Итак, вы решили сменить жилье. Можно пойти по привычному способу «квартира-деньги-квартира», когда вы сначала продаете кому-то свою, а потом покупаете у кого-то другого новую. А можно сократить этот путь, напрямую обменяв квартиру на квартиру. Этот путь короче – но не проще.
В этой статье рассмотрим, как именно полагается совершать мену (именно так, а не обменом, называется эта операция).
Особенности сделки
Самое сложное в том, чтобы обменять квартиры – это разыскать ту, которая покажется вам адекватной заменой вашей по цене. На цену влияет огромное количество факторов: не только метраж и количество комнат, но и возраст дома, и район, и инфраструктура вокруг, и даже характер соседей и меблировка. Кроме того, с вами должны согласиться и хозяева выбранной вами квартиры, а это случается нечасто. Именно поэтому «чистого» обмена обычно не происходит, и одной из сторон приходится доплачивать некоторую сумму.
Общий порядок действий следующий:
- Найти недвижимость, которая понравится вам и подойдет по стоимости. Удобно воспользоваться для этого услугами риэлторской компании.
- Составить договор, в котором обязательно нужно указать характеристики квартир и все условия доплаты.
- Собрать документы. Вам понадобятся те же документы, что и при обычной продаже квартиры (паспорта, документы о праве собственности на квартиру, справки из налоговой и о составе семьи и прочее. Точный список лучше уточнить у вашего риэлтора — специалист сможет рассказать, как происходит обмен недвижимости).
- Подать документы. Это можно сделать через МФЦ или напрямую в Росреестр.
Важно понимать, что если вы совершаете мену, а не куплю-продажу, это не освобождает вас от выплаты налогов. С точки зрения налоговой, доход вы всё равно получили, даже если и не держали деньги в руках.
Виды обмена
Теперь, рассмотрев общую идею обмена, перейдем к конкретным случаям.
Вторичный рынок
Это – самый распространенный вариант обмена. Главная сложность тут, как уже упоминалось, - это найти подходящую квартиру и человека, который согласен обменять её на вашу. Придётся потратить время и силы.
Есть вариант, при котором стоимости квартир на обмен не совпадают, тогда нужно заключить дополнительный договор, который обозначит сумму компенсации. Это не обязательно деньги, хотя и они могут быть тоже. Можно включать сюда мебель, другие ценности, даже другие жилищные объекты или участки земли – как договоритесь. Об этом - ниже.
Обмен с доплатой
Чаще всего бывает, что договориться о чистой мене квартира на квартиру не удаётся. Квартиры все разные, и, как уже упоминалось, их стоимость зависит от огромного количества факторов. Кроме того, личные вкусы хозяев должны совпасть - это тоже бывает нечасто. Куда проще не искать идеальное совпадение, а предложить хозяину или хозяйке понравившейся квартиры доплату. Или попросить, если вы считаете, что ваше жилище стоит дороже, чем то, на которое вы собираетесь меняться.
В этом случае заключается два договора: договор мены на квартиры и договор купли-продажи на доплату. Обязательно нужно подробно описать состояние всех объектов, участвующих в сделке, а также запастись согласием супруга или супруги. Такую сделку рекомендуется проводить с помощью специалистов-риэлторов, потому что шанс запутаться в документах очень велик.
Ипотечная квартира
Если ваша квартира куплена в ипотеку, закон не запрещает менять её. Но нужно помнить, что здесь оказывается задействован банк, выдавший вам кредит. По сути, банк снимает обременение со старой квартиры и накладывает на новую, и он захочет убедиться, что новая не менее ценна, чем старая, а также проверить, всё ли в порядке с договором и самим объектом. И может отказать.
Само собой, что банк куда охотнее пойдет вам навстречу, если вы исправно вносили платежи и не создавали проблем.
Чтобы начать процедуру, нужно обратиться в банк с заявлением. Из документов вам понадобится паспорт, письменное согласие супруга/супруги, свидетельство о браке, идентификационный номер и подтверждение того, что задолженностей по ипотеке у вас нет.
В случае, если выбранная вами квартира тоже в ипотеке, но в другом банке, проще подыскать иной вариант. Теоретически эта процедура возможна, но на практике банки вам, скорее всего, откажут.
Неприватизированная квартира
Здесь вместо банка в сделку будет вмешиваться арендодатель квартиры. Это может быть муниципальная власть или иные собственники. Вам придется подать письменное заявление и дождаться согласия. Кроме того, вам нужно будет получить согласие и всех взрослых, проживающих в этой квартире. Если это невозможно, то можно подать заявление о принудительном обмене через суд.
Итак, вам понадобится:
- Разрешение от арендодателя (письменное).
- Документы, которые подтвердят существующий договор найма социальной недвижимости (ордер или иной документ).
- Справка, в которой указано количество проживающих совершеннолетних и несовершеннолетних.
- Заявление, на котором стоят подписи всех взрослых членов семьи, которые живут с вами.
- Справка о том, что у вас нет долгов по коммуналке.
Есть ряд причин, по которым вам могут отказать в мене. Это, например, признание помещения непригодным к проживанию, запланированный капремонт или снос дома, судебные тяжбы, которые касаются этого объекта.
Трейд-ин
Это ваш вариант, если вы хотите обменять вторичку на новостройку. Застройщик помогает вам срочно продать свою квартиру, а потом вы вносите эти деньги в качестве оплаты за новую. При этом застройщик замораживает стоимость новой квартиры на время, пока вы продаете старую (обычно это 2-3 месяца). Можно планировать расходы и не опасаться, что, пока вы возитесь с продажей, цены взлетят до небес.
Главный недостаток этого способа – в том, что квартиру придется продавать со скидкой, чтобы найти покупателя как можно скорее: вечно вас ждать не будут.
Новостройки
Если вам по каким-то причинам не нравится схема trade-in, можно попробовать договориться с застройщиком о том, чтобы он выкупил ваше старое жилье и использовал его стоимость в качестве оплаты части нового жилья. Как правило, у застройщиков есть ряд требований к старой квартире: удобное расположение, невысокая стоимость (гораздо ниже той квартиры, которую вы покупаете), хорошее техническое состояние жилища. К тому же, не все застройщики готовы на это пойти. Застройщик обязательно закажет у независимого оценщика экспертизу, которая покажет стоимость вашего жилья, и решать будет, исходя из этого.
Учитывая сложность процесса мены, а также большое количество вовлеченных сторон (в сравнении с куплей-продажей), имеет смысл, выяснив, как происходит обмен квартирами (особенно с доплатой), обратиться в риэлторское агентство и доверить заключение сделки ему. Желаем вам в этом успехов!
