Покупка квартиры – важный шаг для человека и отличная возможность для мошенников поживиться за его счет. В большинстве случаев в зону риска попадает жилье в новостройке. Популярность таких сделок связана с тем, что застройщики предлагают более низкую цену за квадратный метр на ранних стадиях строительства. Результатом такого необдуманного шага может стать:
- затягивание сроков строительства;
- банкротство застройщика и полная остановка всех работ на объекте;
- расторжение договора о приобретении жилья в одностороннем порядке;
- перепродажа квартиры в собственность посторонним лицам;
- некачественное жилье;
- отсутствие у застройщика ряда разрешающих документом, из-за чего построенный объект не может быть официально введен в эксплуатацию и т. д.
Избежать всего этого можно, проверив застройщика, его проекты и качественные параметры возводимого жилья по официальным и неофициальным источникам.
Осторожно, мошенники!
Недобросовестные застройщики все время совершенствуют методы обмана, чтобы вовлечь в свои схемы больше денежных средств. Чаще всего люди попадаются на том, что, пытаясь сэкономить, решаются на самостоятельный поиск выгодного предложения на рынке жилья. Отказ от помощи профессиональных риэлторов может привести к непоправимым последствиям, потому что, например, сегодня аферисты могут:
- приобретать бланки для продажи, которые находятся в свободном доступе. Помочь выявить подделку могут листы из органов БТИ. Они имеют уникальный номер, занесенный в общую базу, по которой можно проверить выданный документ;
- прибегать к помощи нотариусов, работающих по подложным документам. После проведения нескольких сделок офис закрывается и открывается уже в другом месте, с другими документами, но теми же лицами;
- подделывать проектную документацию. Например, в проекте указана четырехкомнатная квартира, а на деле покупатель получает однокомнатную, да ещё и по размерам в два раза меньше по сравнению с заявленной. Решением может стать постоянная проверка состояния жилья на стадии строительства;
- продавать квартиру, владелец которой скончался. Разрешение конфликта может происходить только в судебном порядке;
- намеренно допускать юридические ошибки при составлении и подписании договора. В дальнейшем это позволит недобросовестному застройщику без проблем уйти от ответственности.
Помимо перечисленных приемов, существует ряд стандартных схем, которые используются для перевода сделки в «серый» сегмент рынка. Это могут быть:
- Заключение предварительного договора. Таким способом застройщик обеспечивает себя необходимыми заказами, не имея при этом достаточного количества разрешающих документов на объект.
- Договор по форме инвестиции. Покупатель выступает в качестве компаньона застройщика, а в качестве вкладчика оформляется его дочерняя финансовая структура.
- Вексельный договор. Права на жилье оформляются в форме векселя, который затем обменивается на готовую квартиру. В случае прекращения работы на объекте строительства покупатель просто получает свои деньги обратно.
- ЖСК. При заключении договора такого типа сложность может быть в том, что сам кооператив не оформлен как застройщик. Минимизировать риск можно, предварительно запросив агентский договор, по которому ЖСК имеет право на реализацию квартир в выбранном доме.
Как проверить надежность застройщика при долевом строительстве?
Для проверки застройщика можно воспользоваться услугами специалиста, работающего в области жилищного законодательства. Наилучшим вариантом в такой ситуации станет обращение не к риэлтору, а к юристу. Он сможет указать на явные пробелы в статусе застройщика и подводные камни при оформлении сделок, в то время как риелтор не обладает для этого достаточными знаниями и полномочиями.
Компании сегодня пропагандируют открытость и прозрачность сделок, поэтому сделать первичную проверку можно и самостоятельно. Для этого достаточно воспользоваться сайтами различных госструктур, где собрана вся ключевая информация по всем зарегистрированным юридическим лицам. В первую очередь необходимо проверить следующие документы.
Разрешение на строительство
Все документы по этому направлению находятся в ведомстве региональной организации, отвечающей за проведение строительных работ. После получения копии разрешения от застройщика нужно сравнить его с оригиналом, находящимся в базе министерства по конкретному городу. Должны совпасть печати, фамилии сторон, сроки и характеристики дома, на которое было выдано разрешение.
Статус руководства
Номинальность директора служит плохим знаком. Это означает, что он представляет собой юридическое лицо, которое несет всю полноту ответственности за совершаемые операции, но на деле управляет компанией другой человек. Проверить статус можно по выписке из ЕГРЮЛ по ИНН. В том случае, если за указанным номером числится шлейф из компаний, то лучше воздержаться от сотрудничества с таким застройщиком.
Проектный пакет
Как правило, застройщики публикуют все данные по проекту ещё до заключения первого договора. Из них можно узнать сроки, соотношение квартир и нежилых помещений, ориентировочные даты ввода дома в эксплуатацию, список подрядчиков и страховщиков. В отдельную категорию выделяется государственная экспертиза. Она означает, что застройщик и возводимый им дом соответствуют всем нормам законодательства и строительства.
Разрешение на землю
Для проверки статуса участка, на котором будет стоять новостройка, нужно запросить данные из ЕГРН. В ней будет указана следующая информация: собственник, наличие долгов или других видов обременения, а также установленный тип использования:
- аренда,
- субаренда,
- передача прав на ограниченный срок,
- собственность.
Тип договора
- ЖСК — схема строится по принципу паевого участия еще на стадии подготовки к строительству. Такой подход позволяет приобретать популярные квартиры по цене, которая существенно ниже рыночной.
- ДДУ — собственник становится одним из соинвесторов строительства (дольщиком). Сам договор долевого участия регистрируется в Росреестре. Это позволяет избежать повторной перепродажи квартир в дальнейшем.
Помимо официальных документов, можно воспользоваться следующими способами проверки:
- узнать метод возведения дома, какие технологии и материалы при этом используются;
- запросить информацию о финансовой состоятельности застройщика и наличии у него задолженностей;
- оценить на месте удобство и доступность транспортной и социальной инфраструктуры;
- осмотреть свою квартиру на предмет качества отделки.
Где можно ещё проверять застройщика?
Существует ряд показателей, которые сразу же должны сигнализировать о плохом состоянии дел застройщика. К ним относятся:
- Банкротство — иски предприятия можно найти в общей картотеке арбитражных дел по месту регистрации юридического лица. Это означает, что у застройщика есть непогашенные долговые обязательства, что влечет за собой продажу имущества с торгов. В перспективе банкротство или ликвидация влекут за собой смену ответственного лица, то есть затягивание сроков получение жилья.
- Налоги — задолженность, которая превышает 1 000 рублей, находится в открытом доступе на сайте Федеральной налоговой службы.
- Долги — служба судебных приставов предоставляет желающим всю необходимую информацию по наличию и сумме долгов, необходимых к уплате по судебному постановлению. Наличие крупных долгов, которые копятся месяц от месяца, говорит о том, что застройщик в скором времени станет банкротом.
Помимо финансовой отчетности, выявить проблемы можно по состоянию судебных дел:
- Основания — типичными считаются просроченные кредитные платежи и неуплата за использование земельного участка. Это серьезные основания для рассмотрения застройщика как финансово несостоятельного агента. Помимо этого, иски подаются за долги перед ресурсными организациями, подрядчиками и т. д.
- Количество — итоговый вердикт можно выносить, только суммировав все иски и соотнеся полученные значения с бухгалтерским балансом компании.
- Сумма — успешное разрешение судебного конфликта может быть достигнуто только в том случае, если сумма иска незначительна по сравнению с действующими активами. В противном случае велика вероятность, что застройщик не сможет расплатиться с дольщиками в полном объеме.
Само по себе наличие судебных дел не должно пугать. Статистика показывает, что сегодня судятся большая часть компаний-застройщиков – даже самые крупные и успешные с наработанной репутацией.
К более косвенным, но немаловажным показателям стабильности застройщика относится юридическая информация о нем. Из базы данных, которая находится в распоряжении российской налоговой службы, можно узнать:
- действителен ли адрес регистрации;
- в каких компаниях зарегистрирован номинальный директор застройщика. Если в нескольких, то это повод задуматься о легитимности его статуса;
- количество сотрудников. Небольшое число работников может свидетельствовать о том, что застройщик выполняет функции подставного лица, через которое деньги переводятся в офшоры или на имя другого юридического лица;
- уровень доходов, на основании которого можно составить представление об экономическом статусе предприятия.
Как не надо проверять застройщика при покупке новостройки
Помимо документальной части, существует ряд субъективных показателей успешности застройщика, на которые категорически нельзя ориентироваться. Это может быть:
- Реклама — статус крупного застройщика с большим объемом продаж не дает никакой гарантии, что эти самые продажи не идут себе в убыток. На рынке существует огромное количество примеров, когда застройщики, лидирующие по объемам сделок, на деле оказывались банкротами.
- Наличие завершенных проектов — кризис в стране спровоцировал снижение инвестиций в застройку. Если раньше этот сегмент рынка активно развивался, то сейчас в большинстве регионов наступила стагнация. Вполне может оказаться, что выбранный застройщик, имея хорошую репутацию в прошлом, сейчас работает себе в убыток.
- Уставной капитал — сумма на счету у застройщика при регистрации юридического статуса не означает ровным счетом ничего и может быть потрачена в любой момент.
- Чистота документов — покупатель имеет право запросить определенный перечень документов, но в большинстве случаев не может объективно интерпретировать информацию, которая в них отражена. Также надо учитывать, что застройщики осторожно дают допуск к бумагам. Чаще всего из них покупатель может узнать, что компания имеет статус юридического лица, но не более того.
- Рейтинг — система жилищного рынка России не подразумевает наличия каких-либо объективных рейтингов. Фактически они носят мифический характер и не несут объективной информации. Часть таких рейтингов составляется seo-специалистами на базе наиболее популярных интернет-запросов, часть – собственно пользователями, не обладающими, впрочем, всей полнотой данных о компании.
- Отзывы — наличие массы положительных отзывов не гарантирует их правдивости. В интернет-маркетинге сегодня существует целое направление, когда при помощи вбросов от несуществующих аккаунтов компания-застройщик получает плюсы практически на всех известных порталах страны. Помимо этого, на персональных страницах многих сайтов включена премодерация комментариев, и весь негатив просто не попадает на широкое обозрение.
Заключение
Жилищный рынок активно развивается, но одновременно с ним растут и риски потенциальных покупателей. Медианная заработная плата россиян сейчас находится на низком уровне, поэтому текущие накопления – это все, что может себе позволить семейный бюджет. Чтобы не стать жертвой мошеннической схемы и не потерять разом все средства к существованию, нужно тщательно взвешивать все плюсы и минусы покупки жилья у выбранного застройщика.
Минимизировать риски можно, придерживаясь следующих правил:
- Не торопитесь со сделкой, если компания, отвечающая за возведение дома, не имеет хотя бы одного документа из обязательного перечня. В противном случае будет крайне сложно получить деньги обратно из-за недостатка юридических оснований.
- Внимательно читайте все спецификации. В некоторых случаях бывает так, что разрешение выдано только на одно строение, а в процессе возведения находятся еще несколько. Помимо этого, нелишним будет и проверить историю застройщика на наличие замороженных проектов, долгостроев и т. д.
- Работайте только с проверенными застройщиками. Нередки случаи, когда люди пытались самостоятельно выйти на рынок жилья и наталкивались на мошенников, которые затем исчезали с их деньгами в неизвестном направлении.
Подытоживая, можно сказать только одно – всегда проверяйте всю доступную информацию, не стесняйтесь спрашивать и требовать документы у представителя компании-застройщика. Вы имеете на это право!
