Банки разрешают своим клиентам расплатиться с жилищным займом раньше срока. Благодаря этому заемщики не только быстро избавляются от кредитного бремени, но и значительно экономят на выплате процентов. Расскажем, как выгоднее погасить ипотеку досрочно и как работает этот механизм.
В чем выгода?
Распространено мнение, что при досрочной оплате ипотеки заемщика вносят в «черный список». На самом деле, никаких санкций не существует, и банки не имеют права наказывать тех, кто возвращает долг раньше времени. На кредитную историю этот факт также не повлияет.
В счет досрочной оплаты ипотеки можно направить собственные сбережения, маткапитал или жилищный сертификат. Быстрое закрытие кредита привлекательно по нескольким причинам:
- Вы быстрее снимете обременение с недвижимости и сможете распоряжаться ею по своему усмотрению. Пока собственность находится в залоге, ее нельзя продать или подарить, так как она выступает обеспечением выплаты долга. Также без согласования с залогодержателем (банком) запрещено делать перепланировку и прописывать не членов семьи.
- Избавитесь от крупных ипотечных выплат. Как правило, платежи по жилищному кредиту съедают значительную часть семейного бюджета. Выбирая стратегию снижения ежемесячного взноса, вы сможете меньше беспокоиться об оплате займа, если потеряете работу или уйдете на больничный.
- Сэкономите на процентах – они рассчитываются, исходя из текущей задолженности (тела кредита). Постепенно снижая сумму долга, вы уменьшаете общую переплату.
Не стоит думать, что ипотеку выгодно погашать только крупными суммами. Даже лишняя тысяча рублей, на которую вы регулярно превышаете ежемесячный платеж, в длительной перспективе принесет отличную экономию. При каждой оплате раньше срока банк пересчитывает общую сумму процентов.
Как работает механизм досрочного погашения? Существует график выплаты ипотеки – в нем указаны даты и размер ежемесячных платежей. Если заемщик решит заплатить больше, чем установлено, эти деньги пойдут на оплату основного долга. Значит, общая сумма переплаты уменьшится, ведь она рассчитывается от текущего остатка кредита (без учета процентов).
Обратите внимание, что условия досрочного погашения ипотеки содержатся в договоре с банком. Лучше их изучить еще до того, как вы получите займ на покупку недвижимости. Кредитор не заинтересован в том, чтобы заемщик быстро вернул долг, ведь процентная переплата – это прибыль банка. Запретить досрочное погашение он так же не может (это законное право заемщика), однако условия оплаты могут быть очень неудобными. Например, заявление на досрочку исполняется через месяц, а принимают его только в банковском отделении. Если же в договоре прописан запрет на досрочную оплату, его можно обжаловать в суде.
Способы досрочного гашения
Существует два варианта выплаты кредита раньше срока: полная и частичная. В первом случае заемщик возвращает банку всю сумму основной задолженности. Во втором – платит займ вперед по частям, тем самым ускоряя его окончательное погашение. Полная досрочная оплата выгоднее, ведь клиенту нужно внести только остаток долга и текущие проценты за истекший месяц. Однако мало у кого есть финансовая возможность разом закрыть ипотечные обязательства.
Многие банки при досрочной оплате предоставляют своему клиенту выбор: уменьшить срок кредита или платеж. Выгода рассчитывается индивидуально и зависит от многих факторов: вида графика (аннуитетный или дифференцированный), текущего остатка, срока и пр. Чтобы понять, сколько вы сэкономите в том или ином случае, можно обратиться в банк и попросить банковского сотрудника сравнить разные варианты. Или же самому воспользоваться кредитным калькулятором в интернете.
Разберем на примере. Текущий остаток ипотечного долга 1 490 000 рублей, процентная ставка 8% в год, осталось платить еще 96 месяцев, сумма ежемесячного платежа 21 064 рубля. Плановая переплата в соответствии с графиком – 2 022 800 рублей.
У заемщика есть 50 тысяч, которые он хочет внести в счет кредита. Если он выберет уменьшение срока, сумма ежемесячного взноса останется прежней, а общая переплата снизится до 1 981 646 рублей (экономия 41 154 рубля). Если же он захочет уменьшить платеж, общая сумма процентов составит 2 005 673 рубля (что только на 17 127 рублей меньше).
В нашем примере выгода сокращения срока очевидна, однако в реальности результат зависит от многих условий. В другой ситуации уменьшение суммы кредитного взноса может быть более привлекательно. Подумайте и о безопасности семейного бюджета: если ваш доход снизится, вносить небольшой платеж будет легче. Вы не выйдете на просрочку и не испортите кредитную историю. А если появятся лишние деньги, в любой момент их можно направить на оплату ипотеки.
Этапы досрочного погашения
Если просто положить деньги на счет, с которого списываются ипотечные платежи, банк снимет сумму по графику. Дело в том, что для досрочного погашения ему нужно специальное распоряжение заемщика.
Как происходит частичная оплата жилищного кредита:
- Плательщик подает заявление о том, что намерен внести определенную сумму в счет долга. Как это можно сделать (в письменном виде при личном обращении или же через интернет-банкинг), следует уточнить в своем банке. Например, в Сбербанке разрешается подать заявку на досрочку в онлайн-кабинете, причем запланировать ее исполнение на ближайшую дату.
- К указанному сроку на счете должна находиться нужная сумма. В противном случае распоряжение на досрочную оплату аннулируется. В некоторых банках, если денег для списания не хватает, может возникнуть просроченная задолженность.
- Кредитор списывает внеочередной взнос и пересматривает график в соответствии с тем, что выбрал клиент (сокращение срока или уменьшение платежа). В дальнейшем оплата ипотеки происходит по новому плану. Чтобы получить обновленный график платежей, не обязательно идти в банковское отделение. Сейчас его можно распечатать в личном кабинете или просто посмотреть сумму в мобильном приложении.
При досрочном погашении в дату ежемесячного платежа одна часть суммы уходит на оплату текущих процентов согласно графику, другая – на тело кредита. Если дополнительный взнос происходит в другое время, он целиком отправляется в счет основной задолженности.
В письменном заявлении на досрочку указываются:
- данные заемщика;
- реквизиты кредитного договора;
- сумма, вносимая вне срока;
- дата внеочередного списания;
- вариант досрочки: уменьшение срока или ежемесячного платежа.
Если вы подаете заявление в отделении, возьмите с собой паспорт и кредитный договор. Более простой вариант сделать заявку на досрочное погашение ипотеки – через интернет-банкинг (если данная опция предусмотрена). Но для этого вам, скорее всего, потребуется открыть дебетовую карту – можно выбрать самый недорогой или даже бесплатный тариф. Это удобнее, чем ежемесячно пополнять ипотечный счет с карты другого банка. К тому же, не придется платить комиссию за перевод.
Если же для подачи заявления нужно лично прийти в банк, а такой возможности нет, можно попросить об этом созаемщика. Или заранее оформить нотариальную доверенность на другого человека.
Полное погашение займа происходит аналогичным образом, но в заявлении нужно указать, что вы желаете его закрыть. Для оплаты потребуется точная сумма с учетом процентов на дату платежа – ее нужно уточнить по горячей линии своего банка или в личном кабинете на сайте. В назначенный день кредитор списывает деньги в счет ипотеки. После этого заемщику нужно действовать следующим образом:
- Убедиться, что оплата прошла успешно и задолженности больше нет.
- Запросить справку о закрытии кредита и возможности снятия обременения с недвижимости. Данный документ является подтверждением того, что банк больше не имеет финансовых претензий к заемщику и разрешает аннулировать залог.
- Нужно посетить Росреестр или МФЦ и совместно с представителем банка подать заявление о снятии обременения с квартиры. На подготовку документов отводится около пяти дней – в результате вам выдадут «чистую» выписку ЕГРН. После этого можно будет совершать с недвижимостью любые сделки.
- В некоторых случаях при досрочном закрытии кредита возможен возврат ипотечной страховки (залоговой, жизни и здоровья, титула). Это необходимо уточнить в страховой компании, где вы делали полис.
Обязательно сохраните справку о полном погашении ипотеки. Она может пригодиться в том случае, если кредитор неожиданно предъявит претензии о недостаточной оплате долга.
На что обратить внимание
Есть два варианта выплаты ипотечного кредита: аннуитетный и дифференцированный. В первом случае платеж всегда одинаков, во втором – постепенно идет на уменьшение. Платить по аннуитету проще, хотя и более затратно. Дифференцированные платежи выгоднее с точки зрения процентной переплаты, но создают существенную нагрузку на бюджет заемщика. В начале срока они могут составлять 45 тысяч рублей, а через несколько лет – уже 25 тысяч.
Досрочно погашать аннуитет лучше в начале срока, так как большую часть ежемесячного взноса составляют проценты. В результате общая сумма переплаты существенно снизится. Дифференцированные кредиты выгодно платить раньше срока в любое время: сумма, ежемесячно направляемая на оплату основного долга, всегда одинакова. Однако она будет снижаться при каждом досрочном погашении.
Посчитаем выгоду на конкретном примере. Аннуитетный жилищный кредит 3 млн рублей, сроком на 20 лет, процентная ставка 9%. Ежемесячный платеж по нему составляет 30 966 рублей, а переплата – 7 434 692 рубля. Если в первый месяц внести 639 431 рубль (сумма маткапитала), экономия на процентах составит 938 734 рублей. Если вы решите сделать то же самое через пять лет, когда значительная часть платежа идет на погашение основного долга, выгода составит 664 898 рублей.
Теперь рассмотрим дифференцированный кредит на аналогичных условиях и с таким же досрочным погашением. Плановая переплата по нему намного ниже – 5 711 528 рублей. Если в начале срока внести маткапитал, общая сумма процентов снизится на 575 614 рублей, если в середине – на 431 743 рубля. Разница не такая большая, как в предыдущем примере.
Копить, чтобы погасить часть ипотеки крупной суммой, невыгодно. Лучше сразу направлять эти деньги на оплату задолженности. Дело в том, что существует соблазн потратить средства, а так переплата будет постепенно уменьшаться. С другой стороны, не стоит вносить в счет кредита все имеющиеся сбережения – создайте финансовый резерв и только после этого думайте о возврате долга.
Если вам сложно разобраться, насколько выгодно досрочное погашение ипотеки, стоит обратиться в банк. Кредитный специалист рассчитает возможную экономию и подскажет, какой вариант лучше.
