Люди встречаются, женятся, стоят планы на жизнь – в том числе решают жилищный вопрос. Как говорит статистика, около 70% ипотечных заемщиков – или пары в браке, или планирующие его заключение. Но может случиться так, что брак распадается. Как делят квартиру в ипотеке при разводе, кому достается квартира, кто будет продолжать выплачивать задолженность? Это зависит от множества факторов.
Что говорит закон РФ
При разводе дальнейшую судьбу квартиры юристы решают, руководствуясь Семейным кодексом, Гражданским кодексом, ФЗ «Об ипотеке» и типом ипотечного договора, заключенного с банком-кредитором. Кроме того, на процесс может повлиять и брачный договор.
Согласно ст. 34 СК РФ, материальные блага, приобретенные в период брака, становятся общим имуществом. Это означает, что при разводе оно делится пополам, а в случае ипотеки пополам делятся еще и долговые обязательства супругов. При этом неважно, на кого именно был оформлен займ – на одного из них или на обоих.
Изменить ситуацию может лишь брачный договор, который оговаривает какие-то условия расторжения брака и раздела имущества. Если договора нет, то раздел ипотеки происходит либо по обоюдному согласию, либо через суд. Оба варианта раздела могут быть проведены и в процессе развода, и уже после его окончания.
Наиболее распространены следующие варианты решения проблемы с ипотекой:
- Один из супругов остается заемщиком и впоследствии владельцем квартиры, а другой выходит из сделки. Вышедший может получить компенсацию за свои вложения, добиваться их через суд и т.д.
- Ипотечная квартира продается, задолженность перед банком гасится, деньги делятся между бывшими супругами.
- Ипотека продолжает выплачиваться совместными усилиями, а после окончания выплаты жилье продается, чтобы разделить деньги, или разменивается на два объекта. Это самый популярный вариант, поскольку он связан с минимальной бюрократией и значительно облегчает продажу. Но, конечно, это возможно только в случае, если между бывшими супругами сохраняются нормальные взаимоотношения.
Существуют и более экзотические варианты, но они пользуются меньшей популярностью. Например, при владении домом, купленным в ипотеку, можно воспользоваться выделом доли – по ст. 254 ГК РФ за каждым супругом после развода закрепляется часть жилья, причем не только юридически, на бумаге, но и физически. При этом необходимы особые условия (отдельный вход для каждого собственника, отдельный санузел и т.д.).
Но надо понимать, что выбор сценария зависит не только от супругов. К примеру, вариант продажи ипотечного жилья, чтобы закрыть долг перед банком и разделить оставшиеся деньги, возможен только в случае, если банк на это согласен. Банк же может быть не выдавать разрешение на регистрацию нового собственника Росреестром, и это его право (в соответствии со ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Кроме того, не все покупатели согласятся купить ипотечную квартиру, поскольку она усложняет оформление сделки.
Еще один подводный камень – все, описанное выше, может отличаться небольшими, но весомыми деталями в зависимости от того, приобретено жилье в браке или еще до этого. Рассмотрим подробнее оба варианта.
Если квартира куплена до брака
Если в условиях развода оказывается, что квартира куплена до брака и в ипотеку одним человеком, то она не считается совместно нажитым имуществом, а принадлежит тому, на кого оформлена (согласно ст. 38 СК РФ). Однако если ипотека не была полностью выплачена до брака, то ее выплаты в браке могут быть признаны судом «совместными тратами супругов для улучшения имущества», и, соответственно, суд на законных основаниях может признать квартиру общим имуществом (ст. 37 СК РФ). Но такое решение не является гарантированным – нужно иметь доказательства, что второй супруг тратил свои средства именно на ипотечные выплаты.
Если квартира куплена до брака совместно (будущие супруги оформили ипотечный договор на двоих), то они имеют статус созаемщиков и получают право собственности на определенную долю, которая будет являться их индивидуальным имуществом (с.1 ст. 36 СК РФ). Чаще всего у созаемщиков одинаковые доли в ипотеке, но могут быть и разными. Если ипотека не была погашена до брака, то, опять же, можно попробовать через суд получить компенсацию за «совместное улучшение имущества», но доказать что-либо будет гораздо сложнее, чем в первом случае, когда ипотеку брал один из супругов.
Если квартира куплена во время брака
Квартира, приобретенная после заключения брака, однозначно считается совместным имуществом, даже если ипотечный договор заключен только одним из супругов. Более того, в последние годы почти все банки требуют обязательного включения второго супруга в договор в качестве созаемщика и не выдают ипотеку без согласия мужа или жены.
Какие варианты раздела имущества доступны?
- Супруги разводятся, но продолжают совместно выплачивать ипотеку, оставив разделение квартиры на будущее (чтобы оперировать имуществом без обременения). Проблема очевидна: совместные выплаты в течение короткого промежутка времени необременительны, но платить ипотеку вместе с бывшим мужем или женой на протяжении многих лет может быть некомфортно.
- Ипотека гасится единовременно крупным взносом, квартира после этого делится любым удобным способом – например, продается, чтобы было проще разделить деньги. Самый хороший вариант, но он требует большого вложения денег.
- Супруги обращаются в банк, извещают его о разводе и просят разделить имущество и выплаты по ипотеке. Банки не всегда идут навстречу таким просьбам – с их точки зрения один должник лучше двух. Но даже если банк отказал, можно обратиться в суд и разделить имущество в судебном порядке. Позже, имея на руках решение суда, можно вторично обратиться за разделением и квартиры, и долга. Согласие банка в таком случае уже не нужно.
- Один из созаемщиков отказывается от своей доли в квартире, ипотека переоформляется на второго полностью, и к нему переходит и имущество, и долг. Такое решение тоже требует согласия банка, но проблем обычно не возникает.
- Расторжение договора ипотеки. Оба созаемщика прекращают ипотечные выплаты, но и лишаются квартиры – она переходит в собственность банка, чтобы он покрыл свои убытки. Конечно, уже произведенные ранее платежи возвращаются супругам. Решение выглядит достаточно удобным и универсальным, но дело в том, что в таком случае созаемщики получат на руки гораздо меньше денег, чем при полноценной продаже квартиры, а сроки продажи могут быть очень большими – банк постарается продать имущество как можно выгоднее, а не как можно быстрее. Кроме того, на такую комбинацию тоже нужно получить согласие банка.
- Прочие способы решения проблемы. Можно пойти нестандартным путем. Например, сдавать ипотечную квартиру, покрывая арендной платой ипотеку, а когда долг будет закрыть – можно будет продать жилье и разделить деньги.
Что предпринять, чтобы не было проблем
Самый хороший способ избежать большинства проблем – заранее заключить брачный договор. Согласно ст. 40 СК РФ, это соглашение вступающих или вступивших в брак лиц, определяющий их имущественные права и обязательства в случае расторжения брака. Это не панацея, поскольку спустя несколько лет после его составления обстоятельства могут измениться, и тогда суд может принять отличающееся от условий договора решение. Однако для суда наличие брачного договора все-таки будет весомым доводом при вынесении вердикта. Кроме того, брачный договор способствует мирному урегулированию вопроса без судебного разбирательства, поскольку обе стороны лучше понимают свои права и обязательства.
При оформлении брачного договора следует описать следующие пункты:
- кто оплачивает первый взнос;
- кто оплачивает кредит;
- какова доля участников в приобретаемом имуществе;
- размер компенсации в случае, если один из супругов решит отказаться от своей доли;
- принцип раздела имущества при разводе;
- принцип раздела долга при разводе.
Но даже если брачного договора нет, квартира в ипотеке при разводе может быть разделена с минимумом бумажек и без суда. При этом, чтобы не договариваться обо всем на словах (в такой щекотливой ситуации лучше все закреплять документально), следует заключить мировое соглашение. В нем прописывается раздел жилья и оставшейся части долга. Очень желательно сделать это до официального развода, поскольку это упростит оформление. После регистрации развода с этим соглашением супруги обращаются в банк и просят переоформить ипотеку. Можно попросить разделить ее пополам (если это не предусмотрено оригинальным договором заема), можно поделить на части (равные для имущества во владении и размера долга). Если банк одобрит выбранный вариант, бывшие супруги получат новые графики платежей и новые договоры ипотеки. Но это будет не бесплатно – переоформление подобного рода обойдется в 1-2% от текущего долга.
Чтобы не ошибиться в оформлении документов, следует пользоваться услугами проверенного юриста или нотариуса.
Надо предусмотреть и самое неприятное развитие событий: если при разделе квартиры и долга один из бывших супругов отказывается оплачивать свою долю. В случае образования большой задолженности банк может инициировать продажу имущества должника. Но продать полквартиры невозможно, поэтому банк продаст ее целиком. Добросовестный заемщик получит компенсацию, но она вполне может быть меньше затраченных им средств, при этом он теряет жилье. Если сложилась такая ситуация, юристы советуют как можно скорее довести ее до сведения банка. Он может пойти навстречу – переоформить ипотеку на одного заемщика, увеличив платеж или срок.
