За благоустройство многоквартирного дома отвечает та или иная управляющая компания (УК). Она решает различные вопросы – от обеспечения жителей электричеством, отоплением, газом и т.д. до отстаивания прав собственников жилья. Однако порой случается так, что вопросы эти компания решает из рук вон плохо: с предоставлением коммунальных услуг случаются перебои, ремонт дома не проводится годами, а на жалобы собственников никто не обращает внимания. В этом случае совершенно законным шагом будет сменить управляющую компанию на другую, относящуюся к своим обязанностям более тщательно. Как это сделать – читайте в нашей статье.
Условия и способы смены УК
Существует несколько условий, при которых можно отказаться от услуг управляющей компании. Они не обязаны соблюдаться одновременно, достаточно будет всего одного.
- Если управляющая компания нарушает договор, заключенный с ней, можно смело расторгать договор в одностороннем порядке (ч. 8.2, ст. 162 ЖК РФ).
- Если УК потеряла лицензию, однозначно стоит заключить договор с другой компанией (п.1 ч.3 ст. 200 ЖК РФ).
- Если истек срок договора с УК. По окончании его можно просто не продлевать, найдя новую компанию и заключив соглашение уже с ней.
- Если выбран иной способ управления домом (к примеру, организуется ТСЖ).
- Если управляющая компания и собственники жилья решили расторгнуть договор по взаимному согласию. Однако на практике это случается довольно редко.
- Если решение отказаться от услуг УК было принято на общем собрании собственников жилья.
Выбор новой УК
Перед тем, как проводить собрание, нужно определиться с выбором новой организации, отвечающей за поддержание порядка в доме и на близлежащей территории. Тут на помощь приходит общественное мнение, Интернет и печатные источники. Изучите рейтинги управляющих компаний вашего города, узнайте, какие УК обслуживают жителей соседних домов (им будет легко взять в управление еще один близлежащий дом), прочтите размещенные открытые сведения. Проще всего будет начать с сайта ГИС ЖКХ и реформы ЖКХ: в первую очередь сведения об УК можно найти там. Сравнив показатели и рейтинги нескольких компаний, вы сможете выбрать их как предварительные варианты, которые будут рассмотрены на собрании. Не лишним будет продемонстрировать соседям конкретные наглядные примеры работы других УК: это поможет им принять решение.
Просматривая список претендентов на роль управляющей компании, которая будет заниматься вашим домом, стоит обратить внимание на следующие параметры:
- Количество многоквартирных домов в ведении организации и ее рабочий опыт;
- Состояние документации УК;
- Особенности взаимоотношений УК с администрацией города;
- Открытость деятельности УК, сведения о ее тарифной политике и о сотрудничестве с поставщиками коммунальных услуг;
- Квалификация рабочих кадров организации;
- Скорость реагирования на жалобы собственников, а также манера общения с клиентами.
На основании этих пунктов, а также отзывов собственников, сотрудничающих с определенной УК, и стоит делать окончательный выбор.
Собрание собственников: правила и этапы проведения
У проведения собрания собственников жилья есть две трудности. Первая – соблюсти весь порядок действий и подготовить все нужные документы, чтобы процедура была признана законной. Вторая – собрать всех жильцов (что само по себе проблема) и уговорить их прийти к единому мнению на очном собрании без криков и склок. Однако грамотно проведенное собрание – один из лучших способов заменить управляющую компанию.
К собранию нужно как следует подготовиться. Найдите активных соседей и составьте инициативную группу: заниматься всеми вопросами в одиночку очень сложно, это отнимает много сил и времени. Изучите договор, заключенный с вашей управляющей компанией, и обратите особое внимание на пункты, которые нарушаются. Выберите новую управляющую компанию: лучше подобрать нескольких кандидатов, чтобы собранию было из чего выбрать. Далее нужно подготовить повестку собрания. В нее включаются следующие пункты:
- проведение собрания в очной, заочной или очно-заочной форме;
- разрыв заключенного с УК договора управления;
- выбор и утверждение новой УК;
- обсуждение и утверждение условий договора управления между ней и собственниками жилья, а также размера платы за поддержание в порядке общедомового имущества;
- время передачи накопленных средств и технической документации от прежней УК к новой после расторжения договора управления. Если техническая документация была утрачена старой УК, компания обязана восстановить ее не более чем за 3 месяца, причем сделать это за свой счет;
- порядок уведомления собственников об итогах собрания и месте хранения оригинала составленного протокола.
Не менее чем за 10 дней до собрания нужно уведомить о нем всех собственников помещений в доме. Это можно сделать разными способами (если вы, к примеру, на предыдущих собраниях договорились вывешивать объявления на входе в подъезд, можно поступить так). Жилищный Кодекс РФ предусматривает два базовых варианта уведомлений – заказное письмо или лично под роспись. Необходимо вести реестр уведомлений, чтобы позже приложить его к протоколу собрания.
Стоит заметить, что не все соседи могут внять сухому объявлению. Примените доступные и понятные им аргументы, перечислите проблемы здания и объясните, почему смена УК необходима. Особенно это актуально для личной беседы: она будет эффективнее письменного уведомления. Также стоит повторно обозначить насущные проблемы на собрании, ранжировав их по важности.
Если выбрано очное собрание, то в заранее назначенный день отметьте пришедших, попросите показать документы на квартиру (особенно доверенных лиц, пришедших вместо собственников жилплощади). Соберите кворум – необходимое число собственников для правомочности собрания. Должно собраться более 50% голосов от общего числа: доля голосов человека на собрании зависит от площади в его собственности. За 100% в данном случае берется общая жилая площадь дома. Если на собрании присутствует большинство жителей дома, но суммарно в их собственности находится меньше 50% площади (остаток, к примеру, выкуплен предпринимателем, который здесь не проживает и на собрание не пришел), то решения о смене УК, принятые на собрании, будут считаться недействительными.
Осветив на собрании пункты, затронутые в повестке, приступайте к голосованию. На очном собрании метод может быть любой: при заочном голосовании собственники приносят заполненные бюллетени. Также можно провести голосование онлайн, значительно упростив всю процедуру. По итогам собрания обязательно составьте протокол, который подписывается председательствующим. В течение 10 дней после проведения собрания обязательно уведомите собственников о его результатах. Проще всего будет повесить в подъезде соответствующее объявление.
Уведомление УК о разрыве договора с ней
Если было принято решение разорвать договор с управляющей компанией, то в течение пяти рабочих дней в ее адрес направляется копия протокола собрания и уведомление о принятом решении. В нем нужно указать новую организацию, с которой собственники решили сотрудничать, и ее контакты. Кроме того, расторжение договора управления должно быть учтено в органах государственного и муниципального жилищного контроля.
Если УК не хочет разрывать договор и отказывается отдавать дом, это рассматривается как нарушение законодательства. Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ новая управляющая компания должна приступить к своим обязанностям в течение 30 дней. Если предыдущая УК намеренно бездействует, необходимо обратиться в прокуратуру или в суд.
Заключение договора с новой УК
Мало выбрать и утвердить на голосовании новую организацию, которая будет обслуживать ваш дом: нужно еще подписать с ней договор, составленный согласно статье 162 ЖК РФ. Это должны сделать более 50% собственников помещений многоквартирного дома. Если этого не произойдет, то даже при принятом на собрании общем решении договор не будет считаться заключенным. Поэтому целесообразно подписать договор управления сразу же на собрании, чтобы не собирать всех собственников по второму разу. Всю остальную документацию новой УК обязана предоставить организация, с которой собственники сотрудничали до этого.
Заключение
При возникновении проблем дома не стоит относиться к ним спустя рукава. К управляющей компании, которая пренебрегает своими обязанностями, стоит предъявить претензии – и, если они будут проигнорированы, задуматься о заключении договора с другой организацией. Эта процедура, хотя и кажется довольно сложной, способна решить многие проблемы и улучшить качество жизни всех собственников. Не бойтесь проявлять инициативу и действовать – и результат превзойдет все ваши ожидания!
