ипотеки в каждом банке немного различаются, поэтому ориентироваться надо на условия конкретного кредитора. Помните, что супруг всегда становится созаемщиком по жилищному займу и он тоже должен соответствовать всем перечисленным выше пунктам. Если в кредитной сделке также участвуют поручители, требования распространяются и на них.
Какую недвижимость можно приобрести в ипотеку? Перечень объектов, доступных для покупки в кредит, обширен. Это могут быть жилые помещения (квартиры, комнаты, дома и доли в них), строящиеся квартиры, земельные участки и дачи, гаражи и машиноместа, коммерческие, складские и производственные площади.
Практически в каждом банке можно получить займ на приобретение квартиры, а вот купить гараж или частный дом может быть проблематично. Традиционно самый широкий выбор ипотечных объектов в программах государственных учреждений: Сбербанк, Россельхозбанк, ДОМ.РФ.
Какую недвижимость можно купить в ипотеку:
- не обремененную залогом или арестом;
- с оформленным правом собственности (так, нельзя купить в кредит арендованную землю);
- на которую получены все установленные законом документы (например, кадастровый и технический паспорт);
- не находящуюся в аварийном состоянии или под снос;
- в отношении которой не ведутся судебные тяжбы.
Бывают и частные требования в рамках конкретного банка. К примеру, он может не выдавать ипотеку на квартиры в домах старше определенного года или находящихся за пределом города. Поэтому, прежде чем приступить к поиску объекта недвижимости, досконально изучите условия кредитора.
Необходимые документы
При оформлении ипотеки будущему заемщику, созаемщикам и поручителям нужно предоставить пакет определенных документов. В первую очередь потребуются паспорт и заполненная банковская анкета. Также придется заказать в бухгалтерии справку о зарплате и копию трудовой книжки. У вас могут попросить и другие бумаги: свидетельства о браке и рождении детей, пенсионное удостоверение, военный билет и т.д.
Легче всего зарплатным клиентам, если они обращаются в банк, где открыта их карта: от них потребуются только паспорт и заявление на кредит. Остальные данные (по зарплате, стажу и т.д.) кредитор получит самостоятельно. Дополнительно таким клиентам полагаются разные бонусы: от быстрого рассмотрения заявки до существенного снижения процентной ставки. Поэтому при возможности обращайтесь за ипотекой в свой зарплатный банк!
Документы по кредитуемому объекту включают в себя:
- выписку из реестра прав на недвижимость;
- кадастровый и технический паспорта;
- оценочный отчет;
- справку о прописанных (для жилых помещений);
- паспорт продавца;
- проект договора купли или долевого строительства;
- согласие на залог: от супруга – если заемщик в браке, органов опеки – если собственниками будут дети.
В зависимости от ситуации в этот базовый перечень могут быть внесены изменения. Что именно потребуется в вашем случае, уточните у своего ипотечного менеджера.
Иногда будущего заемщика просят подтвердить наличие первого взноса: например, открыть депозит и положить на него необходимую сумму денег. Или предоставить выписку со вклада стороннего банка. В этом случае вам следует заранее побеспокоиться о поиске денег для первого взноса: взять в долг или оформить потребкредит. Если первоначальная сумма не предусмотрена условиями ипотеки, приготовьте подтверждающие бумаги (по военной ипотеке, жилищный сертификат или на маткапитал).
Самостоятельно провести ипотечную сделку может быть сложно: слишком много нюансов необходимо учесть. Если вам требуется помощь, специалисты агентства недвижимости «Трансферт» посодействуют в получении жилищного кредита, подборе объекта и правовой проверке документов!
