Купить квартиру можно не только у физического лица или застройщика, но и у такого юридического лица, которое застройщиком не является. Такая процедура покупки недвижимости значительно сложнее обычной. В качестве такого продавца может выступать любая компания, которая приобрела объект недвижимости как в хозяйственных, так и в инвестиционных целях. Недвижимость числится на балансе и продается так же, как и любой другой актив. В этой статье мы расскажем, как купить квартиру у организации и предусмотреть все возможные риски.
В чем отличие от покупки у физического лица
Основное отличие заключается в том, что компании-продавцу необходимо будет оформить корпоративное решение о продаже актива, а также установить полномочия лица, которое будет подписывать Договор купли-продажи. Если в качестве продавца выступает физическое лицо, то и решение принимается единолично. Если же недвижимость реализуется юридическим лицом, порядок действий определяется Уставом. Исполнить это решение может не любой сотрудник компании, а только специально уполномоченный человек: генеральный директор или же сотрудник, на которого будет выписана доверенность.
Еще одно существенное отличие заключается в порядке оплаты по договору. При покупке недвижимости у физического лица, вы можете оплатить покупку наличными. При расчете с юридическим лицом придется воспользоваться только одним доступным способом: переводом на счет компании.
Процедура оформления сделки
Порядок покупки недвижимости у юридического лица будет зависеть от того, какую именно квартиру вы покупаете: на первичном или на вторичном рынке. Оформление Договора купли-продажи подразумевает отчуждение актива, который находится на балансе конкретной компании. Квартира может принадлежать компании на основании права собственности или на основании права требования. Право требования используется в том случае, если квартира располагается в строящемся доме. Таким образом, приобрести недвижимость на первичном рынке можно не только у Застройщика, но и, например, у инвестора.
Если вы покупаете квартиру во вторичке, будет оформлен Договор купли-продажи. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, будет заключен Договор уступки прав требования. В этом случае у покупателя возникают определенные риски. Так, например, вы приобретаете неподтвержденное право требования, и в результате можете потерять и деньги, и квартиру.
Покупка квартиры у юридического лица по Договору купли-продажи будет выглядеть так:
- Сначала компания получает разрешение от учредителей на проведение сделки, а также проводит переговоры с покупателем.
- Затем необходимо собрать документы. Покупателю потребуется предоставить паспорт, разрешение контролирующих органов при использовании материнского капитала, согласие банка на ипотеку, если подразумевается оформление кредита. Продавцу потребуется подготовить значительно больше документов.
- Затем подписывается Договор купли-продажи.
- После этого покупатель оплачивает недвижимость полностью или частично. Способ расчета часто осуществляется с использованием банковской ячейки, доступ к которой продавец получает только после перехода права собственности.
- После оплаты проводится регистрация в Росреестре с обязательной оплатой госпошлины.
- Финальный этап — оформление акта приема-передачи.
Какие документы должен будет подготовить продавец:
- Расширенная выписка ЕГРН, а также выписка ЕГРЮЛ. Важно, чтобы документы были оформлены не ранее, чем за месяц до даты предоставления. Выписка ЕГРН содержит информацию о том, что у объекта недвижимости нет никаких обременений, а также определяет основания, на которых квартира была передана юридическому лицу.
- Должны быть также предоставлены правоустанавливающие документы, среди которых может быть как Договор купли-продажи, так и любой другой документ, подтверждающий право собственности или требования.
- Если вы покупаете квартиру во вторичке, потребуется также выписка из домовой книги, которая покажет, кто был прописан в квартире.
- Обязательна к предоставлению также справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Предоставляется и технический паспорт, благодаря которому покупатель может сравнить планировку в квартире с технической документацией: не было ли незаконных перепланировок.
- Если выписка ЕГРН содержит информацию о том, что квартира находится под обременением банка, потребуется также согласие банка на продажу.
- Дополнительно предоставляются учредительные документы и Устав в последней редакции. По этим документам покупатель может понять, кто и как может принимать и реализовать решение о продаже недвижимости. Если по документам необходимо решение учредителей, то покупатель должен запросить протокол собрания учредителей, в котором будет отражено принятое решение о продаже квартиры. Если объект недвижимости не требует согласия, так как не относится к крупным активом, это также должно быть документально отражено.
- Обязательно проверяйте доверенность представителя: кто выдал документ, какой у доверенности срок, имеет ли представитель право продавать по ней конкретную квартиру.
Какие существуют риски
При покупке квартиры у юридического лица риски покупателя возрастают многократно. Что должно насторожить:
- О компании отсутствуют сведения в ЕГРЮЛ.
- Компания в стадии банкротства или кредиторы предъявили ей определенные требования, которые к банкротству приведут.
- На квартиру нет зарегистрированного права собственности. Обратите внимание: при этом она может числиться на балансе компании.
- У лица, которое действует в интересах компании, нет необходимых полномочий.
- У доверенности лица, которое действует в интересах компании, закончился срок действия.
- Продавец предоставил неполный пакет документов. Так, вас должно насторожить отсутствие согласия учредителей.
- Безусловным «красным флагом» является предоставление поддельных документов. Так, недобросовестный продавец может подделать протокол собрания, чтобы получить прибыль от продажи актива в обход учредителей.
- В деятельности компании присутствовали финансовые махинации. Например, активы выводились незаконным способом.
При покупке квартиры у юридического лица имеет смысл обратиться к юристу, который специализируется на таких сделках. Самостоятельно определить благонадежность конкретной компании нельзя, как и провести проверку ее деятельности. Основная проблема в данном случае — повышенный риск последующего признания сделки недействительной. Такой исход наиболее вероятен при покупке квартиры в строящемся доме, так как многие покупатели не уделяют должного внимания договору, на основании которого компания распоряжается недвижимостью. Если это не договор долевого участия, а право требования, которое не зарегистрировано должным образом, в результате вы можете потерять и деньги, и квартиру. Кроме того часто юридические лица распродают активы, находясь на пороге банкротства. И даже если сама процедура еще не началась, кредиторы могут признать подать иск в арбитражный суд и добиться признания сделки недействительной в течение трех лет после сделки. Иными словами, на момент заключения договора никаких признаков банкротства может не быть, и покупатель окажется весьма неприятно удивлен таким исходом. Помощь специалиста позволит провести доскональную проверку компании и избежать всех вышеперечисленных рисков.
