В любом точке страны и в любом регионе можно найти множество заброшенных дачных участков. Как следствие, возникает вопрос, можно ли приобрести такой участок. С одной стороны, административные органы заинтересованы в том, чтобы передать землю кому-то в активное пользование и получать разного рода выплаты и налоги от владельца, а с другой – многие потенциальные владельцы желают приобрести участок в приглянувшемся месте. Кроме того, часто соседством с заброшенным участком недовольны другие дачники: они портят вид и создают проблемы. Однако приобрести «беспризорную» недвижимость сложнее, чем купить активный участок. Разберем разные варианты возможных обстоятельств и действий при покупке.
Вариант 1. Разыскать хозяина
Тот факт, что участок заброшен (зарос травой и разросшимися деревьями, постройки прогнили и развалились), еще не означает, что он утратил хозяина. Очень часто у самой запущенной дачи есть владелец, имеющий на нее права. Юристы подчеркивают, что такой землей нельзя распоряжаться никаким образом – ее нельзя занимать, возводить на ней постройки и даже косить траву. Это относится и к СНТ (если участок в составе СНТ), и к соседям, и к любым другим третьим лицам. За самовольное использование участка предусмотрены санкции согласно ст. 139 УК РФ – это может быть штраф, исправительные работы или лишение свободы.
Чтобы разыскать владельца, можно воспользоваться тремя способами:
- обратиться за данными к председателю СНТ или местной администрации, на территории которой расположен участок;
- воспользоваться кадастровой картой, которая имеется в публичном доступе и содержит все необходимые данные (если известен кадастровый номер участка);
- обратиться за выпиской Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая содержит информацию об объекте недвижимости, его собственнике и наличии обременений.
Когда владелец недвижимости найден, можно обратиться к нему, обозначив свое намерение приобрести заброшенную дачу. Следует помнить, что по земельному кодексу участок и постройки на ней неразделимы, если принадлежат одному собственнику (как чаще всего и бывает). То есть для оформления прав на дом придется оформить и право собственности на участок, и наоборот. В случае покупки заброшенной недвижимости, конечно, есть возможность приобрести постройки за бесценок, но это все равно надо закладывать в бюджет.
Вариант 2. Отказ владельца от участка
Кроме прямой покупки, можно добиться от владельца отказа от заброшенной недвижимости. В таком случае тоже можно будет оформить права собственности на участок. Это довольно сложно выполнимый вариант и на практике применяется редко, однако он вполне реален.
Для отказа текущий собственник должен обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением (также его можно подать через МФЦ или госуслуги, но в электронном виде это возможно только при наличии квалифицированной электронной подписи). После получения заявления Росреестр регистрирует прекращение права собственности и участок переходит во владение муниципальных или региональных властей. После этого его выставят на торги, и можно будет приобрести его или получить в аренду.
Такой вариант развития событий может произойти, если владелец хочет избавиться от участка, чтобы не совершать по нему выплаты, и при этом не может или не хочет заниматься его продажей.
Вариант 3. Изъятие участка
Случается, что владельца не удается найти – например, СНТ отказывается предоставить информацию или не владеет ей, кадастровый номер участка неизвестен и т.д. В таком случае тоже есть возможность оформить заброшенную дачу в собственность. Необходимо соблюдение одного из двух условий:
- участок не используется более трех лет;
- участок используется с нарушением назначения земли.
Для заброшенного участка актуально первое условие. В таком случае можно обратиться в администрацию с жалобой. Орган местного самоуправления рассматривает заявление и обращается в суд, чтобы в судебном порядке было принято решение об изъятии земельного участка. После того, как он становится муниципальной собственностью, его можно оформить в частную собственность.
Раньше изъятие имущества было крайней мерой и применялось редко, только в отношении злостных нарушителей. Однако в последние годы, по словам юристов, практика по лишению собственников заброшенных участков складывается очень активно. Быстрее всего подобное происходит с землей, состоящей в СНТ. СНТ подает иск о признании земельных участков бесхозными, прекращении прав собственности и в дальнейшем изъятии. Иногда недвижимость становится заброшенной, если собственник умирает. В таком случае СНТ имеет право обратиться с иском не к формальному владельцу, а к его наследникам.
Ускорению изъятия заброшенных участков способствует и изменение законодательства. В начале 2021 года Росреестр внес законопроект, который должен ужесточить контроль над заброшенной собственностью. Согласно проекту, председатели СНТ должны быть наделены правом обращения в муниципальные органы для подачи заявления о нарушениях и организации проверок. При выявлении нарушений и/или заброшенности владелец получит штраф и предписание об устранении проблем. При игнорировании предписаний участок будет изъят.
Вариант 4. Торги и аренда при признании бесхозности
Этот вариант похож на предыдущий и проще, но при этом занимает больше времени. В основном он актуален для СНТ, которые хотят избавиться от заброшенных участков с меньшими затратами. Земля может быть признана бесхозной, если у участка нет собственника – он неизвестен, официально считается пропавшим без вести и т.д. После этого земля станет муниципальной собственностью, а потом ее можно будет приобрести на торгах или арендовать.
Разница в том, что признать участок бесхозным проще, но после постановки его на учет в таком статусе должно пройти не менее десяти лет, прежде чем государственные органы смогут им распоряжаться. Кроме того, понадобится время и на признание земли бесхозной. Например, если в течение пяти лет не удается установить сведения о месте пребывания собственника, суд считает его умершим и передает участок в муниципальное владение.
Такой длительный способ передачи недвижимости неудобен для потенциального покупателя, но активно применяется СНТ, чтобы вывести из мертвой зоны давно заброшенные участки.
Вариант 5. Приобретательная давность
Согласно ст. 234 ГК РФ, можно стать владельцем заброшенной дачи или участка по приобретательной давности. Это принцип, согласно которому физическое или юридическое лицо, не являющееся собственником недвижимости, но добросовестно, непрерывно и открыто владеющее им в течение 15 лет, получает полноценное право собственности.
Основная проблема в том, что называется добросовестностью; в данном случае имеется в виду, что потенциальный собственник не должен знать, что участком владеет другое лицо. Если участок имеет регистрацию в ЕГРН, этот пункт невыполним. Однако в России нередко бывает, что региональная собственность подобного рода не внесена в ЕГРН, и тогда добросовестность потенциального владельца может быть доказана в суде.
Заключение
Как видно из описанных вариантов приобретения заброшенного участка, самый быстрый способ – отыскать собственника и заключить сделку купли-продажи или же склонить его отказаться от имущества. Все остальные варианты связаны с длительным ожиданием, которые делают их малополезными для среднего покупателя участка.
Следует помнить, что не стоит поддаваться соблазну самовольно занять или использовать заброшенную землю. Согласно ст. 7.1 КоАП РФ, это грозит административным штрафом в размере 1-1.5% от кадастровой стоимости (но не менее 5000 руб.).
