При выборе жилья для покупки необходимо учитывать самые разные факторы. Ключевое значение среди них играет общая стоимость. Те, у кого нет необходимой суммы на руках, могут воспользоваться ипотекой или оформить договор купли-продажи с обязательством выплаты в рассрочку.
Последний вариант на рынке недвижимости пользуется стабильно высоким спросом. Это связано с тем, что в случае с рассрочкой достаточно внести лишь одну часть средств, а вся оставшаяся сумма раскидывается поровну на определенный период времени. Для сравнения: при оформлении ипотечного кредита нужно не только выплатить в итоге полную стоимость, но и погасить проценты, начисляемые банком за каждый месяц такого обслуживания.
Покупатель получает жилье в собственность только после выплаты всей суммы. Чтобы минимизировать риск финансовых потерь, специалисты рекомендуют заверять все платежные документы у нотариуса. В том случае, если речь идет о жилье в новостройке, необходимо дождаться завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. В противном случае заявка на регистрацию не будет рассматриваться в Росреестре.
Когда можно купить квартиру в рассрочку?
Сама по себе рассрочка бывает 2 видов:
- Процентная — остаток облагается дополнительными выплатами. Процентная ставка находится в районе 12% годовых. Размер переплаты можно уменьшить, если ускорить полную выплату задолженности.
- Беспроцентная — схема платежей подразумевает отсутствие дополнительных начислений на всю сумму, оставшуюся после уплаты первоначального взноса. В таких случаях обозначаются сроки, в течение которых клиент ежемесячно или ежеквартально должен вносить определенное количество средств. Чаще всего беспроцентную рассрочку предоставляют застройщики жилья эконом-класса. В некоторых случаях часть суммы можно оплатить при помощи материнского капитала.
Чтобы претендовать на рассрочку, покупатель должен иметь:
- сумму, которая выплачивается в качестве первого взноса — не менее 10% от общей стоимости квартиры;
- паспорт или любые другие регистрационные документы, если они необходимы;
- возможность регулярно выплачивать определенную сумму.
Срок рассрочки платежа определяется индивидуально и зависит от уровня финансовой состоятельности покупателя. Короткий период погашения платежей оптимален в том случае, если на руках есть большая часть необходимой суммы. Длительный вариант оптимален для тех, кто планирует платить взносы из доходов, получаемых на регулярной основе. Выбор периода рассрочки очень важен, поэтому не стоит переоценивать свои возможности на этом этапе.
Помимо требований к покупателям, у продавца также существуют определенные обязанности. В частности, застройщик должен:
- иметь официальную регистрацию и разрешающие документы на строительство, которые выдаются коммунальными службами и местным Департаментом архитектуры;
- располагать уставным капиталом;
- предлагать программы рассрочки для всех или ограниченного числа квартир.
Плюсы и минусы рассрочки платежа
Рассрочка имеет неоднозначную репутацию на рынке недвижимости. В ее пользу говорят следующие факторы:
- внесение только части суммы, а не всей стоимости сразу;
- минимизация переплат даже в случае заключения договора с процентной ипотекой;
- отсутствие контроля за доходами клиента и, как следствие, необходимости оформления справок, свидетельств и других финансовых документов;
- вложение средств с возможностью извлечения выгоды на дальнейшей перепродаже жилья.
Но, помимо преимуществ, у приобретения жилья в рассрочку есть ряд минусов, которые также необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи. К наиболее существенным из них относятся:
- необходимость полного погашения рассрочки даже в случае банкротства застройщика;
- отсутствие рассрочки платежа на определенные типы жилья;
- ограничение числа квартир в новостройке, которые можно купить с рассрочкой платежей — чаще всего это небольшое по площади жилье, которое покупает преимущественно средний класс.
Как правило, условия, которые прописываются в договоре, имеют стандартный характер. От покупателя требуется их тщательная переработка, чтобы изменить их под свои предпочтения. Это также требуется, чтобы вовремя выявить в документе ряд важных особенностей, к которым относятся:
- наличие дополнительных платежей (комиссий, процентов и т.д.);
- алгоритм получения жилья в распоряжение покупателя;
- отсутствие возможности досрочного погашения рассрочки;
- размер возможной неустойки и т. д.
В случае, если покупатель не платит в заранее оговоренные сроки или вносит неполную сумму, в силу вступают санкционные методы, которые прописываются в договоре купли-продажи. Сумма штрафов устанавливается застройщиком или продавцом, если квартира приобретается на вторичном рынке. Сумма может составлять от 0,1 до 1% от всей суммы за каждый просроченный день.
Если в силу определенных обстоятельств покупатель не в состоянии платить в полном объеме, то для него могут быть предусмотрены следующие способы разрешения проблемы:
- Расторжение договора с возможностью частичного возврата уже уплаченной суммы.
- Возможность перехода с рассрочки на ипотеку. Сумма кредита в таком случае рассчитывается без учета внесенных взносов.
- Переоформление договора на другое лицо.
Что лучше — квартира в ипотеку или в рассрочку?
Рассрочка отличается от ипотеки в первую очередь простотой оформления. Помимо этого, важную роль играет разница в сумме итоговых переплат, а также отсутствие необходимости оформления кредитных договоров. К другим немаловажным преимуществам рассрочки перед ипотекой относятся:
- быстрота вступления в силу всех положений договора;
- индивидуальный характер решения по сделке без одобрения ее третьей стороной;
- нет жестких требований к залоговым и страховочным документам.
Сумма первоначального взноса существенно ниже ипотечного, который начинается в районе 30% от общей стоимости жилья. Так, например, существуют рассрочки вообще без стартовых платежей. Чаще всего используется вариант аренды с последующим выкупом. В этом случае приобретение жилья происходит за счет последовательного внесения средств за его аренду. Встретить такие предложения можно в Москве, Екатеринбурге и Новосибирске.
Как взять квартиру в рассрочку: основные этапы
Последовательность приобретения жилья в рассрочку прописана на законодательном уровне. Процесс может отличаться в зависимости от особенностей покупки, которые отражаются в основном документе – договоре купли-продажи. Он содержит все основные сведения, которые касаются объекта недвижимости, статуса продавца и покупателя. Договор стандартного формата содержит:
- личные данные сторон;
- данные о местоположении жилья и его стоимости;
- информацию о сумме первоначального взноса;
- данные о размере платежей, их регулярности, сроках и штрафах за просрочку;
- перечень обязанностей продавца, которые заключаются в своевременной сдаче жилья и предоставлении достоверной информации о его статусе на рынке;
- информацию о передаче права собственности на жилье после погашения всей суммы рассрочки.
При этом стоит всегда учитывать, что юридические и экономические нормативы в жилищном секторе постоянно изменяется. Чтобы не ошибиться при оформлении, необходимо заранее ознакомиться с действующими положениями законодательства.
Квартира в новостройке с рассрочкой платежа
Рассрочка пользуется спросом среди застройщиков по следующим причинам:
- привлекает внимание к объекту вне зависимости от статуса его завершенности;
- позволяет отказаться от сотрудничества с кредитными учреждениями;
- способствует увеличению стоимости квартиры по сравнению с вариантами, требующими единовременного внесения платежа.
Если покупатель хочет приобрести жилье в рассрочку от застройщика, он должен:
- проверить данные о компании;
- обратиться в офис с целью предоставления необходимых документов;
- изучить условия договора;
- заключить сделку и внести первоначальный платеж;
- исправно вносить взносы до погашения всей суммы;
- оформить квартиру в собственность после ее получения.
Документы от застройщика
У каждого застройщика предложения по рассрочке могут отличаться. Чтобы иметь на руках всю необходимую информацию, необходимо сделать запрос в компанию по следующим документам:
- свидетельство о праве собственности юридического лица на земельный участок, где идет строительство;
- проектный пакет на возводимый или уже готовый объект;
- государственная экспертиза;
- стандартная форма договора о рассрочке платежа на квартиру с указанием всех типовых условий.
Особенности оформления договора
В итоговом варианте документа должна быть четко прописана следующая информация:
- данные о юридическом лице, которое отвечает за предоставление рассрочки;
- сумма первоначального взноса и последующих платежей, их регулярность и возможность увеличения или уменьшения по желанию покупателя;
- размер штрафов за просрочку;
- условия передачи жилья в собственность.
При подписании договора от покупателя требуется внимательно изучить все условия, которые ему предлагает застройщик. Это позволит избежать скрытых комиссий, процентов и переплат.
Покупка жилья в рассрочку на вторичном рынке
Законодательством разрешается приобретать жильё в рассрочку на вторичном рынке. Чтобы минимизировать возможные риски, покупатель предварительно должен тщательно проверить кредитную историю продавца, а также всех членов его семьи. Чтобы дополнительно обезопасить себя, можно сделать запрос о статусе жилья в надзорные органы – это позволит убедиться в том, что оно не заложено, не находится под арестом и т. д.
Чаще всего сделки такого типа заключаются между родственниками, друзьями или хорошими знакомыми. Но даже в таком случае регламент требует своего соблюдения.
Документы от собственника
Продавец обязан предоставить в срок внушительный пакет документов, куда входят:
- паспортные данные продавца, его семейный статус, а также справка из психиатрического диспансера о его вменяемом состоянии;
- выписка из ЕГРН, где отражаются все эксплуатационные параметры квартиры или дома;
- документы, подтверждающие право собственности продавца: договор купли-продажи, дарения, ренты, долевого участия, судебное заключение или акт о получении жилья в наследство;
- счета за квартиру, по которым будет видно, есть ли задолженность.
Особенности оформления договора
К преимуществам покупки жилья в рассрочку на вторичном рынке относится отсутствие:
- необходимости оформления массы дополнительных справок;
- переплат за страховку;
- процентов на остаток суммы после внесения первого взноса.
Договор оформляется в стандартном порядке. В нем указываются все данные, касающиеся продавца, покупателя и самого жилья. В том случае, если продавец не предоставил достоверную информацию о жилье, квартира может быть ему возвращена, а он сам будет обязан выплатить покупателю внесенную сумму целиком.
Помощь от государства
Сегодня существует ряд правительственных программ, в рамках которых осуществляется помощь молодым семьям, бюджетникам, ветеранам и лицам, живущим за чертой бедности. Все перечисленные категории граждан могут рассчитывать на полное или частичное погашение стоимости квартиры средствами из федерального бюджета. Получить такую помощь можно, хотя и непросто: нужно собрать массу документов и долго ждать решения административной комиссии.
Заключение
Рассрочка — выгодный вариант приобретения жилья с точки зрения любого покупателя. Это касается не только экономической эффективности метода, но и простоты обработки всего пакета документов. Рассрочка позволяет уменьшить число участников сделки, которые указываются в договоре о приобретении жилья, и, как следствие, снижается путаница между зонами ответственности покупателя и продавца.
В юридическом плане такой способ также имеет свои преимущества. Делопроизводство существенно упрощено: пакет бумаг намного меньше, чем в случае с ипотекой, а застройщики в случае с новостройками сами готовы предоставить все необходимые свидетельства о платежеспособности клиента. Более того, права и обязанности сторон фиксируются сразу в одном документе – договоре купли-продажи, который затем нужно просто заверить у нотариуса.
Единственный минус рассрочки заключается в том, что все риски и последствия их возможного наступления берёт на себя не кредитное учреждение, а клиент. Это означает, что он должен самостоятельно проводить проверку правдивости информации, предоставленной застройщиком или физическим лицом, отвечать за корректность заполнения бумаг и их юридическую состоятельность.
Выбор за вами!
