Покупка квартиры – всегда дорогое удовольствие. И неудивительно, что большинство людей в первую очередь обращают внимание на самые бюджетные варианты. В список наиболее выгодных часто попадают квартиры с обременением. Они стоят значительно дешевле, чем аналогичные объекты, которые не находятся в залоге. Но есть и оборотная сторона медали: покупка обремененной жилплощади – это многоэтапный, а иногда – еще и довольно рискованный процесс. Чтобы сделка не обернулась многолетним кошмаром, нужно знать, как правильно купить квартиру с обременением.
Виды обременений
Обременение – это любое юридическое ограничение в отношении недвижимости. Оно образуется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица или государственные учреждения. Соответственно, любые сделки с жилплощадью должны производиться с согласования всех заинтересованных сторон. Самостоятельно продать такую квартиру владелец не может. Случаи, в которых на жилье накладывается обременение, и другие нюансы этой процедуры, описываются в законе ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Основные виды обременений:
- Ипотека – самый распространенный вариант. При заключении ипотечного договора квартира автоматически становится залоговым имуществом и гарантией исполнения обязательств перед банком. В течение всего периода кредитования жилье остается за заемщиком. Если он исполняет все условия, банковская организация убирает ограничение. Только после этого владелец может продать квартиру. Если же кредит не погашается, банк может продать залоговое имущество, чтобы вернуть заемщику ранее выплаченные средства. Ипотечное ограничение может быть наложено также при оформлении кредита под залог жилья.
- Аренда. Ограничения возникают при условии заключения договора соответствующей формы. Такое жилье можно продать, но квартиросъемщик имеет право жить в арендованной квартире до конца срока действия договора. При этом владелец не имеет права сдать жилье другим лицам или использовать его для собственных нужд.
- Рента – вид обременения, при котором права собственности на недвижимость передаются другому человеку в обмен на регулярные денежные выплаты или другие услуги. Сюда относится содержание с иждивением. Рентополучатель (владелец жилья) имеет право жить в своей квартире, но право собственности уже находится у рентодателя – того, кто осуществляет выплаты или оказывает помощь. Проще говоря, собственником получатель ренты уже не является, но и выселить его нельзя. Действие рентного договора прекращается только со смертью получателя.
- Доверительное управление. По договору ДУ владелец жилья передает право управление недвижимостью специалисту без оформления на него права собственности. Соглашение вступает в силу после регистрации у нотариуса. Как только будет оформлен договор купли-продажи, обременение потеряет юридическую силу.
- Опека. Несовершеннолетние собственники надежно защищены государством. Если в ходе сделки нарушаются их права, органы опеки вправе наложить запрет на заключение договора купли-продажи. Ограничение снимут после того, как будет доказано, что ребенок получит аналогичное по условиям жилье в другом месте.
- Материнский капитал. Если квартира куплена при поддержке государства, после погашения кредита собственник обязан выделить детям долю в продаваемой квартире. Соответственно, он должен получить соответствующее разрешение органов опеки.
- Арест. Ограничение может быть связано с невыполнением долговых обязательств либо арестом самого собственника. И в том, и в другом случае любые действия в отношении объекта должны быть согласованы с судебной комиссией. Она, в свою очередь, вправе самостоятельно принимать решения о конфискации и продаже недвижимости в счет уплаты долгов собственника.
- Аварийные дома и памятники архитектуры. С таким жильем нельзя совершать никакие сделки. В первом случае владельцы имеют право на новую квартиру от государства, а значит, нужно просто дождаться своей очереди. Во втором – реализация должна быть согласована с соответствующими ведомствами.
Какие существуют риски?
Главная опасность для покупателя – не знать об обременении вообще. В результате в придачу к жилью можно получить обязательства перед совершенно незнакомыми людьми. Но если владелец не скрывает наличия ограничений и готов содействовать при сделке, отвергать вариант покупки обремененного жилья не стоит. Тем более, что оно в среднем на 30-50% дешевле остальных вариантов.
Основные нюансы, которые стоит учесть:
- Сделки с недвижимостью, на которую наложено обременение, требуют больше времени, чем обычные. Кроме того, для них придется собирать расширенный пакет документов.
- В случае покупки ипотечной квартиры есть риск отказа со стороны банка, который выдал кредит.
- При приобретении жилья, на который заключен договор ренты, стоит учитывать возможность его расторжения. А значит, предыдущий владелец может сохранить право проживания в квартире.
- О правах на обремененную недвижимость могут заявить временно отсутствующие жильцы – те, кто служит в армии, отбывает срок в тюрьме, находится в лечебном учреждении.
- Если сделку признают недействительной, расходы на оформление документов и прочие издержки можно вернуть только через суд, предварительно доказав вину продавца.
Возможны дополнительные расходы: оплата долгов, неустойки перед квартиросъемщиками, траты на реконструкцию объекта и так далее.
Как проверить наличие обременений?
Существует несколько юридических документов, в которых отражаются данные об обременении:
- Выписка из ЕГРН – основной источник информации о недвижимости. Он помогает понять, находится ли жилье в ипотеке, долгосрочной аренде или долевом владении, заключен ли на него договор ренты, является ли оно собственностью несовершеннолетнего.
- Домовая книга или справка о прописанных – позволяют узнать, сколько жильцов зарегистрировано в квартире.
- Договор приватизации – содержит информацию о лицах, которые отказались от официального оформления.
- Документ о праве на материнский капитал – показывает, использовались ли эти средства для покупки недвижимости.
В большинстве случаев именно выписка из ЕГРН используется в качестве доказательства юридической чистоты сделки. Информация о смене владельца в обязательном порядке фиксируется Росреестром, поэтому вероятность того, что купленная квартира в дальнейшем преподнесет неприятные сюрпризы, полностью отсутствует. Получить документ в бумажном виде можно в любом МФЦ, в электронном – на сайте Росреестра.
Выяснить, не относится ли недвижимость к объектам архитектурного или культурного наследия, можно в районной администрации. Сложнее всего дело обстоит с арендой – это информация фиксируется только в договоре, который заключают собственник и будущий жилец. В этом случае придется обойтись неофициальными подтверждениями – например, расспросить соседей.
Как возможно снять обременение?
Что делать, если квартира уже с обременением? Его можно снять, разобравшись с причинами возникновения. Обременение аннулируется:
- ипотечное – в момент полного погашения долга;
- судебное – после того, как завершится разбирательство, а подсудимый будет признан невиновным;
- рентное – по окончании срока действия договора, чаще всего – после смерти предыдущего собственника;
- в остальных случаях (например, доверительное управление, аренда) – при наличии документов, подтверждающих завершение срока действия договора.
Какие условия сделки?
Порядок сделки может варьироваться в зависимости от вида обременения. Рассмотрим на самом популярном примере – покупке ипотечной квартиры. Процедура заметно отличается от стандартной:
- Покупатель недвижимости арендует две отдельные банковские ячейки: одну – для покупателя, другую – для организации, которая выдала кредит.
- Далее в ячейку для банка он вносит средства, которые направляются на погашение обязательств.
- После получения денег банк выдает бумагу, которая подтверждает погашение кредита.
- Стороны заключают договор купли-продажи без участия банка и регистрируют его в Росреестре.
- Новый собственник получает документ о снятии ограничения.
- Бывший владелец забирает из ячейки причитающиеся ему деньги
- Право на квартиру переходит к покупателю.
На что еще обратить внимание?
Чтобы покупка жилья прошла гладко, не забудьте проверить его по следующим пунктам:
- Перед внесением аванса лично убедитесь в корректности пакета документов, предоставленного продавцом. Лучше изучать их под контролем специалиста. Особое внимание следует уделить выписке из ЕГРН: помимо данных об известных вам обременениях, в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо еще ограничениях.
- Обратите внимание на состав семьи продавца. Если в ней двое или больше несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке жилья использовался материнский капитал. Соответственно, существует обязательство о наделении их долями в квартире. Если продавец уверяет, что материнский капитал не привлекался, попросите его подтвердить слова соответствующей справкой из Пенсионного фонда.
- Проверьте, не признано ли жилье аварийным. Это можно сделать в Управлении жилищных отношений.
- Уточните, не относится ли дом, в котором расположена недвижимость, к памятникам архитектуры. Лучше это сделать в Управлении по охране культурного наследия. Истории известны случаи, когда в районной администрации нужной информации не было.
Теперь вы знаете, что покупка квартиры с обременением – это хороший, но все-таки достаточно рискованный способ сэкономить на жилье. Поэтому если есть возможность избежать подобных сделок – лучше ею воспользоваться. А в остальных случаях поможет агентство недвижимости «Трансферт»! Наши специалисты оформят нужные документы, проконтролируют процесс и сделают максимум для того, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем. Звоните!
