Как поделить при разводе квартиру в ипотеке?

Сегодня рынок жилья активно развивается: строятся новые дома, вводятся программы поддержки, обновления фонда и расселения домов, находящихся в аварийном состоянии, и т. д. Эти и другие факторы обусловили повсеместную активизацию ипотечного кредитования. Чаще всего жилищную ссуду берут молодые семьи, для которых это – единственная возможность получить собственную квартиру. При этом мало кто из супругов задумывается о проблемах потенциального развода.

Если все же спустя какое-то время было принято решение расстаться, супруги неизбежно сталкиваются с проблемой разделения жилья. Дополнительная сложность заключается в том, что, помимо недвижимости, необходимо найти решение по кредитным обязательствам перед банком, предоставившим ссуду.

Практика показывает, что такой процесс может занять много времени, львиная доля которого будет потрачена на выяснение нюансов дела и оформление необходимых документов. Чтобы решить возникшую проблему в максимально сжатые сроки, необходимо определиться с 3 основными факторами:

1. Носит ли ваш брак официальный статус?
2. Договор по ипотеке был заключен во время брака или до него?
3. На кого были оформлены все кредитные документы?

План дальнейших действий зависит от ответов на эти вопросы.

Проблемные моменты

Раздел имущества всегда носит достаточно щекотливый характер, а наличие невыплаченного долга многократно осложняет ситуацию. Чаще всего конфликтные ситуации возникают по следующим вопросам:

• отказ одного из супругов нести долговое бремя после развода;
• необходимость продолжения совместных выплат до полного погашения кредита из-за  несогласия банка изменить условия договора;
• отказ разведенных супругов погашать задолженность перед банком.

Решением всех этих проблем станет обращение в суд. В исковом заявлении должны быть отражены все положения, которые характеризуют суть имущественного спора:

• дата покупки квартиры;
• все аспекты оформления договора о предоставлении кредита;
• принадлежность и объем денежных средств, регулярно затрачиваемых на выплаты взносов;
• желаемый вариант решения проблемы.

Суд признает доказательствами по делу:

• выписки с банковских счетов;
• договор о предоставлении сторонних средств, полученных одним из супругов;

документы о вступлении в права наследования любым видом имущества, если оно использовалось в качестве залога или для погашения ипотечной суммы.

Ипотека при разводе супругов-созаемщиков

В большинстве случаев ипотечные кредиты оформляются на обоих супругов. Это означает, что с юридической точки зрения они выступают в качестве созаемщиков. Такие отношения подразумевают совместную ответственность перед банком при погашении задолженности.

По закону при разводе супруги имеют право заключить письменное соглашение, в котором официально оформят свои кредитные обязательства по имуществу после развода. Если не удается достигнуть договоренности, то необходимо подать исковое заявление с требованием прекратить право совместной собственности на жилье, взятое в ипотеку. На этом этапе не требуется получения официального согласия кредитной организации.

Разделение платежей

Добиться индивидуальной ответственности за погашение кредита можно в том случае, если один из супругов:

• не живет в квартире;
• находится в трудном финансовом положении;
• не платит взносы.

Оформление происходит путем пересмотра кредитного договора в банке. В том случае, если он откажется от пересмотра изначальных условий предоставления жилищной ссуды, супругам для сохранения жилья придется:

• продолжать совместно выплачивать взносы как созаемщики;
• обжаловать решение банка в судебном порядке;
• выплатить недостающую сумму по кредиту в полном объеме.

Отказ от притязаний

Чаще всего такое происходит, когда один из супругов имеет в своем распоряжении дополнительную жилплощадь. При переоформлении прав собственности все обязательства по выплате ипотеки ложатся на второго супруга, который получает ипотечную квартиру. Со стороны банка такой вариант развития событий одобряется только в том случае, если будут предоставлены доказательства платежеспособности оставшегося заемщика.

За переоформление условий договора финансовое учреждение имеет право взимать комиссионную выплату в размере до 1% задолженности. Это также надо учитывать при планировании бюджета в долгосрочной перспективе.

Продажа квартиры

Такой способ – идеальный вариант для супругов, которые не собираются больше жить под одной крышей, но абсолютно непривлекателен для банка. Это объясняется потерей большей части процентов по выплатам, а также низкой стоимостью залогового жилья в среднем по рынку.

Досрочное погашение кредита

Такой вариант позволит избежать длительного судебного процесса и издержек, с ним связанных. Основная трудность заключается в поиске необходимой суммы. Она может быть получена следующими способами:

• продажа другого дорогостоящего имущества, которое было приобретено в период брака;
• оформление другого кредита на одного из супругов;
• продажа недвижимого имущества и т. д.

Квартира в ипотеке при разводе до брака

В соответствии с федеральным законом, все имущество, купленное или полученное в дар до брака, считается личной собственностью. Из этого можно сделать вывод, что все обязательства, к которым также относятся выплаты по ипотечному кредиту, остаются за его фактическим владельцем. Однако есть одна особенность.

В этом же положении указывается, что даже в таком случае один из супругов может претендовать на получение своей части жилплощади. Это связано с тем, что ипотека выдается на длительный срок, и платежи по ней вносились из общего семейного бюджета. Более того, претензии на недвижимость может выдвигать в том числе и неработающий супруг, потому как доход в браке сам по себе считается общим.

Чаще всего судом принимаются следующие решения:

• Полная передача ипотечного жилья в собственность того из супругов, на кого были оформлены все бумаги. Второй супруг при этом получает денежную компенсацию, размер которой определяется судом или по мировому соглашению, если его удается достичь.
• Раздел недвижимости в индивидуальном порядке по сумме платежей, вносимых каждой из сторон. Такой вариант будет актуален только в том случае, если банк даст свое согласие на совместное погашение кредита.
• Разделение недвижимости аналогично брачному алгоритму. Для этого необходимо предоставить суду доказательную базу, в качестве которой могут быть использованы выписки, чеки и другие документы, удостоверяющее совместную выплату взносов.

Отдельно рассматриваются дела, при которых берется в ипотеку жилье в новостройке. Особенность таких ситуаций связана с тем, что квартиры могут быть получены только после сдачи дома в эксплуатацию. В большинстве случаев решение зависит от статуса отношений заявителей. При наличии брачного свидетельства второй супруг в обязательном порядке получает свою часть жилья. В противном случае суд может обязать собственника выплатить при разводе денежную компенсацию.

При расторжении гражданского брака

Сожительство не подразумевает никаких имущественных споров, потому что на такой вид отношений не распространяются положения семейного кодекса. Чаще всего после разрыва отношений ипотечное жилье остается за его собственником. Дележ имущества может быть инициирован только в том случае, если второй сожитель предоставит доказательства совместного участия в выплате ипотечных взносов. Суд учитывает свидетельские показания и выписки по банковским счетам при вынесении вердикта.

При разводе с детьми

Наличие несовершеннолетних в семье служит решающим фактором во время раздела ипотеки в судебном порядке. Решение по этому вопросу носит имущественный характер и не влияет на перераспределение денежного долга между бывшими супругами. Сама по себе жилплощадь делится с учетом интересов ребенка и представляет собой определенную часть квадратных метров. В том случае, если квартира однокомнатная, она не подлежит разделу, а тот из супругов, кто решает выписаться, может рассчитывать на денежную компенсацию, эквивалентную своей доле.

Сама по себе процедура разделения имущества в таком случае имеет ряд важных нюансов, к которым относятся:

• Супруг, на попечении которого остается ребенок, получает большую долю. Это означает, что одновременно он получает больший размер долгового бремени.
• Платежи по ипотеке могут быть снижены, если родитель имеет инвалидность или испытывает ряд объективных трудностей в финансовом плане.
• Перед продажей жилья, взятого в ипотеку, необходимо выписать ребенка из него.
• Взыскание задолженности при наличии просрочек производится в стандартном порядке вне зависимости от наличия несовершеннолетних в составе семьи.

С материнским капиталом

По сути, материнский капитал представляет собой государственные средства, использование которых в том или ином виде регламентируется Жилищным кодексом. Процесс раздела представляет определенные трудности в первую очередь из-за того, что квартиру с ипотекой, в которую вкладывается материнский капитал, по закону нельзя разделить на доли, продать или обменять. Объясняется это тем, что детей нельзя оставлять без жилья вне зависимости от статуса их родителей. Если же у супругов получится осуществить такую сделку в частичном или полном объеме, то они будут обязаны вернуть государству все полученные от него средства.

При получении материнского капитала родители обязаны выделить ребенку его долю. Она присоединяется к площади того из супругов, с кем он останется после развода. Помимо первоначального взноса, материнский капитал может быть использован для погашения задолженности по выплатам.

Военная ипотека

Военная ипотека предоставляется и оплачивается из средств фонда Министерства обороны РФ. Основной нюанс при разделе имущества такого рода заключается в том, что именно военнослужащий считается собственником квартиры и им же он остается после подписания документов о разводе. Это связано с тем, что договор о военной ипотеке не подлежит переоформлению, а жилье, в котором проживали оба супруга, не считается совместно нажитым имуществом.

Деление имущества может происходить только в двух случаях:

1. Если наравне с государственными средствами вкладывались деньги из семейного бюджета.
2. Если военнослужащий был уволен из армии, и кредитное бремя в полном объеме перешло на обоих супругов.

Официальное получение доли жилья, находящегося в военной ипотеке, возможно только после полного погашения кредита. Такая сложность обусловлена тем, что квартира находится в ведомстве Министерства обороны и, как следствие, с ней невозможны никакие другие действия: покупка, продажа, дарение и т. д.

Заключение

Стандартный алгоритм действий супругов при разделе ипотеки включает следующие этапы:

1. Мировое соглашение — попытка найти оптимальное решение жилищного вопроса, которое будет устраивать обоих супругов. В таких случаях достаточно консультации с банком, предоставившим ссуду на квартиру. Если не получается достигнуть мирового соглашения, все документы по делу оформляются и передаются в суд для рассмотрения.
2. Работа с банком — учреждение должно быть официально уведомлено о разводе. В стандартный пакет документов входят копия свидетельства о разводе, кредитный договор и вариант разрешения ситуации с долговыми выплатами. В том случае, если супруги не достигли компромисса, банк может предложить свой вариант решения проблемы.
3. Обращение к нотариусу — утверждение трехстороннего соглашения должно быть оформлено письменно и заверено у регистрирующего специалиста.
4. Выполнение взятых на себя обязательств — мероприятия могут носить различный характер в соответствии с принятыми договоренностями. В частности, это может быть досрочное погашение долга, переоформление кредитного договора, продажа недвижимости и т. д.

При разделе ипотеки супруги должны действовать очень быстро и не затягивать с оформлением необходимых документов. Это связано с тем, что в случае остановки платежей банк может инициировать процедуру продажи недвижимости. Чаще всего подготовка к торгам начинается, когда просрочка составляет от 3 до 7 месяцев. Результатом продажи станет погашение накопившихся долгов в счет полученных средств и разделение остатка между супругами. Чтобы избежать неприятных последствий такого рода, необходимо вовремя обращаться к банковским специалистам.