Все, что касается недвижимости, всегда сопряжено с большим количеством документов и, соответственно, обращениями в соответствующие органы. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) содержит в себе информацию не только об объектах недвижимости, но и о собственниках. Причем в ходе формирования этой информации задействуется большое количество “звеньев”, включая управляющую компанию, нотариуса и так далее. Таким образом, ошибка может быть допущена на любом этапе.
Хорошая новость в том, что любую ошибку можно исправить. Однако сделать это может быть не так просто. Чем больше задействовано звеньев в цепочке, тем сложнее выявить, на каком конкретно этапе была допущена ошибка, а без ее исправления любая операция с недвижимостью невозможна. Мы собрали для вас основные виды ошибок и способы их решения, чтобы вы могли легко исправить их, сэкономив время.
Ошибки и порядок их исправления.
Выделяют два основных вида ошибок: технические и реестровые. Остановимся на каждом виде подробнее.
- К техническим ошибкам относятся: опечатки, грамматические или арифметические неточности, описки, словом - любые ошибки, которые были допущены при оформлении права на собственность или кадастрового учета. Такие ошибки приводят к тому, что сведения в ЕГРН не соответствуют фактическим сведениям в документах, следовательно - любая операция с недвижимостью оказывается под вопросом.
- К реестровым ошибкам относятся: ошибки в планах, картах территории, актах и иных документах. Чаще всего, такие ошибки допускают кадастровые инженеры: самый яркий пример - наложение границ одного земельного участка на границы другого, несоответствие площади объекта.
Платить за исправление ошибок не нужно, вот только порядок их исправления будет существенно различаться. В случае, если обнаружена реестровая ошибка, придется сначала внести исправления в соответствующие документы, а уж потом обращаться в ЕГРН. Кроме того, существует несколько весьма неприятных факторов:
- Вам могут отказать в исправлении ошибки, если она может повлечь за собой какие бы то ни было изменения в праве собственности или каким-либо образом нарушить уже возникшие права людей, которые воспользовались этими сведениями.
- В таком случае исправление ошибок всегда происходит в судебном порядке.
Обычно срок исправления составляет от трех до пяти дней, но в этот срок, конечно же, не входит судебное производство и время, которое вы потратите на общение с представителями ЕГРН и МФЦ.
Исправление ошибки в реестре недвижимости может быть инициировано непосредственно собственником или представителем Росреестра. Способ устранения таких неточностей зависит от вида ошибки. Для того, чтобы исправить любую ошибку, необходимо заполнить заявление и подать его в соответствующий орган.
Порядок действий для исправления ошибки будет таким:
- Сначала необходимо заполнить заявление. Форму заявления можно посмотреть непосредственно на сайте Росреестра или уточнить в МФЦ.
- Обязательно предоставление документов, подтверждающих факт ошибки. Это могут быть технические документы, заверенные копии иной документации, а также любые другие доказательства того, что в ЕГРН содержатся неверные сведения.
- Если заявление подает представитель управляющей компании, обязательно предоставить документы, подтверждающие право управляющей организации действовать от лица собственника. Это может быть копия протокола общего собрания собственников, а также заверенная копия договора управления.
- Если заявление подается собственником, потребуется предоставить заверенные копии правоустанавливающих документов.
Если вам отказывают в исправлении ошибки, необходимо обращаться в суд. Исправить техническую ошибку намного проще, чаще всего такие обращения удовлетворяются, а вот с реестровыми могут возникнуть сложности.
Посмотрим, как поступить, если выявлена именно такая ошибка:
- Необходимо сначала исправить ошибку в тех документах, где она была обнаружена. Для этого обратитесь к кадастровому инженеру или иному лицу, допустившему неточность. Если исправление ошибки таким способом потерпело неудачу, остается только обращение в суд.
- После того, как в основных документах ошибка будет устранена, необходимо будет собрать документы и подать заявление в ЕГРН. Подача документов происходит в том же порядке, как и при оформлении права на недвижимость
Реестровая ошибка может быть исправлена и специалистами Росреестра самостоятельно, однако происходит это только в следующих случаях:
- Если проводились крупные кадастровые работы. В ходе таких работ уточняются все существенные сведения, в том числе - границы участков. При обнаружении неточностей специалисты Росреестра вносят изменения самостоятельно, однако в любом случае потребуется заявление и предоставление карты-плана, которая будет соответствовать актуальным сведениям.
- Если специалист Росреестра самостоятельно обнаружил ошибку и принял решение ее устранить. В этом случае вам будет направлено уведомление об этом. Здесь у вас есть выбор: исправлять ошибку в документах самостоятельно либо ждать полгода, после чего специалисты Росреестра внесут изменения без вашего согласия.
Во взаимодействии с Росреестром всегда возникает множество сложностей, так как у большинства заявителей недостаточно знаний, чтобы самостоятельно определить порядок действий и вид допущенной ошибки.
Мы собрали основные виды ошибок, которые встречаются при обращении в Росреестр чаще всего:
- Допущены опечатки: в данных собственника, документах, адресах, площади. Такая ошибка может быть решена даже при обращении в ближайший офис МФЦ.
- Нет регистрационной записи об ипотеке. Здесь лучше обратиться напрямую в Росреестр, и такие ошибки также быстро исправляют.
- Нет записи о снятии обременения. Такое может случиться довольно просто, так как любые действия Росреестр проводит исключительно по заявлению. Для решения этой проблемы необходимо написать заявление и предоставить закладную. Сделать это можно как в Росреестре, так и в МФЦ.
- Отсутствуют записи о собственниках. Такая проблема может возникнуть, если право собственности регистрировалось еще в БТИ, до 1998 года. Помните, что в таком случае вам придется заплатить госпошлину в 2 000 рублей для регистрации ранее возникшего права собственности.
- Сомнения в правильности кадастровых номеров: разные номера в разных документах. Такая путаница возникла из-за того, что в самой работе федерального реестра возникли изменения, и различным объектам были присвоены новые номера. Все сведения о них уже внесены в ЕГРН, а на соответствующем сайте или по заявлению вы можете узнать актуальный кадастровый номер объекта, а далее - подать заявление о внесении изменений.
- Несовпадение площади - одна из самых распространенных ошибок. Если дело лишь в опечатке, проблема решается через МФЦ. Несовпадение площади также возможно в том случае, если вы взяли выписку после изменений в ЖК РФ 2004 года: по новым правилам в площади не учитываются балконы и лоджии.
Помните, что исправление опечатки намного проще, чем исправление реестровой ошибки. Поэтому при оформлении любой документации по недвижимости важно быть особенно внимательным. Если вы готовитесь к сделке, документы лучше подготовить заранее, а также заблаговременно убедиться в том, что все они соответствуют актуальным данным, вне зависимости от того, покупаете ли вы недвижимость или продаете.
Срок исправления.
Ошибки в сведениях единого реестра недвижимости могут быть исправлены в срок от 3 до 5 рабочих дней, однако на практике срок может быть увеличен. Если речь идет только о технической ошибке (любой неточности, опечатке), будьте уверены, ее удастся исправить за три дня. А вот если речь идет о реестровой ошибке, необходимо подготовиться к длительному процессу, ведь сначала вам потребуется внести изменения в документы, где допущена ошибка, и уже только потом обращаться в МФЦ или Росреестр.
Помните, что любые изменения вносятся исключительно в заявительном порядке. Следовательно, срок решения проблемы начинается с подачи заявления. Обращение в суд потребуется в том случае, если исправление ошибки может привести к любым изменениям права собственности. Судебный иск подается в суд общей юрисдикции.
Срок исправления реестровой или кадастровой ошибки может растянуться на месяцы, так как вам придется контактировать с большим количеством организаций. Развернем подробнее:
- Если ошибку обнаружил кадастровый инженер, срок устранения ошибки будет минимальным: он сразу устранит выявленное несоответствие или укажет причины, по которым он не может этого сделать. Обычно эти причины указываются в заключении формируемой документации.
- Если несоответствия выявляет собственник, потребуется заказать технический или межевой план с актуальными данными: это влечет и новые расходы, и дополнительное время на формирование этих документов.
- Если вы получили уведомление из Росреестра об обнаружении такой ошибки, у вас есть два варианта, вам потребуется заказать новые документы. Если в течение трех месяцев вы не предоставите новые данные, Росреестр может обратиться в суд. Также судебное решение проблемы может потребоваться, если у специалистов есть основания полагать, что внесение изменений может повлечь любой ущерб.
Основная проблема заключается в том, что с 2017 года были отменены кадастровые паспорта, вместо них выдается выписка из ЕГРН. Таким образом, изменить уже имеющийся кадастровый паспорт не получится. Для этого придется пройти процедуру выдачи новой выписки, а это также влечет за собой увеличение времени решения вашей проблемы.
Набор документов для исправления реестровой ошибки может различаться в зависимости от ситуации. Основной пакет следующий:
- Технический и межевой план.
- Акт согласования границ.
- Исковое заявление и судебный акт.
По закону исправление реестровой ошибки должно быть осуществлено в пятидневный срок с момента подачи соответствующего заявления. Помните, что при решении проблемы через суд вам потребуется оплатить государственную пошлину.
Если получил отказ.
Отказ в исправлении ошибки - распространенная ситуация, однако впадать в отчаяние не стоит. Все еще можно решить, причем довольно быстро. Почему вам может быть выдан отказ в исправлении:
- Вы не предоставили достаточной информации для внесения изменений.
- Расхождения данных с ГКН (государственным кадастром недвижимости).
- Росреестр считает, что оснований для исправлений недостаточно.
- Иные ситуации, которые сотрудники Росреестра могут посчитать спорными.
- Исправление ошибки приведет к нарушению права собственности или другому ущербу.
Что делать, если получили отказ? Оформлять заявление в суд общей юрисдикции. О чем важно помнить:
- В тексте искового заявления обязательно должны быть указаны актуальные данные об объекте недвижимости.
- Заявление обязательно должно сопровождаться документами, подтверждающими наличие ошибки, а также правоустанавливающими документами.
- Если речь идет о земельном участке, работы по межеванию лучше завершить до обращения в суд.
Если вы получили отказ и от суда, это решение также можно обжаловать. Важно помнить, что при возникновении сложностей в отношении границ земельного участка практически всегда приходится обращаться в суд, так как учитываются не только ваши права, но также и права ваших соседей. Для внесения изменений необходимо получить соответствующее решение суда, а затем обратиться в МФЦ или Росреестр с соответствующим заявлением.
Помните, что игнорирование ошибок может впоследствии привести к существенным проблемам при совершении любой операции с недвижимостью!
