Далеко не все осведомлены о том, что у недвижимости на самом деле есть два типа стоимости. По рыночной стоимости жилье может быть приобретено или продано. А вот кадастровая стоимость используется для того, чтобы произвести расчет налогов. Рыночная стоимость определяется не только самим собственником, но и совокупностью факторов. Учитывается город расположения, район, развитость инфраструктуры, характер соседей, возраст дома и качество ремонта, а также общая ситуация на рынке недвижимости. Стоимость же по кадастру определяется исключительно государственными органами. На нее ориентируются не только при расчете налогов, но и во множестве других случаев, поэтому важно знать что значит понятие кадастровая стоимость и в каких случаях вам потребуются эти данные.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость определяет, сколько стоит ваша недвижимость с точки зрения государства. Часто ее величина значительным образом отличается от рыночной. Соответствующие органы проводят оценку по строгой методике.
Обычно такую стоимость устанавливают отдельно для каждого региона, основываясь на средних ценах. Рыночная стоимость подвержена колебаниям в довольно малых промежутках времени, в то время как кадастровая стоимость всегда устанавливается на конкретный срок.
Что зависит от размера кадастровой стоимости
Чаще всего кадастровую стоимость учитывают при расчете налогов на имущество или землю. Также на основе этой величины рассчитывается и госпошлина при обращении в суд или нотариальную контору. Есть несколько видов налогов, на размер которых влияет кадастровая стоимость:
- Имущественный налог. Его платят все собственники, причем не только квартир, но и домов, а также земельных участков. Рассчитывается этот налог так: стоимость кадастра по состоянию на 1 января текущего года умножают на налоговую ставку;
- При продаже недвижимости именно на основании этой величины рассчитывается налог на доход физических лиц. При продаже собственник должен оплатить 13% от полученной суммы. При этом действует понижающий коэффициент. Если стоимость недвижимости оказалась ниже кадастровой, понижающий коэффициент будет равен 0,7;
- Также на основании стоимости по кадастру рассчитывается налог на дарение. В этом случае 13% платит уже получатель недвижимости. В данном случае доходом считается именно кадастровая стоимость объекта;
- Помимо прочего кадастровая стоимость используется при расчете государственной пошлины для нотариусов. Применяется это в трех основных случаях: при продаже собственности несовершеннолетнего лица, при продаже доли и при передаче имущества в доверительное управление. Обычно при удостоверении любых других сделок с недвижимостью за основу расчета также берется кадастровая стоимость.
Как рассчитывается кадастровая стоимость и чем отличается от рыночной
Узнать кадастровую стоимость квартиры или любого другого объекта недвижимости, который находится у вас в собственности, не так сложно. Для этого необходимо знать адрес объекта и его кадастровый номер. Однако для того, чтобы правильно спланировать собственные расходы при совершении любых сделок с недвижимостью имеет смысл предварительно разобраться в том, как рассчитывается такая стоимость и какая сделка будет для вас более выгодной.
Всего есть три вида стоимости объекта: инвентаризационная, кадастровая и рыночная. В чем разница между этими понятиями:
- Инвентаризационной называют себестоимость конкретного объекта. Оценку производят государственные органы, причем в расчет берутся исключительно технические характеристики: материалы, которые были использованы для постройки, срок эксплуатации, изменение стоимости материалов и проведенных работ. Расчетом такой стоимости занимается БТИ. Традиционно инвентаризационная стоимость ниже кадастровой;
- Рыночной стоимостью называют наиболее вероятную цену, за которую объект может быть продан. Для расчета учитывают абсолютно все факторы: планировку, этажность и этаж расположения, состояние инфраструктуры, технические характеристики и прочие детали. В значительной степени на определение рыночной стоимости влияет качество ремонта, а также наличие обременений и других ограничений;
- При определении кадастровой стоимости также учитывается множество факторов. К примеру, транспортную доступность, состояние инфраструктуры, а также район расположения дома.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:
- Кадастровая стоимость рассчитывается при помощи метода массовой оценки: на определенную дату формируют список объектов и применяют стандартные методики анализа;
- При определении кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики объекта.
Иными словами все квартиры с одинаковой планировкой в сходных домах будут иметь одинаковую кадастровую стоимость.
В регионах оценку кадастровой стоимости проводят соответствующие муниципальные учреждения. При расчетах используются методические указания Минэкономразвития. Частота обновления данных составляет три года. Два года — для городов федерального значения. Максимальным же сроком считается пять лет со дня последней оценки.
Обычно при расчете кадастровой стоимости опираются на следующие данные:
- Расположение объекта недвижимости;
- Год постройки;
- Использованные материалы;
- Серия многоквартирного дома;
- Состояние недвижимости (например, ветхое или аварийное);
- Реконструкции объекта недвижимости, а также другие данные, учтенные материалами Минэкономразвития.
Если характеристики объекта недвижимости изменились, кадастровая стоимость также может быть изменена, причем как в меньшую, так и в большую сторону.
В каких случаях кадастровая стоимость может быть повышена:
- Площадь объекта увеличилась. Чаще всего это происходит при возведении пристроек или присоединении земельного участка;
- Инфраструктура значительно улучшилась: например, была построена поликлиника, школа или метро;
- Была проведена реконструкция: например, установлен новый лифт, заменена ветхая крыша.
Снижение кадастровой стоимости может произойти в следующих случаях:
- Площадь объекта уменьшилась. Чаще всего такое происходит при продаже части земельного участка;
- Инфраструктура ухудшилась. Например, в непосредственной близости от дома было возведено вредное предприятие;
- Значительно увеличился износ. Так, если дом построен давно, а капитальный ремонт не проводился, с каждым годом его кадастровая стоимость будет снижаться.
Как узнать кадастровую стоимость
Есть несколько основных причин, по которым вообще может потребоваться узнавать кадастровую стоимость:
- Рассчитать налоги. Обычно налоговая самостоятельно присылает квитанции в личный кабинет. Однако для тех, кто привык планировать свои траты, опция предварительного расчета будет весьма полезной. Например, вы получили имущество в дар или по наследству, а освобождающих льгот у вас нет. В этом случае вы можете ориентироваться на кадастровую стоимость, чтобы узнать, какую сумму потребуется отдать;
- Также кадастровая стоимость пригодится при оформлении ипотечного кредита;
- Ее размер важен и при уплате госпошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство: знание этой величины позволит заранее рассчитать траты;
- При имущественных спорах в суде расчет госпошлины также осуществляется на основании кадастровой стоимости.
Для того, чтобы бесплатно узнать кадастровую стоимость, вам потребуется знать адрес объекта и его кадастровый номер. Получить данные об этой величине можно на сайте Росреестра. Посмотреть кадастровый номер можно в выписке ЕГРН или в свидетельстве о регистрации права собственности. Сайт Росреестра позволяет узнать кадастровую стоимость как на момент запроса, так и на дату, с которой будет рассчитан налог.
Есть и другие способы узнать кадастровую стоимость объекта:
- Если вы знаете только адрес, и на сайте Росреестра информации нет, можно посмотреть кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте. В этом случае необходимо будет выбрать город расположения и дом. Зная кадастровую стоимость всего дома, потребуется разделить ее на площадь, величину которой вы сможете посмотреть на той же карте. Получившееся значение осталось лишь умножить на свои квадратные метры;
- Если вы не знаете точный адрес, но у вас есть кадастровый номер объекта недвижимости, можно найти информацию и по номеру. Алгоритм действий будет таким же как в предыдущем пункте, однако вместо адреса потребуется ввести кадастровый номер. В данном случае система сразу же выдаст вам нужную информацию и дополнительные расчеты не потребуются;
- Чтобы уточнить кадастровую стоимость, вы также можете оформить выписку из ЕГРН на сайте Росреестра. Это не бесплатный вариант: за выписку придется заплатить 300 рублей, если вариант электронный, и 750 рублей, если носитель физический;
- Также узнать кадастровую стоимость можно при личном обращении в Росреестр или МФЦ.
Есть также и частные сайты, которые продают выписки из ЕГРН с кадастровой стоимостью дешевле, чем в Росреестре, всего за 250 рублей. Информацию можно получить только в электронном виде. Однако здесь важно помнить, что информация может не соответствовать действительности: базы данных могут попросту устареть.
Без данных об адресе или кадастровом номере узнать кадастровую стоимость не получится. В этом случае ни одна система не поймет, какие именно данные необходимо предоставить, а обращение в Росреестр или МФЦ не примут.
