Покупка земельного участка под строительство собственного дома – не такая простая сделка, как это кажется на первый взгляд. Новые собственники рискуют столкнуться с различными неприятностями. Например, может оказаться, что на данной территории нельзя возводить никакие постройки, а уже существующие придется снести. Разберемся, как правильно купить земельный участок под ИЖС, чтобы потом без проблем зарегистрировать право собственности на жилой дом.
Что можно построить
Вид разрешенного использования земель «ИЖС» расшифровывается как «индивидуальное жилищное строительство». Такие участки обычно расположены в черте населенных пунктов: городов, поселков, сел, деревень. Но могут находиться и на территориях СНТ (садовое некоммерческое товарищество) или ДНП (дачное некоммерческое партнерство).
На участке разрешается:
- построить жилой дом и вспомогательные строения (как капитальные, так и временные);
- заниматься садоводством и огородничеством.
На участках ИЖС можно строить жилые дома, отвечающие следующим нормам:
- отдельностоящие строения;
- не более трех этажей;
- высота не более 20 м;
- не разделены на квартиры.
После регистрации дома для постоянного проживания в нем можно прописаться, но только при условии, что у участка есть адрес. Если нет, нужно сначала пройти процедуру адресации в местном муниципалитете.
Если площадь будущего дома не превышает 500 кв. м, следует направить уведомление в администрацию. Для больших зданий обязательно получение разрешения на строительство. Не забывайте о том, что расстояние между постройками на участками также строго регламентировано. Например, жилье должно стоять не ближе, чем в 3 м от соседского забора.
Уточнить вид разрешенного использования перед покупкой можно бесплатно в публичной кадастровой онлайн-карте или заказать платную выписку ЕГРН. Для этого этого нужно знать кадастровый номер участка или его точный адрес (населенный пункт, улица и номер дома).
Как купить
Приобрести землю под ИЖС можно у частного лица или у государства. В первом случае порядок будет следующим:
- Подберите подходящий участок и договоритесь с продавцом о цене. Соберите как можно больше информации об объекте сделки. Как это правильно сделать, мы рассказывали в этой статье.
- Проверьте пакет документов на наличие обременений, уточните категорию земли и вид разрешенного использования – нужно убедиться, что вы сможете построить здесь дом. Делать это лучше с помощью риэлтора или юриста: специалист оценит возможные риски и предостережет от покупки проблемного участка.
- Подпишите договор купли-продажи и сдайте его на регистрацию в Росреестр. На этом же этапе нужно передать деньги в счет оплаты (если сторонами не оговорено иное) и подписать договор ипотеки, если берется кредит.
- Через 7-9 дней получите свежую выписку ЕГРН, подтверждающую переход права собственности. Если сделка проходила через нотариуса, на регистрацию дается 3 рабочих дня.
Нужно, чтобы земельный участок был размежеван и поставлен на кадастровый учет, а право владения зарегистрировано в установленном порядке. В противном случае Росреестр не сможет зарегистрировать сделку – придется сначала оформить все необходимые документы.
Можно приобрести недвижимость у государства или муниципалитета. Как правило, они реализуют земли под ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), на которых также разрешается построить жилой дом. В некоторых случаях проводятся электронные торги, в других – продажа осуществляется вне аукциона. Найти участок можно на сайте «ГИС Торги» или официальном ресурсе администрации, здесь же размещены условия приобретения.
Как оформить сделку по покупке земельного участка под ИЖС у государства:
- Выберите участок и изучите доступные документы по нему (через публичную кадастровую карту, бумаги в открытом доступе на сайте). Убедитесь, что на нем разрешено строительство жилого дома, нет других существенных ограничений.
- Подайте заявку на приобретение участка (на сайте госторгов или непосредственно в администрации района).
- В случае продажи на аукционе проводятся торги. Лучший вариант – если претендент один, в этом случае вы сможете приобрести землю по начальной стоимости. Если участников несколько, цена повышается до тех пор, пока не останется только один желающий купить участок.
- Подпишите договор купли и зарегистрируйте его в Росреестре.
- Получите свежую выписку ЕГРН на свое имя.
Для приобретения земельного участка можно взять ипотеку, в том числе когда продавцом выступает государство. Правда, подходящие программы есть далеко не в каждом банке. Нужно уточнить, какие условия действуют в выбранном кредитном учреждении и какой пакет документов потребуется для займа.
Один из вариантов приобретения участка – получение бесплатного дальневосточного гектара. Оформить его в собственность можно только один раз, а впоследствии взять льготную ипотеку под 2% годовых. Действует еще одна программа жилищного кредитования с господдержкой под 7% на покупку земельного участка и строительство жилого дома.
Возможные риски
С какими проблемами могут столкнуться покупатели земли под ИЖС в сельской местности или городской черте:
- Неверный выбор вида разрешенного использования. Кроме ИЖС, строить жилой дом можно на землях ЛПХ, СНТ и ДНП, однако и здесь могут действовать ограничения. Например, участок под подсобное хозяйство, находящийся на сельхозугодьях, непригоден для постоянного проживания – зарегистрировать жилье не получится.
- Ограничения в использовании, обременения. В частности, рядом может проходить линия ЛЭП или нефтепровод, сам участок – находиться в заповедной, рекреационной или другой зоне с запретом на строительство домов. Все имеющиеся запреты отражены в выписке ЕГРН.
- Неверное определение границ участка. Необходимо сверить точные координаты на местности с помощью кадастровой онлайн-карты и GPS. Неправильно составленный план грозит спорами с соседями в будущем. Чтобы их урегулировать, придется заново провести межевание и, возможно, выкупить часть соседской земли.
- Обман. Иногда под видом продавца действуют мошенники, тогда вернуть оплаченную сумму будет довольно сложно.
Как правило, внимательное изучение документов помогает избежать возможных проблем. Что должно насторожить при покупке земельного участка:
- Старые документы о праве собственности (выданные до 1998 года, когда их нужно было должным образом переоформить в Росреестре). Возможно, в этом случае никакого мошенничества и нет, но сделка может затянуться надолго. А если обнаружатся ошибки или другие претенденты на имущество, куплю-продажу придется отменить.
- Вид разрешенного использования – не ИЖС. Узнайте у юриста, разрешено ли строить жилой дом на выбранном участке, с какими трудностями вы можете столкнуться при регистрации жилья и прописке.
- Наличие обременения. Если в выписке ЕГРН указан арест, залог, сервитут или другое ограничение права собственности, лучше отказаться от покупки. На устранение запрета может уйти много времени. Впоследствии заинтересованное лицо имеет право подать в суд, который может аннулировать заключенную сделку.
- Нахождение вблизи с военными объектами, санитарной зоной, археологическими памятниками, на территории заповедника и пр. Эти особенности в будущем могут обернуться запретом на строительство жилого дома.
Необходимые документы
При покупке земельного участка у гражданина обязательно предоставление следующего пакета бумаг:
- паспорт продавца;
- свежая выписка ЕГРН;
- документ, на основании которого возникло право собственности;
- кадастровый паспорт;
- согласие супруга, если недвижимость приобретена в браке;
- разрешение органов опеки, если собственник несовершеннолетний.
Если за любую из сторон действует доверенное лицо, требуется удостоверенная нотариусом доверенность. Когда участок продает не сам хозяин, покупателю нужно быть особенно осторожным – это может быть мошенническая схема. В случае ипотеки также потребуется оценочный отчет, который поможет банку определить реальную стоимость недвижимости.
Составление договора купли лучше доверить профессионалу, юристу или риэлтору, который составит его в соответствии с действующим законодательством, учтет возможные риски для продавца и покупателя.
Для приобретения земли у государства нужен аналогичный пакет документов. Вам предложат подписать типовой договор, который тем не менее все же стоит показать специалисту – даже в государственных органах могут совершить ошибку, которая приведет к неприятным последствиям. Например, впоследствии окажется, что вы не имеете права построить здесь жилье по причине близости к нефтепроводу.
Налоги и льготы
При совершении сделки необходимо оплатить госпошлину за переход права собственности 350 рублей. Впоследствии каждый год придется оплачивать земельный налог. Его точное значение устанавливается на региональном уровне, но не более 0,3% от кадастровой стоимости участка.
Если ранее вы не воспользовались налоговым вычетом на покупку недвижимости, можно вернуть до 290 тысяч рублей (налоговая база 2 млн рублей). Также разрешается сделать возврат уплаченных процентов по ипотеке, выданной на приобретение участка – до 390 тысяч рублей (налоговая база 3 млн рублей).
Государством предусмотрено льготное получение земельных участков для некоторых категорий граждан:
- многодетные семьи;
- инвалиды;
- ветераны войн;
- ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС и др.
Регионы вправе дополнить этот список прочими льготниками. Чтобы уточнить, полагается ли вам бесплатный участок, нужно обратиться к Земельному кодексу или законодательным актам своего субъекта РФ.
Стоимость участков, особенно в престижных районах, может быть довольно высокой. Но даже нахождение в черте населенного пункта или в элитном коттеджном поселке не гарантирует, что впоследствии не возникнет сложностей. Существуют прецеденты, когда судебным решением вынуждали сносить уже построенные жилые дома.
Подобные проблемы проще предотвратить, чем решать по мере их возникновения. Достаточно внимательно ознакомиться с документами и составить грамотный с точки зрения права договор купли-продажи. Специалисты АН Трансферт помогут не только подобрать участок в нужном районе по приемлемой цене, но и обеспечат профессиональное сопровождение сделки.
