Покупка квартиры – всегда очень затратная процедура, где деньги никогда не бывают лишними. Многие используют средства материнского капитала для единовременной покупки или оформления жилья в ипотеку. Однако потом может понадобиться продать такую квартиру (к примеру, из-за переезда в другой город, возможности расширить жилплощадь в другом месте, необходимости срочно получить деньги и т.д.), и это может быть сопряжено с определенными сложностями. Нужно соблюсти ряд условий и подготовить определенные документы. Впрочем, операции с такой недвижимостью давно осуществляются: ее можно обменять, продать и одновременно купить другое жилье, а также продать с целью получить средства или построить отдельный дом. Самым популярным вариантом является второй – когда с доплатой или без покупается новая квартира одновременно с продажей старой (или вскоре после этого). В нашей статье мы поговорим о том, как же продать квартиру, в которую вложены средства госпомощи.
Условия для продажи жилья
Согласно федеральному закону №256-ФЗ запрета на продажу подобного жилья нет. Однако появляются нюансы благодаря тому, что купить квартиру на материнский капитал можно, только оформив ее в собственность всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних детей. Это и создает трудности в дальнейшем.
Для продажи такой квартиры нужно соблюсти следующие условия:
- сохранение или улучшение жилищных условий в квартире;
- разрешение от органов опеки (если кому-то из собственников меньше 18 лет);
- у детей младше 18 лет, имеющих доли в квартире, должно остаться право на доли, равные выделенным;
- согласие совершеннолетних собственников;
- разрешение банка (если квартира обременена ипотекой).
Разрешение от органов опеки
Само понятие материнского капитала распространяется на детей, усыновленных или рожденных после 1 января 2007 года: это значит, что несовершеннолетние дети почти наверняка будут в числе собственников. Поэтому родителям перед продажей квартиры обязательно нужно получить разрешение органов опеки и попечительства и доказать, что при продаже квартиры интересы детей не будут ущемлены. За этим органы опеки следят очень строго: ряд статей Семейного и Гражданского Кодексов РФ, а также закон об опеке регулируют вопрос соблюдения прав детей. Его можно обеспечить следующими способами:
- не покупая новое жилье, наделить детей равнозначными долями в уже имеющемся;
- приобрести новую квартиру и выделить в ней равнозначные доли детям;
- перечислить средства от продажи квартиры на банковские счета, открытые на имя несовершеннолетних детей: сумма должна быть эквивалентна стоимости долей;
- комбинировать эти способы.
Для получения соответствующего разрешения предоставьте в органы опеки и попечительства следующие документы:
- оригинал паспорта заявителя (или заявителей);
- свидетельство о рождении каждого ребенка;
- заявление от каждого законного представителя ребенка с согласием на участие в сделке;
- предварительный договор о продаже квартиры (в нем обязательно должна быть указана цена);
- документы на имеющееся жилье (выписка из ЕГРН);
- прочие документы, требуемые работниками органов опеки (например, справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги).
Имея на руках разрешение ООиП, можно приступать к самой процедуре продажи квартиры: причем копию заключенного договора в органы опеки нужно предоставить не позднее чем через месяц. В противном случае нужно будет повторно получать разрешение. Само оно действует только три месяца. Если эти условия не соблюдены, сделка купли-продажи не будет зарегистрирована в Росреестре.
Необходимые документы
Как было сказано выше, главным будет наличие разрешения от органов опеки и попечительства. Остальные документы будут такими же, как для обычной сделки купли-продажи: бумаги на покупаемое и продаваемое жилье, предварительный договор купли-продажи (который понадобится для оформления разрешения ООиП) и документы, удостоверяющие личность. Правда, в нашем случае понадобятся свидетельства о рождении всех детей (или паспорта тех, кому исполнилось 14 лет), а не только паспорта совершающих сделку. Также, если квартира взята в ипотеку, одной из сторон сделки является банк, поэтому нужно будет присовокупить к документам два договора – кредитный и об ипотеке.
Процедура продажи
Можно разделить весь процесс на шесть стадий.
Поиск новой квартиры и покупателя на старую.
Чтобы сэкономить время, это можно делать одновременно. Составьте предварительные договоры купли-продажи – и обязательно пропишите в них доли всех членов семьи, включая детей. Если вы предусматриваете взятие ипотеки, то оформите ее на одного родителя (или обоих) и подтвердите выделение долей детям у нотариуса.
Сбор бумаг для получения разрешения органов опеки и попечительства.
Порядок его оформления и необходимые документы – см. выше. Подготовьте все это заранее, чтобы опять же сэкономить время.
Получение соответствующего документа.
Обычно ждать его нужно несколько недель или месяц. Если все права детей будут учтены и соблюдены, то органы наверняка выдадут разрешение. А вот если вы собираетесь покупать жилье в рассрочку, будьте готовы к отказу: обычно такой вариант предусматривает худшие условия проживания, что органы опеки обязательно отметят.
Получение первоначального взноса от покупателя.
Размер его стороны согласуют в договоре: обычно требуется внести 10-50% от общей суммы. Порядок перевода опять же прописывается в договоре, сроки обычно минимальны.
Регистрация сделки.
Она происходит в МФЦ или Регистрационной палате, поскольку обязательно указывается факт купли-продажи жилья на средства материнского капитала. В Росреестр вносится соответствующая запись, и собственнику выдается свидетельство.
Окончательный расчет по сделке между покупателем и продавцом.
Перечисление оставшейся суммы строго в течение срока, закрепленного в договоре (за его нарушение следует штраф).
Особенности жилья, приобретенного в ипотеку
В этом случае есть несколько дополнительных вещей, которые нужно иметь в виду. Еще одним участником сделки, помимо продавца и покупателя, будет банк, поэтому он также должен дать разрешение заключить договор купли-продажи. Без такого разрешения заключить сделку не удастся. Также для продажи такой квартиры несовершеннолетним детям обязательно должны быть выделены доли в другом жилье (варианты без них, перечисленные выше, в данном случае будут неактуальны: такую сделку почти наверняка будут оспаривать). После того, как доли выделены, и органы опеки и попечительства дали разрешение на сделку, ее можно провести по одной из трех схем:
- из всех денег, уплаченных покупателем, часть пойдет на погашение кредита продавца;
- права и обязательства по ипотечному договору будут переведены с продавца на покупателя (по согласованию с банком);
- продавец сразу выплачивает остаток ипотеки, и квартира, с которой снимается обременение, переходит в собственность покупателя уже не как ипотечная, а как обычная собственность.
Какой из этих способов выбрать – решать вам. Конечно, во избежание трудностей проще сначала погасить ипотечный кредит, а потом продавать квартиру, но такая возможность есть не всегда.
Итак, как мы видим, продать квартиру, которая куплена в том числе на средства материнского капитала, вполне возможно, хоть это и сопряжено с некоторыми затруднениями. Если подготовить необходимые документы в срок, то процедура станет намного проще. Не стоит бояться таких сделок: зная, как они проходят, вы без труда заключите необходимое соглашение по правилам. Проконсультируйтесь со специалистами агентства недвижимости «Трансферт», чтобы уж точно не допустить ошибок: мы с радостью вам поможем!
