Про то, как узнать кадастровую стоимость, мы писали в этой статье. На всякий случай напомним, что кадастровую стоимость недвижимости устанавливает Росреестр при проведении государственной кадастровой оценки.
Что влияет на кадастровую стоимость?
Для оспаривания текущей стоимости объекта нужно понимать, какие факторы на нее влияют, чтобы указывать в документах и заявлениях необходимое в конкретном случае. От чего зависит кадастровая стоимость?
- Год постройки. Чем старше здание, тем оно дешевле, поскольку появляются дополнительные риски, необходимо тратиться на ремонт и т.д.
- Общая площадь. Чем больше площадь, тем дороже будет объект.
- Местоположение. Этот фактор включает в себя регион, место в рамках населенного пункта, назначения земельного участка и прочее.
- Состояние. Обычно чем старее здание, тем хуже у него состояние, но это не обязательно: одно может постоянно и своевременно ремонтироваться, а другое, наоборот, не проходить даже минимальные операции по поддержанию состояния. Аварийные здания, даже построенные недавно, стоят значительно дешевле, чем здания в хорошем состоянии.
При оценке кадастровой стоимости нередко случается, что специалисты не принимают во внимание какой-либо из перечисленных факторов, поэтому стоимость оказывается завышенной (и, как следствие, завышенными оказываются и налоги).
Когда можно изменить кадастровую стоимость?
Для начала необходимо понять, соответствует ли указанная в Росреестре цена реальности. Это можно выяснить двумя способами:
- Обратиться к аккредитованному оценщику. Обычно ему для этого требуется выписка и документ на недвижимость, хорошо, если есть возможность пригласить его на осмотр. Это не бесплатно, но достаточно надежно и быстро.
- Самостоятельно изучить рынок. Достаточно изучить недвижимость на рынке, которая по большинству параметров напоминает вашу, и определить ее среднюю стоимость. Если результат на 20-30% ниже кадастровой, то это означает, что официальная переоценка точно принесет пользу, даже если выборка была небольшой или не совсем соответствовала конкретному объекту недвижимости.
Разумеется, изменение стоимости в меньшую сторону – это самая популярная ситуация, поскольку подобная переоценка позволит вам платить меньше налогов. Кроме того, согласно закону нельзя продать недвижимость менее чем за 70% от кадастровой стоимости, поэтому, если она сильно завышена, продажа становится невозможной: 70% от официальной цифры будет слишком большой суммой, которую не согласятся заплатить потенциальные покупатели, а цена по рынку будет ниже 70%.
Однако существует еще и переоценка в большую сторону, если кадастровая стоимость занижена. Да, в этом случае придется платить больше налогов, но зато не создаст проблем с законом. Например, Росреестр очень подозрительно относится к сделкам, по которым недвижимость продают гораздо выше кадастровой оценки, а налоговая может инициировать дело о неправомерном занижении стоимости имущества, что грозит штрафом.
Наконец, переоценка может быть проведена, когда заранее неизвестно, приведет она к увеличению или снижению кадастровой стоимости. Например, если в документах была неверная информация о состоянии недвижимости, категории земельного участка и т.д., то это может помешать при любых официальных действиях с объектом. В случае, если вы заметили ошибку, лучше оспорить стоимость, не дожидаясь возникновения проблем.
Как снизить кадастровую стоимость
Для быстрого и гарантированного оспаривания кадастровой стоимости необходимо четко следовать следующему алгоритму.
- Определение основания. Чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, нужно выяснить, по какой причине это можно сделать. Необходимо получить выписку из ЕГРН, и определить, совпадает ли указанная официальная ценность со среднерыночной.
- Определение рыночной стоимость объекта. Для этого, как уже было сказано выше, можно пригласить оценщика (частного или из оценочной компании) или же сделать все самостоятельно. Оценщик должен иметь лицензию, которая позволяет ему вести подобную деятельность. Желательно также, чтобы он был аккредитован хотя бы в одном банке. Длительность процедуры по оценке обычно составляет несколько дней. В итоге специалист выдает заключение о независимой оценке рыночной стоимости объекта и отчет о перерасчете суммы (если стало понятно, что прежняя стоимость некорректна) и заключение об ошибках или недостоверных сведениях, которые он выявил в едином реестре (если стало понятно, что некорректная стоимость была связана с ошибками или неточностями).
- Сбор документов. Самый ответственный момент, поскольку Росреестр очень требователен к документации – к рассмотрению примут только оригиналы или четкие копии без помарок, нередко отклоняют даже помятые копии. На этом этапе документов потребуется немного: паспорт гражданина РФ, копия правоустанавливающего документа (дарственная, выписка из ЕГРП с указанием собственника, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности), выписка из ЕГРН по кадастровой стоимости и данные от оценщика (отчет о переоценке или заключение о недостоверности сведений Росреестра).
- Заявление. Чтобы оспорить кадастровую стоимость недвижимости, нужно обратиться в Росреестр и получить бланк для заявления. Его нужно заполнить, помимо прочего указав причину оспаривания (некорректные сведения для расчета, заниженная или завышенная стоимость). Заявление обрабатывается не более 7 рабочих дней с момента подачи. Оно будет либо принято к рассмотрению комиссией, либо отклонено из-за недостаточно веских доводов для переоценки.
- Решение комиссии. Изменить кадастровую стоимость или нет – решает специальная комиссия. Заявителю сообщают дату проведения заседания. С момента подачи заявления до вынесения заключения должно пройти не более месяца. Члены комиссии учитывают ситуацию на рынке на момент расчета кадастровой стоимости, проверяют решение оценщика, обращаются к другим специалистам (например, могут вызвать инженера для осмотра объекта на предмет аварийного состояния). Если вердикт будет положительным, Росреестр пересчитает кадастровую стоимость. Если вердикт будет отрицательным, но вы уверены в своей правоте, можно обратиться в суд.
- Иск в суде. Оспаривать решение комиссии нужно в течение десяти дней с момента вынесения заключения. Для подачи иска понадобится паспорт, доказательства правомерности обращения (отчет комиссии, выписка из ЕГРН, оценка независимого специалиста и т.д.), а также заполненное исковое заявление, в котором указывается причина подачи, ответчик и требование уменьшить или увеличить кадастровую стоимость объекта.
- Ожидание судебного решения. Процесс почти не ограничен по времени, в среднем занимает месяц, но в особо сложных случаях может достигать и нескольких месяцев. Если суд удовлетворит ваш иск, то он обязует Росреестр уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости в течение одного месяца. Правда, следует учесть, что изменения вступят в силу только с очередного 1 января (это связано с налоговыми периодами). Если же суд не удовлетворяет иск или вы не согласны с вынесенным решением, то апелляция также может быть подана в течение месяца с момента оглашения вердикта.
Особенности изменения кадастровой стоимости
Если вы решили оспорить кадастровую стоимость объекта, то следует заранее знать о некоторых подводных камнях этого процесса.
- Плановая переоценка. Сведения в Росреестре регулярно обновляются (не реже одного раза в пять лет, иногда и чаще). Это означает, что если вы хотите уменьшить кадастровую стоимость, не стоит начинать дело перед очередной плановой переоценкой: все равно заявление отклонят, аргументируя это переоценкой в скором времени.
- Период оценки рыночной стоимости. Это основная проблема для всех, кто собирается провести переоценку. Комиссия оценивает рыночную стоимость недвижимости не в данный момент, а на момент последней установки кадастровой стоимости, поэтому, например, резкие сиюминутные изменения цен на рынке жилья не принимаются во внимание. Это же касается ситуации, когда вы хотите оспорить кадастровую стоимость участка.
- Отказ суда. Суд может отказать в иске о переоценке в случае, если не было предоставлено достаточно веских оснований для этого. В таком случае можно попытаться на основании решения суда найти новые доказательства своей правоты и подать апелляцию.
- Перерасчет стоимости по объекту с несколькими собственниками. В случае, если объект в разных долях принадлежит нескольким владельцам, то подать заявление с требованием о переоценке может любой из них. Росреестр оценивает объект целиком, а не в долях. Вмешательство остальных собственников нужно, только если они не согласны с поданным заявлением.
- Перерасчет без оценщика. По закону, свидетельство независимого оценщика или оценочной компании не является обязательным, если собственник хочет уменьшить кадастровую стоимость недвижимости. Комиссия или суд обязаны рассмотреть заявление, даже если ваши доводы основаны только на личных наблюдениях и информации. Но надо понимать, что подобные заявления чаще всего отклоняются просто из-за недостатка веских доказательств в пользу переоценки. Скорее всего, все равно придется прибегать к услугам оценщика, но уже на стадии апелляции.
- Переход к судебному решению проблемы. Можно не подавать заявление на рассмотрение комиссии, а сразу обратиться в суд. Начиная с 2017 года, собственники имеют право решать вопрос о переоценке в суде, минуя комиссию Росреестра. Некоторым это кажется более надежным и ультимативным средством решения проблемы, но комиссия выносит вердикт за месяц, а дело в суде скорее всего будет тянуться в 2-3 раза больше. Кроме того, придется оплачивать государственную пошлину, оплатить юристу сопровождение, оплатить сбор доказательств и т.д. Таким образом, решение вопроса в судебном порядке это и более долго, и более дорого, при этом преимуществ такой подход почти не имеет.
- Подача иска юрлицом. Физические лица могут подавать иски сразу в суд. Юридические лица такой возможностью не обладают: им необходимо предоставлять доказательства попыток урегулирования проблемы в досудебном порядке. Поэтому юрлица обязаны сначала обращаться в комиссию.
- Ожидание планового перерасчета. Кадастровая стоимость все равно изменится при очередной переоценке Росреестром, возможно, не следует возиться с оформлением переоценки самостоятельно? Это верно только в теории. Во-первых, если перерасчет будет проводиться формально, высоки шансы, что неучтенные обстоятельства так и останутся неучтенными, а ошибки в документах не будут исправлены. Фактически плановая переоценка кадастровой стоимости отслеживает только серьезные изменения, которые грозят увеличением или уменьшением цены в несколько раз. Во-вторых, до плановой переоценки собственник продолжает платить повышенные налоги или же рискует нарваться на проблемы в случае продажи недвижимости с заниженной стоимостью.
