Строительство собственного дома – зачастую одно из важнейших событий в жизни семьи. Но нельзя просто купить первый попавшийся участок в приглянувшемся районе и начать работы, пусть даже земля находится в престижном коттеджном поселке. Чтобы потом без проблем получить разрешение на стройку, не пожалеть о потраченном времени и деньгах, нужно учесть множество нюансов. Расскажем, как правильно выбрать участок под строительство дома.
Изучение общедоступных документов
Проверить земельный участок нужно еще до того, как вы отправитесь на просмотр. Сделать это можно по кадастровому номеру – запросите данные у продавца. Поможет публичная кадастровая карта в интернете, доступная любому желающему. Нужно вбить номер по кадастру в поисковую строку и изучить полученную информацию.
Какие важные сведения в ней содержатся:
- точная площадь участка;
- адрес (если присвоен);
- кадастровая стоимость (она используется для расчета имущественного налога);
- границы участка и его расположение относительно других (посмотрите, нет ли рядом кладбища, промышленных объектов, фермы, нефтепровода и пр.);
- разрешенное использование (строить жилье лучше на землях ИЖС или ЛПХ);
- назначение земель (выбирайте категорию «земли населенных пунктов»);
- форма собственности (частная, государственная).
Второй источник информации – генеральный план данного муниципального образования. Он также находится в открытом доступе, а найти его можно на сайте администрации. На генплане отмечены существующие и запланированные объекты:
- социальные (школы, детские сады);
- промышленные (предприятия, склады, железные дороги);
- транспортные (дороги, магистрали) и пр.
Кроме того, на генеральном плане отмечены границ особых территорий, где запрещено строить дома или существуют ограничения на этот счет. Например, участок может находиться в зоне объектов культурного наследия, рядом с нефтепроводом или в заповеднике.
Чтобы узнать о наличии обременений (залог, арест, правопритязания третьих лиц), нужно запросить в Росреестре выписку ЕГРН. Это платная услуга: получить ее можно, например, на портале Госуслуг или через МФЦ. Для этого вам потребуется кадастровый номер участка. Также в документе указываются нынешний владелец земли и имеющиеся ограничения в ее использовании.
Многое можно узнать, пообщавшись с будущими соседями. Расспросите их о качестве питьевой воды, как быстро администрация решает проблемы, есть ли в поселке врач, не затапливаются ли участки по весне и про другие важные для вас моменты.
Назначение участка
По закону строить дома для постоянного проживания можно на землях ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество). Несмотря на то, что садовые участки не принадлежат к деревням или поселкам, на них можно прописываться. Для этого необходимо через администрацию района присвоить адрес и зарегистрировать жилое строение. Затем через органы власти или через суд оформить прописку.
Однако покупка участка под дом в СНТ – не лучшее решение. Здесь нет центральных коммуникаций (воды, канализации), больниц, школ и детских садов, а иногда даже и продуктовых магазинов. Кроме того, члены кооператива каждый год платят членские взносы и собирают деньги на различные нужды (замена столбов, отсыпка дороги). Если вы планируете постоянно жить за городом, стоит рассмотреть земли ИЖС или ЛПХ.
Чем привлекательны земли ИЖС:
- участку уже присвоен адрес – после регистрации дома в нем можно сразу прописаться;
- находятся в населенном пункте – в крупных деревнях и селах есть все необходимые социально важные объекты (магазин, школа, детсад, больница или амбулатория);
- на участке можно разбить сад и огород;
- работами по благоустройству общественных мест занимается администрация;
- могут быть предусмотрены центральное отопление и канализация, газопровод.
Главный минус земель ИЖС – их высокая стоимость. Участки в садоводческом кооперативе или под фермерское хозяйство могут стоить на 20-50% дешевле. Кроме того, на участке, предназначенном под жилищное строительство, нельзя держать домашнюю птицу и скот – для этого нужно сначала изменить разрешенное использование.
На землях ЛПХ также можно строить загородные дома, но основное назначение – занятие фермерством. Владелец такого участка может разводить животных, выращивать фрукты и овощи. Излишки разрешается продавать без необходимости платить подоходный налог. Однако нанимать работников хозяева не вправе, трудиться на ферме должны они сами.
Обратите внимание, что участок ЛПХ может находиться в пределах населенного пункта или в чистом поле (на землях сельхозназначения). Строить жилье можно только в первом случае.
Преимущества строительства дома на землях ЛПХ:
- можно прописаться;
- невысокая стоимость;
- участок, как правило, имеет большую площадь;
- можно заниматься разведением скота и аграрными работами;
- ниже кадастровая стоимость, а значит, меньше имущественный налог.
Частый недостаток земель, предназначенных для фермерства – удаленность от объектов инфраструктуры. Например, если участок находится на краю деревни, к нему могут быть не подведены газопровод, центральное отопление и водоснабжение.
Какую землю вы бы ни выбрали, ИЖС или ЛПХ, при строительстве нужно соблюдать принятые нормативы (например, определенное расстояние от построек до забора, септика от соседской скважины с питьевой водой). На участках разрешается возводить жилые дома не более трех этажей и без разделения на отдельные квартиры. Чтобы начать стройку, нужно получить разрешение администрации.
Важные характеристики участка
Как правильно выбрать участок под ИЖС? Нужно изучить его особенности:
- Расположение и удаленность от важных для вас объектов. Подумайте, насколько удобно будет добираться до работы, школы, магазинов и больниц. Ходит ли до них общественный транспорт (автобусы, электрички) или обязательно нужен личный автомобиль, бывают ли пробки в сторону города. Лучше всего заранее выбрать подходящие для проживания населенные пункты и вести поиск целенаправленно.
- Экология. Узнайте, нет ли рядом вредных производств, шумных магистралей, скотомогильников и других источников возможного загрязнения окружающей среды.
- Подъездные пути. Оцените состояние дороги и выясните, чистят ли ее в зимнее время. Часто землю переводят в ИЖС ради коттеджной застройки, нарезают участки и сразу начинают продавать их, не позаботившись о качественном подъезде. Или же укатанная зимой улица в межсезонье затапливается. Лучше всего выбирать асфальтированную, гравийную или бетонную дорогу.
- Близость воды. Постарайтесь осмотреть участок в весеннее время – важно убедиться, что его не затапливает. Если грунтовые воды близко к поверхности или местный водоем широко разливается, вы сразу это заметите. Строить дом в таком месте не стоит, так как придется или поднимать участок, или отводить воду, что довольно затратно.
- Коммуникации. Цены на участки, куда нельзя подвести газ, централизованное водоснабжение, канализацию и отопление, намного ниже. Но на таких вещах лучше не экономить – установка автономного септика, обустройство скважины и обогрев дома стоят дорого. Если есть возможность подключиться к уже существующим сетям, стоит ею воспользоваться.
- Электричество. Если участок не подключен к сети, нужно заранее узнать, в какой срок можно подвести свет и сколько это будет стоить.
- Качество питьевой воды. Вода может быть излишне жесткой или содержать вредные примеси, что впоследствии приведет к заболеваниям, выведет из строя стиральную и посудомоечную машину. Попросите у будущих соседей образец воды и сдайте на анализ, чтобы быть уверенным в ее безопасности. Если планируете пробурить артезианскую скважину, заранее узнайте, какой глубины она должна быть.
- Качество земли. Даже если вы не планируете заниматься садом и огородом, важно понимать, какая почва на участке. Лучше не строить на глинистой тяжелой земле: она задерживает воду, что плохо скажется на качестве строительства. Можно проверить почву в специальной лаборатории или просто спросить о ее качестве у соседей.
- Площадь. Считается, что размер участка нужно соотносить с будущим домом в пропорции 10:1. К примеру, если вы планируете построить жилье площадью 100 кв. м, приобретайте не менее 10 соток земли. Так вы сможете соблюсти положенные нормативы по расстоянию от забора и других построек.
- Ландшафт. Лучше сразу выбирать ровную землю. Если участок разноуровневый, строительство обойдется дороже – придется сначала выровнять неровности.
- Форма участка. Оптимально, если земельный надел квадратный или прямоугольный, имеет прямые границы. В таком случае не возникнет сложностей с установкой забора.
- Что есть по соседству. Изучите план поселка не только в интернете, но и на местности. Посмотрите, нет ли рядом кладбища, линии электропередач, нефтепровода, производств, ферм и пр. Если ребенок будет ходить в местную школу, пройдите маршрут от дома до учебного заведения. Узнайте, где находятся почта, больница, полиция, аптека, АЗС, места досуга, мусорные контейнеры и другие важные объекты инфраструктуры. Посетите магазины и посмотрите, что в них можно купить.
Важно сразу оценить будущие расходы, связанные непосредственно с участком, и прибавить к его стоимости. Например, во сколько обойдется бурение скважины, подведение газа, рытье канализации и пр. Возможно, в том же населенном пункте есть вариант подороже, но уже с готовыми к подключению коммуникациями.
Иногда новые собственники не придают значения некоторым деталям или узнают о скрытых проблемах уже после покупки. Например, под землей может проходить линия связи, тогда к вам будут наведываться специальные службы для устранения неполадок или проверки ее состояния – и вы будете обязаны их пустить. Или же построенный дом окажется на месте будущей магистрали, тогда землю придется продать государству, но нет гарантии, что цена будет соответствовать рынку.
Обо всех этих моментах следует подумать заранее, но не всегда нужная информация есть в свободном доступе. Поэтому лучше, если сделку будет сопровождать профессиональный риэлтор. Специалисты АН «Трансферт» подберут подходящий вариант, предупредят о возможных рисках приобретения участка, проверят и подготовят документы. Они проведут переговоры с продавцом, чтобы вы могли купить землю подешевле. Помогут с обращением в банк за ипотечным кредитом.
