Управляющая компания (УК) отвечает за уют и порядок в многоквартирном доме и исправное снабжение жильцов энергией. Однако, к несчастью, порой она отвечает за это на бумаге, а в реальности то и дело манкирует своими обязанностями, продолжая при этом брать деньги за услуги. В таком случае логичным шагом будет подать жалобу на управляющую компанию в вышестоящие инстанции: мы расскажем, как это сделать и по какому поводу.
Обязанности УК
Есть общий перечень того, чем должна заниматься управляющая компания. Он не полностью очерчен в законе, но основные пункты встречаются в каждом договоре между УК и собственниками. Вот что к ним относится:
- обследование находящихся на учете УК многоквартирных домов;
- проверка, ремонт и модернизация инженерных систем;
- ремонтные работы (капремонт, замена стекол, ремонт общих антенн и крыши и т.д.);
- установка домофона;
- благоустройство придомовых территорий;
- монтирование счетчиков приборов;
- контроль состояния лифта;
- контроль перепланировки домов.
Также в договор управления могут входить и другие пункты: главное – чтобы они были согласованы, устраивали обе стороны и не противоречили закону.
Средства, на которые все эти услуги осуществляются, берутся либо из ежемесячных платежей по ЖКХ, либо из дополнительных сборов, которые могут быть разово взяты на собрании жильцов. Факт того, что эти средства не идут на назначенные цели, а договор нарушается, и будет основанием подать жалобу на УК – разумеется, в надлежащей форме.
Какие претензии можно подать?
В самой общей формулировке – то, что должно быть по договору, но не предоставляется управляющей компанией (а плата за это продолжает взиматься). Но в документе нужно писать не только это, но и приводить конкретные претензии по фактам. Например, мусор вывозится несвоевременно (или не вывозится вообще), отопление не включают в установленном начале сезона, наблюдаются перебои с электричеством или горячей водой, антисанитария в общедомовых помещениях, при аварийном состоянии дома или подъезда не делается капитальный ремонт и т.д. Есть и ряд менее очевидных претензий. Например, цены на услуги ЖКХ неоправданно возросли или оплата была неверно рассчитана – или информация о доме, которая должна быть общедоступной, таковой не является. Это тоже основание для претензии.
Порядок составления жалобы
Ее может написать собственник квартиры или арендатор по договору; документ составляется индивидуально, без необходимости согласовать жалобу с соседями. Хотя при желании можно подать и коллективную жалобу.
Шаблона для документа нет, но есть общие правила оформления. Обязательно надо указать полное наименование УК или ФИО и должность конкретного лица, представляющего ее, а также свои личные данные и почтовый адрес. Если заявление подается в электронном виде, то нужен и адрес электронной почты. Текст можно написать и от руки (главное – сделать это разборчиво); в любом случае вручную нужно будет поставить свою подпись в готовом документе. Должно быть два экземпляра: один останется у собственника, второй отправится в нужную организацию.
Далее надо изложить суть проблемы. В интересах собственника максимально подробно ее описать и приложить доказательства, если есть такая возможность. Это могут быть квитанции, свидетельские показания, фото- и видеоматериалы и т.д. Также нужно приложить предыдущие обращения (с датами), если они остались без ответа. Можно описать, какие нормы закона были нарушены управляющей компанией, но это делать не обязательно.
Подать жалобу можно в электронном виде на сайте Госуслуг или лично, отправившись в соответствующую инстанцию. О них мы расскажем далее.
Куда обращаться?
Есть шесть инстанций, куда можно подать жалобу. В зависимости от конкретного случая обратиться можно в:
- аварийно-диспетчерскую службу;
- саму управляющую компанию;
- жилищную инспекцию;
- Роспотребнадзор;
- прокуратуру;
- Федеральную антимонопольную службу (ФАС);
- суд.
В аварийно-диспетчерскую службу обращаются не только при авариях, но и других случаях. Например, батареи в квартире недостаточно теплые (во время отопительного сезона), в подъездах не моют площадки и лестницы, двор плохо убирают и т.д. В этом случае допустимо не только письменное обращение, но и звонок по телефону. Нужно назвать свой точный адрес и ФИО и подробно перечислить, что из заявленных услуг не предоставляется или предоставляется не в полном объеме. Обращение собственника должны зарегистрировать и принять соответствующие меры.
В саму УК можно обратиться, если заявка уже была подана, но ситуация не изменилась – и, соответственно, работа сотрудников компании оценена негативно. Нужно описать суть претензии, обстоятельства дела и потребовать исправления недостатков (особенно если они повторяются систематически). По требованию законодательства УК должна предоставить образец жалобы, по которому можно оформить документ – но если его нет, можно составлять претензию в относительно свободной форме.
В жилищную инспекцию следует обращаться, если УК не исполняет своих заявленных по договору обязанностей – например, не занимается благоустройством придомовых территорий, не следит за функционированием лифтов в доме и т.д. Жилищная инспекция (муниципальная или государственная) в этом случае должна проверить, насколько точно УК соблюдает требования закона.
В Роспотребнадзор можно обращаться в том случае, если УК отказывается вернуть переплаченные деньги либо предоставить сведения об объеме, сроках и качестве услуг – то есть нарушает права потребителя. Однако перед тем, как подать жалобу в Роспотребнадзор, стоит начать с самой управляющей компании. Если претензия осталась без ответа, то можно обращаться уже в высшую инстанцию и выбирать вариант. Можно подать обычную претензию или попросить о внеплановой проверке. Для ее проведения в доме должна быть угроза возникновения чрезвычайной ситуации, возможная угроза жизни, здоровью или окружающей среде – или же нарушение прав потребителя (как раз с тем условием, что обращение не было рассмотрено в УК).
В районную прокуратуру стоит обратиться, чтобы восстановить нарушенные гражданские права. Здесь уже понадобится прикрепить факт нарушения конкретных установленных в законе норм. Будет проведена проверка, по итогам которой собственнику сообщат о результате – отсутствии нарушений или предписании, чтобы УК обязательно исправила ситуацию.
В ФАС может быть два повода для обращения: либо УК необоснованно завысила плату за ЖКХ, либо навязывает жильцам невыгодные условия содержания жилья (например, назначает плату за вход в дом и обязывает собственников покупать пропуск в свою же квартиру). Специалисты, как и в предыдущем случае, проведут проверку и сообщат заявителю о результате.
В суд можно обратиться по разным причинам: обязать устранить перечисленные выше недостатки обслуживания, взыскать компенсацию ущерба или морального вреда и т.д. Этот вариант также требует предварительного безуспешного обращения в УК. На практике до суда дело доходит редко, однако прецеденты таких дел имеются. Все зависит от конкретной ситуации и требований собственника.
Так как составить жалобу на УК и обратиться с ней в нужную инстанцию – дело не самое простое, многие предпочитают к этому не прибегать. Однако в этом случае ситуация с неудовлетворительным обслуживанием многоквартирного дома может не меняться месяцами и даже годами. Знайте свои права и не позволяйте нерадивым управляющим компаниям необоснованно брать деньги с жильцов. Агентство недвижимости «Трансферт» всегда поможет в юридических вопросах!
