Это вопрос, которым не хочется задаваться, но который, увы, порой встает перед владельцами квартир в новостройках. Закон о долевом строительстве, принятый в 2004 году, существенно снизил шансы застройщика оказаться недобросовестным, однако некоторые трудности все же могут подстерегать дольщика. Как с ними разобраться и правильно обратиться к застройщику, расскажем в нашей статье.
Основания для претензии
Причиной недовольства дольщика, как правило, является нарушение заключенного со строительной компанией договора. Застройщик может нарушить заявленные сроки строительства, неправильно составить или подписать акт приема-передачи квартиры, некачественно провести строительные или отделочные работы (что выявится уже во время проживания на новом месте), изменить метраж квартиры и т.д. Если нарушены установленные в договоре гарантии или статья 7 упомянутого закона о долевом строительстве, то вы вправе возмутиться действиями застройщика. Ситуации, в которых претензия застройщику подается сразу по нескольким причинам – и по поводу устранения недостатков, и изменившихся сроков сдачи дома, и т.д. – крайне редки (разве что вам попадется очень уж недобросовестная компания), но порядок действий в этом случае будет такой же, как и подача претензии по одному пункту.
О чем писать?
Прежде чем жаловаться на действия застройщика, нужно подкрепить их свидетельствами – а они могут быть разными в зависимости от ситуации.
Если вам не нравится качество проведенных застройщиком работ (отделка, стяжка, проблемы с окнами и дверями и т.д.), то опишите возникшие в связи с этим проблемы и предложите их устранить. При необходимости можете прикрепить фотографии к тексту. Если претензия остается без ответа, то она предъявляется повторно, но теперь уже со ссылкой на приглашенного эксперта, который вызывается на этой стадии. Таким образом, у вас есть не только ваши слова, но и заключение профессионала.
Порой застройщик может выставить неприемлемые условия в акте приема-передачи недвижимости. Например, изменен метраж квартиры, и вы должны за него доплатить. Или застройщик игнорирует в акте ваши претензии к его работе. Отражайте в документе нарушение закона и ссылайтесь на него в обязательном порядке.
Если нарушены сроки сдачи квартиры, указанные в договоре, то претензия к застройщику должна сопровождаться расчетом выплаты неустойки. Зная стоимость квартиры (уже выплаченную: если вы не полностью рассчитались со строительной компанией, указывайте только уже потраченную сумму), количество дней просрочки (считаются со следующего после указанного в договоре дня) и ключевую ставку ЦБ РФ, которая действовала на момент исполнения обязательства, можно рассчитать нужную сумму по формуле. Поскольку для физических лиц неустойка составляет 1/150 от ставки за каждый день просрочки, то за один день неустойка рассчитывается просто: нужно умножить ставку ЦБ на 1/150. Это ее размер в процентах. Добавим ее в расчеты, и получится следующая формула:
Стоимость квартиры * время просрочки * неустойка за 1 день = общая сумма неустойки.
Если застройщик пытается навязать собственнику определенную управляющую компанию, это незаконно. Как только квартира переходит в вашу собственность, вы вместе с другими жильцами вправе сами выбрать УК. Если ваше право нарушено, стоит отразить это в претензии.
Правила составления претензии
Документ, адресованный застройщику, должен быть правильно составлен, чтобы иметь законную силу. Необходимо указать:
- все данные и реквизиты застройщика (их должен содержать ДДУ) в правом верхнем углу. Обязательно укажите имя директора строительной компании, т.к., по сути, претензию вы направляете именно ему;
- ФИО, паспортные данные и полный адрес заявителя;
- в центре обращения должно быть наименование документа – претензия;
- описание оснований для претензии со ссылкой на заключенный договор, а также все имеющиеся дополнительные соглашения. Здесь также обязательно указывать все реквизиты. Если дефекты, к которым предъявляется претензия, возникли уже после того, как квартира была принята в собственность, ссылаться стоит и на передаточный акт. Стоит подчеркнуть, какой именно пункт договора был нарушен;
- ссылку на соответствующий закон (№214-ФЗ), где прописана обязанность строительной компании возместить понесенные расходы или выплатить неустойку;
- расчет требуемой суммы компенсации;
- прочие требования составителя претензии. Помимо денежной компенсации, это может быть бесплатное устранение недочетов в срок или уменьшение суммы договора. Для ответа на претензию и дальнейшего обращения в суд, если таковое потребуется, этот пункт крайне важен, на него обратят внимание в первую очередь;
- реквизиты для выплаты всех компенсаций;
- пометку о решении вопроса через суд, если претензия будет проигнорирована;
- дату и подпись заявителя.
Стоит заметить, что необязательно составлять многостраничный документ – главное, чтобы ваши доводы и нарушение застройщиком его обязательств четко просматривались. Во многих случаях грамотно составленной претензии будет достаточно, чтобы решить дело без суда.
Как и кому вручать претензию?
Есть несколько способов это сделать. Вы можете лично прийти в строительную компанию с двумя распечатанными экземплярами претензии, один из которых вы отдаете сотруднику организации. На втором экземпляре он ставит отметку с датой, когда получил претензию, и своей подписью. Стоит отметить, что желательно вручить документ не секретарю, а непосредственно руководителю.
Также можно отправить документ почтой (с обязательным уведомлением о вручении и описью вложения). Доказательство того, что застройщик получил вашу претензию, будет и в этом случае. Похожий вариант – воспользоваться для отправки претензии услугами курьерской службы.
Недобросовестные застройщики не любят лично встречаться с недовольными дольщиками, поэтому, как правило, оптимальным вариантом является письмо с приложенной описью. По этой причине не существует опции отправить претензию через интернет: проверить, получил ли ее застройщик, в этом случае не представляется возможным.
Срок рассмотрения претензий зачастую указывается в договоре. Если его там нет, то согласно пятой статье Гражданского Кодекса РФ ответ нужно дать в течение двух недель максимум. Дни должны отсчитываться с момента получения претензии адресатом (т.е. уведомления о получении).
Что делать, если застройщик не отвечает или отказал вам?
Если время прошло, а ответа вы так и не дождались, составляйте исковое заявление и обращайтесь в суд. К уже имеющимся претензиям могут добавиться требования компенсировать моральный ущерб и судебные издержки, а также затраты на аренду жилья (если вы так и не дождались сдачи дома). Также с каждым днем будет расти и размер неустойки.
Выяснение отношений с застройщиком в суде – долгий и трудоемкий процесс: он может занять полгода, а в некоторых случаях и дольше. К счастью, многие компании предпочитают решить дело уже на стадии подачи претензии, урегулировав все вопросы без вмешательства суда. Составляйте грамотную претензию, чтобы застройщик ответил на нее и выполнил ваши требования. А еще лучше – выбирайте надежные компании, которые точно не подведут. В этом вам поможет агентство недвижимости «Трансферт»: мы сотрудничаем только с проверенными застройщиками, ответственно подходящими к делу. Обращайтесь к нам, и вы избежите этих возможных трудностей!
