Такие квартиры нельзя продать или подарить, потому что они выступают обеспечением кредита. И все же иногда мы видим объявления о реализации залогового имущества, причем по весьма привлекательной цене. С одной стороны сделка представляется выгодной, с другой – кажется, что есть какой-то подвох. Мы расскажем, где можно купить залоговую квартиру у банка и стоит ли это делать.
Что это за недвижимость?
Ипотека выдается на крупную сумму: банк идет на большой риск, поэтому требует обеспечить кредит, отдав в залог приобретаемую квартиру. Это значит, что пока заемщик возвращает долг, он не может совершать с ней никакие сделки. А если он перестанет платить, кредитор имеет право продать заложенное имущество. Полученные средства пойдут на закрытие ипотеки.
Описанная процедура происходит строго в рамках закона – никто не врывается ночью и не выставляет на мороз семью с детьми. Сначала должны наступить определенные условия для взыскания: длительная неуплата, нежелание должника пойти на компромисс (например, реструктурировать кредит) и пр. Затем банк обращается в суд и получает решение, на основании которого и происходит реализация квартиры. В любом кредитном учреждении есть целая армия юристов, которые занимаются проблемным залоговым имуществом.
В результате на досках объявлений и сайте банка появляются предложения о продаже недвижимости по очень привлекательной цене. Дело в том, что реализовать собственность нужно как можно скорее, чтобы закрыть ипотечный долг. Иногда отличие от среднерыночной стоимости бывает внушительным – от 20% и больше.
Преимущества
Чем может быть привлекательно приобретение залоговой квартиры:
- Очевидная выгода в цене. Если недвижимость не продается долгое время, скидка может достигать даже 50%, но в начале ее реализации стоимость близка к рыночной.
- Обычно это хорошее жилье, потому что при оформлении ипотеки кредитор тщательно проверяет имущество. К примеру, банки не выдают займы на приобретение квартир в аварийных домах, в плохом состоянии и с незаконной перепланировкой. К тому же можно быть уверенным, что нет никаких ограничений, кроме залога.
- Сделка будет проводиться с участием банковских юристов – они подготовят необходимые документы и будут сопровождать сделку. Хотя, конечно, полностью полагаться на их компетенцию не стоит: лучше подстраховаться и привлечь специалиста со стороны.
- Можно оформить ипотеку в том же банке. В его интересах побыстрее избавиться от проблемной недвижимости, поэтому высока вероятность, что вам одобрят жилищный кредит и даже предложат индивидуальные условия (например, пониженную процентную ставку). Конечно, придется собрать справки о зарплате и прочие требуемые документы, но рассмотрение будет более лояльным.
Риски и недостатки
И все же купить арестованную банком квартиру – довольно рискованный шаг:
- Основная опасность – это то, что имущество было отобрано у должника в судебном порядке. А любое решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции, и если правосудие встанет на сторону бывшего владельца, недвижимость придется вернуть. Хотя банк точно компенсирует внесенную сумму (тут рисков меньше, чем при покупке у частного лица), все равно жаль потраченного времени и вложенных средств, например, если вы уже начали делать ремонт.
- В квартире могут быть прописаны дети или недееспособные граждане, которых разрешается выписать опять же только по решению суда. А если есть еще и несовершеннолетние собственники (особенно если жилье куплено с использованием маткапитала), проблем не избежать. Хотя в России и есть судебные прецеденты реализации залоговых квартир с долями детей, покупка такой недвижимости заставит нового владельца понервничать.
- Процедура приобретения залогового имущества довольно длительная – она может занимать несколько недель. Если жилье нужно срочно, это точно не ваш вариант. К тому же, пока идет сделка, банк могут лишить лицензии (в последнее время это реальный риск), поэтому стоит остановиться на залоговом имуществе кредиторов, прочно стоящих на ногах (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и т.д.).
- По сути, вы покупаете кота в мешке, потому что вживую посмотреть квартиру нельзя, есть только фотографии на сайте банка. Максимум – вы можете съездить по указанному адресу, оценить состояние дома, подъезда и двора, пообщаться с соседями.
- Если должники против реализации их квартиры, они могут препятствовать сделке и вселению новых собственников.
- Есть риск большого долга по коммунальным платежам. Практика показывает, что люди часто перестают платить не только за ипотеку, но и за свет, воду и т.д. Да и зачем им это, если все равно скоро выселят из квартиры? Так что у вас есть все шансы приобрести жилье, отрезанное от основных коммуникаций, и еще выплачивать задолженность прежних жильцов.
Все разговоры о высокой надежности сделок с залоговой недвижимостью – только рекламный ход. На самом деле риски чрезвычайно высоки – не нужно надеяться на банковских юристов, потому что их интересует только выгода их работодателя. Все проблемы, которые могут возникнуть в результате такой покупки, лягут на ваши плечи.
Но если вы решитесь на приобретение квартиры в залоге, привлеките к сделке своего юриста, специализирующегося в этой области. Убедитесь в том, что собственник согласен на продажу по указанной цене и не планирует оспаривать реализацию имущества.
Где и как можно приобрести
Количество залоговых квартир, которые банки продают на торгах, стремительно растет. Виной тому сложная ситуация в стране – все чаще заемщики не могут погашать ипотеку из-за потери работы, снижения заработной платы и т.д. Вероятно, в ближайшее время такие сделки станут более популярными.
На торги банки могут выставлять не только квартиры, но и любое залоговое имущество. Здесь можно приобрести квартиру, дом, земельный участок, автомобиль – все то, что ранее выступало обеспечением кредита.
Как могут быть реализованы залоговые квартиры:
- На аукционе. Банк выставляет лот на продажу, а участники торгов предлагают свою цену по принципу «кто больше». В таком случае существует риск купить недвижимость по рыночной стоимости или даже выше (правда, в чем тогда вообще смысл приобретать залоговое имущество, если есть юридически чистые квартиры?). Поэтому сначала нужно изучить актуальные предложения на рынке и определить максимальную цену, которую вы готовы заплатить.
- Перевод ипотеки на нового владельца. Покупатель берет жилищный кредит в том же банке, соответственно задолженность переходит на него. Одновременно проводится сделка купли-продажи, в ходе которой меняется залогодатель (то есть собственник квартиры). Процедура занимает много времени (иногда до месяца), потому что нужно подать заявку, получить одобрение, оформить право собственности, снять обременение и снова его зарегистрировать на нового заемщика.
На торги могут быть выставлены два вида недвижимости:
- В данный момент находящееся в залоге по кредиту. То есть ипотека действующая, заемщики погашают ее (или уже не могут выплачивать), но хотели бы избавиться от квартиры и сопутствующего долга.
- Конфискованное по решению суда, в этом случае реализация проходит под контролем судебных приставов.
Найти интересующие предложения о продаже квартир можно в специальном разделе на сайте банка. Здесь же происходит регистрация участников аукциона. Ваши действия будут следующими:
- Нужно зарегистрироваться на торгах и внести депозит на счет в том же банке, который реализует квартиру, иначе к участию вас не допустят. Необходимая для этого сумма оговаривается отдельно.
- Выберите интересующий лот и заявите свое участие в аукционе, сделать это нужно примерно за 5 дней. Дождитесь указанного времени продажи.
- Далее происходят непосредственно торги. Причем они состоятся, даже если заявился только один участник – и это оптимальный вариант, потому что вы сможете купить квартиру по наименьшей цене. Аукцион проводится удаленно или требует личного присутствия: уточните этот момент заранее.
- В ходе торгов нужно предлагать цену выше, чем у конкурентов. Но не увлекайтесь, чтобы не переплатить.
- После успешного завершения деньги передаются банку (примерно в течение месяца, в противном случае право на приобретение переходит к другому участнику торгов), собственность переоформляется на нового владельца.
- Если вы не выиграли эти торги, можно участвовать в других с тем же депозитом или забрать его.
- Если продажа недвижимости не состоялась, назначается следующий аукцион. При этом происходит переоценка – как правило, стоимость уменьшается на 10-15%.
Участвовать в торгах может любой совершеннолетний россиянин, располагающий нужной для депозита суммой. Для этого потребуется паспорт и выписка с депозитного счета. Никаких дополнительных расходов не предусмотрено, кроме стандартной госпошлины за регистрацию права собственности.
Безусловно, приобретение залогового имущества банка – рискованная затея. Но это не говорит о том, что нужно полностью отказаться от подобного варианта, особенно если вас устраивает предложенная недвижимость. Постарайтесь обезопасить сделку: найдите юриста, который досконально проверит все документы по квартире. Пообщайтесь с продавцами: если они настроены судиться с банком, от такой сделки следует отказаться.
Чтобы избежать неприятностей, стоит работать только с профессионалами. АН «Трансферт» поможет с проверкой юридической чистоты квартиры, даже если она заложена банку, и сопроводит вашу сделку – и поможет подобрать другую подходящую недвижимость, не обремененную залогом.
