Когда наконец завершено строительство квартиры, приходит время оформить документы на нее. Хочется поскорее поставить подпись в акте приемки и уже заняться ремонтом? Не спешите – нужно внимательно проверить помещение, иначе потом может быть сложно предъявить претензии к качеству строительства и отделки. Как происходит прием квартиры в новостройке от застройщика и на что обратить внимание?
Как подготовиться к приемке?
Несмотря на то, что получение квартиры – долгожданное и радостное событие, необходимо отнестись к нему с холодной рассудительностью. Приемка – не просто формальность, позволяющая въехать в новое жилье, а внимательная проверка на наличие строительных дефектов. Застройщик обязан устранить выявленные нарушения.
Помните – нельзя подписывать акт приема не глядя, как бы вас ни заверяли, что квартира в порядке. Убедиться в этом можно только при личном визите. К тому же у вас есть полное право осмотреть квартиру перед заселением в нее.
Лучше всего договариваться на встречу в светлое время суток – утром или днем. При естественном освещении вы сможете лучше осмотреть придомовую территорию, сам дом, подъезд и свое новое жилье.
Что нужно взять с собой на осмотр квартиры в новостройке:
- Ручку и блокнот, чтобы записывать выявленные недостатки.
- Простой или лазерный уровень для определения ровности стяжки пола, поиска отклонений поверхности потолка, стен и оконных откосов.
- Рулетка необходима, чтобы измерить площадь квартиры и отдельных ее помещений. Порой она не соответствует указанной в документах, а покупатель платит за несуществующие квадратные метры. Отклонение даже на несколько сантиметров приводит к значительной разнице, а если перевести ее в деньги, получится немалая сумма.
- Фотоаппарат, чтобы зафиксировать дефекты.
- Тестер для проверки напряжения в розетках.
- Фонарик позволит разглядеть детали там, где нет освещения.
- Бумажка, чтобы проверить работу вытяжки: поднесите ее к вентиляции – она должна прилипнуть к решетке.
- Лампочка для проверки освещения (чтобы вкрутить ее в интересующий цоколь).
Часто собственники не обращают внимания на дефекты или же не знают, что могут потребовать их устранение. В результате приходится переделывать все самим, тратя на это деньги и время.
Если сомневаетесь, что сможете объективно оценить качество строительства и отделки, пригласите на приемку специалиста, знающего строительные нормы. Опытный мастер отметит выявленные дефекты и зафиксирует их в смотровом листе. На основе этого документа можно будет предъявить претензию.
По правилам приема квартиры у застройщика необходимо иметь при себе оригинал договора долевого строительства, все приложения к нему и дополнительные соглашения. Также потребуется паспорт, а если за дольщика выступает доверенное лицо – еще и нотариальная доверенность. Присутствовать обязаны все будущие собственники, указанные в договоре долевого участия.
На что обращать внимание
Осмотр квартиры происходит в присутствии представителя застройщика – его участие обязательно. На этом этапе внимательно осмотрите помещение и сверьте увиденное с тем, что написано в договоре строительства (обычно это раздел «Характеристики»). К примеру, чистовая отделка чаще всего включает в себя разводку газовых труб, водоснабжения и канализации, установку сантехники, поклейку обоев и пр. Если что-то не сделано, это необходимо зафиксировать в дефектном акте.
Список того, что нужно проверить в квартире с отделкой и без нее, существенно не отличается. Обратите внимание на следующие моменты:
- расстояние от пола до потолка и площади (общая и отдельных помещений) соответствуют данным в документах;
- отделочные материалы соответствуют заявленным в договоре (поклеены обои, положен ламинат, линолеум и т.д.);
- есть ли межкомнатные стены и правильно ли они расположены (сверьте с планом помещения);
- нет ли перепадов высоты и трещин в потолке;
- проверьте углы помещений (все они должны равняться 90о);
- нет ли отверстий и трещин в стенах (особенное внимание окнам и стыкам плит);
- испытайте замки дверей и ручки окон – механизмы работают должным образом, плотно закрываются;
- на стенах и потолке нет плесени, подтеков воды;
- все стекла должны быть целыми, без трещин и царапин;
- электросети: розетки размещены согласно плану, провода заизолированы;
- трубы водоснабжения, отопления и канализации не шатаются, не протекают;
- плитка в ванной и на кухне целая, не отпадывает;
- входной звонок исправен;
- проверьте счетчики (на месте ли пломбы) и сфотографируйте показания приборов.
Изучить качество строительства проще в квартире с черновой отделкой. Например, вы сможете увидеть, как залиты полы: нет ли в них пустот и трещин, не крошится ли стяжка. Если полы, стены и потолок сделаны некачественно, это сразу будет заметно.
Недочеты могут быть существенными и не очень. Если речь идет о криво наклеенных обоях, которые вы и так собирались поменять, можно подписать акт приемки. А вот когда выпадают окна и перекошены дверные косяки, необходимо добиваться устранения дефектов.
Имеет смысл осмотреть не только собственную квартиру, но и места общего пользования: подъезд, подвал (если жилье на первом этаже), лифт (должен работать хотя бы один), технический этаж (актуально для жителей последнего этажа) и т.д. Скорее всего, если здесь есть недочеты, они найдутся и в жилом помещении. К тому же у покупателя квартиры есть полное право предъявлять жалобы на некачественное состояние подъезда или подвала.
Подписание актов
После сдачи дома застройщик приглашает дольщиков подписать акты приема передачи квартиры в новостройке (как правило, через 2-3 месяца после ввода в эксплуатацию). Компания рассылает извещения письмом; там указан срок, когда покупателю необходимо принять объект. Если этого не сделать до оговоренной даты, передача происходит в одностороннем порядке. Некоторые застройщики обзванивают клиентов и делают СМС-рассылку с приглашением.
Разумно будет вступить в чаты, группы дольщиков в социальных сетях и мессенджерах. Так вы сможете узнать о недостатках в других квартирах и обратить более пристальное внимание на возможные слабые места – как правило, в новостройке проблемы однотипные.
Если при осмотре недостатки не были выявлены, можно переходить к передаче ключей и подписанию акта приема. Этот документ в числе прочих сдается в Росреестр для оформления права собственности. Когда процедура регистрации будет завершена, необходимо обратиться в управляющую компанию для заключения договора на оказание коммунальных услуг.
Если же обнаружены недостатки, составляется дефектный акт: у вас есть право требовать их устранения и только после этого принимать жилье. Если строительная компания не может исправить нарушения или площадь не соответствует документам, вам обязаны сделать компенсацию. Иногда застройщик предлагает встречный вариант: вместо квадратных метров собственник получает машиноместо или собственную кладовку в подъезде.
В дефектном акте указываются следующие данные:
- адрес и номер квартиры;
- название застройщика, его реквизиты;
- данные дольщика;
- список обнаруженных дефектов;
- дата, подписи клиента и представителя строительной компании, который присутствовал при осмотре.
Документ составляется в двух экземплярах: один остается у дольщика, второй – у застройщика. Он может быть оформлен на стандартном бланке или же просто от руки – строгих требований на этот счет нет. После устранения нарушений вас должны пригласить на повторную приемку (как правило, через 2-3 недели). Исправление дефектов должно быть бесплатным: дополнительные взносы в этом случае незаконны.
Но даже если вы не сумели заметить дефекты во время первого осмотра квартиры, не расстраивайтесь. На нее обычно дается 5-летняя гарантия, и вы сможете обратиться с претензией к застройщику в течение этого периода. Данный пункт должен быть отражен в договоре строительства.
Сохраняйте все документы, связанные с жилым помещением: извещение, бумаги о строительстве (договор долевки, все приложения и дополнительные соглашения к нему), акт приемки, дефектный акт и т.д. К сожалению, не все застройщики работают честно: если придется обратиться в суд, все перечисленные документы вам обязательно пригодятся.
Предварительный акт
Существует еще один вариант приемки, которым иногда пользуются строительные компании – предварительный акт приема-передачи. Главной причиной для этого является неудовлетворенность дольщиков качеством строительства. Осмотр организуется до того, как дом будет сдан. У будущего владельца появляется возможность указать на недостатки как можно раньше, строители смогут их устранить до момента основной приемки.
Правила осмотра на предварительном этапе точно такие же – необходимо замерить площадь, внимательно изучить стены, пол и потолок. Также составляется дефектный акт, на основе которого предъявляется требование об устранении изъянов. Если вы не найдете нарушений, на повторный осмотр можно и не приходить. Но когда качество квартиры оставляет желать лучшего, без него не обойтись.
Главное при приемке квартиры – не переживать, но и не поддаваться радостным эмоциям. Отнеситесь к этой процедуре внимательно и ответственно.
- У вас есть право осматривать квартиру столько, сколько это необходимо. Не поддавайтесь, если представитель застройщика вас поторапливает.
- Не доверяйте словам, что выявленные изъяны несущественные – аккуратно все фиксируйте в блокноте, фотографируйте и заносите в дефектный акт. Беспечность может обернуться большими тратами впоследствии.
- Не стесняйтесь задавать любые интересующие вопросы о квартире, пусть даже они кому-то не понравятся.
Если компания отказывается устранять выявленные нарушения, дольщикам потребуется помощь в приеме квартиры у застройщика. Целесообразно обратиться к юристу, который объяснит покупателю его права и поможет составить необходимые документы.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит сотрудничать только с проверенными застройщиками. С выбором поможет АН «Трансферт», более 24 лет работающее на рынке недвижимости Воронежа. Мы знаем, какие квартиры стоит приобретать, и подберем для вас подходящий вариант жилья.
