Эскроу-счета в долевом строительстве

В 2017 году было начато реформирование долевого строительства на финансовом и законодательном уровнях. Предпосылками к этому стал рост случаев мошенничества.

Суть государственной реформы сводится к тому, что застройщики теперь будут строить либо за свои средства, либо брать кредиты. Изменение общей схемы финансирования позволит обезопасить дольщиков в случае банкротства или затягивания строительства. Со второго полугодия 2019 года все средства будущих жильцов будут храниться на эскроу-счетах в банках, а не переводиться сразу застройщику для покрытия текущих нужд.

Особенности и преимущества

Эскроу — специальный счет в банке, средства на который могут быть перечислены только при одновременном выполнении заранее установленных условий. Такие счета могут быть зарегистрированы как на физическое, так и на юридическое лицо. В заключении договора принимают участие 3 стороны:

1. Продавец — владелец, который перечисляет средства на счет.
2. Агент — банк, адвокат или нотариус, каждый из которых имеет право выступать в роли посредника между продавцом и покупателем.
3. Покупатель — лицо, ответственное за выполнение условий, которые прописаны в договоре эскроу.

Эскроу-счета хорошо зарекомендовали себя при заключении крупных сделок, в том числе и на международном уровне. Фактически они выступают альтернативой банковской ячейке с преимуществом в виде регулярных проверок состояния дел продавца. Помимо этого, такой счет отличается тем, что:

• операции с индивидуальным счетом не могут осуществляться без уведомления продавца или покупателя;
• аккредитив или банковская ячейка жестко регламентируется законодательными нормативами, в то время как эскроу обладает большей юридической свободой при составлении договора;
• внесенная покупателем сумма (до 10 млн) дополнительно защищена Агентством по страхованию вкладов. Это делается для того, чтобы свести к нулю риски дольщика.

Также в пользу выбора новостроек по новой системе говорят следующие факторы:

• для операций с банковским счетом не требуются наличные;
• обслуживание счета осуществляется путем отчисления процентов от всей суммы или бесплатно, если речь идет об ипотеке;
• средства защищены системой страхования и условиями договора между дольщиком и застройщиком;
• с клиентами сотрудничают только стабильно развивающиеся банки, которые имеют высокий кредитный рейтинг;
• покупатель имеет право распоряжаться средствами на счете.

Со стороны дольщика

При заключении договора об открытии эскроу-счета дольщик должен учитывать:

• Страхование — сумма, превышающая 10 млн рублей, не включается в автоматическую систему поддержки агентства по вкладам. При приобретении дорогостоящего жилья или сразу нескольких квартир существует риск финансовых потерь.
• Несанкционированные операции — списание средств в принудительном порядке до исполнения застройщиком своих обязательств подразумевает штрафные санкции. Чаще всего это означает расторжение договора в одностороннем порядке.

Получить свои средства обратно дольщик может, если:

• истек срок хранения денег, который установлен с запасом в 6 месяцев относительно срока сдачи дома в эксплуатацию;
• договор долевого участия был расторгнут судом или по соглашению со всеми сторонами;
• застройщик обанкротился и не в состоянии продолжать свою деятельность;
• хочет единолично прекратить сотрудничество.

При желании дольщик может перепродать квартиру другому лицу. Согласно статье об уступке прав владения, все обязательства по ведению и обслуживанию эскроу-счета передаются новому собственнику.

Со стороны застройщика

Введение расчетной схемы при помощи эскроу подразумевает повышение требований к застройщикам. Это касается:

• опыта работы и качественных характеристик сданного ранее жилья;
• общего объема кредитной задолженности;
• наличия свободных средств (не менее 10% от запланированной суммы по проекту).

В соответствии с принятыми нормативами застройщики за переходный период с 2018 по 2019 г. должны полностью перевести свои объекты на эскроу-счета. В них входят все новостройки, которые были зарегистрированы в Фонде жилищного строительства до 1 августа 2018 г.

Новые правила не распространяются на следующие категории:

• дома, в которых уже продано более 10% от общего числа квартир;
• объекты, степень готовности которых составляет не менее 6%. При этом в качестве застройщиков должны выступать региональные представители, которые носят статус системообразующих;
• жилье, которое возводится по договоренности о комплексном развитии застраиваемой территории.

Финансовое обеспечение строительства происходит за счет собственных средств застройщика и помощи банка, выступающего агентом-посредником между клиентом и застройщиком. Это отличает долевое участие от проектного, на которое сейчас планомерно переводится весь рынок первичного и в перспективе вторичного жилья.

Для застройщиков переход на новый формат взаиморасчета имеет следующие преимущества:

• Стабильность — средства распределяются равномерно по графику, указанному в проекте. Это отличает эскроу от прежнего формата, когда средства передавались дольщиками вразнобой и по частям.
• Отсутствие дополнительных бумаг — система устроена таким образом, что застройщику не нужно предоставлять никакие другие документы, кроме общего договора долевого участия. Это связано с тем, что эскроу-счета достаточно защищены и сами по себе служат гарантами возврата средств в случае непредвиденной ситуации.

Покупка квартиры в ипотеку

Эскроу активно используется и для получения жилищной ссуды. Наиболее выгодна будет работа с тем же банком, с каким сотрудничает застройщик. В этом случае не придется дополнительно оплачивать процедуру открытия счета и его ведение. Для оформления необходимо:

• заключить договор долевого участия, где в качестве способа внесения платежей указан эскроу-счет;
• подписать кредитный договор с банком;
• уплатить первый взнос из свободных средств или при помощи материнского капитала;
• выплачивать проценты по кредиту до полного погашения задолженности.

Одновременно с этим застройщик открывает свой собственный счет, куда банк перечисляет сразу всю сумму. Деньги будут доступны только после подписания передаточного акта, который необходим для подтверждения качества проделанных работ.

Какие риски существуют?

Перед подписанием договора об открытии эскроу-счета необходимо проверить степень его состоятельности и то, насколько хорошо он защищает интересы покупателя. Т.к. несмотря на общую позитивную направленность, есть свои риски. Это может быть:

• Банкротство — отсутствие законодательной базы по возврату средств в случае отзыва лицензии у банка-агента.
• Рост тарифов — ограничение выбора подрядчика способствует росту расценок на услуги. Помимо этого, на стоимость квадратного метра также могут влиять выплаты процентов по кредитам в том случае, если застройщик решит использовать заемные средства.
• Затягивание сроков — отсутствие четко выраженного регламента по работе со всеми сторонами потенциально может привести к задержкам, которые не предусмотрены в проекте. Структуризация договоров на данный момент находится в стадии активной разработки.
• Рост полулегальных договоров — оформление эскроу путем вовлечения покупателей в серые схемы. Это необходимо недобросовестным застройщикам, чтобы привлечь как можно больше клиентов с минимальными потерями для себя. В этих случаях сигнализировать о возможных рисках может стоимость существенно ниже рыночной.

Заключение

Договор долевого участия — одна из наиболее распространенных форм управления жилищными ресурсами. В общей сложности за период с 2004 по 2019 г. в строительство такого типа было вложено более 5 миллиардов рублей. Но одновременно с этим в последние годы шел стабильный прирост случаев мошенничества, результатом которого стало даже возникновение термина «обманутые дольщики». Эскроу-счета в новостройках созданы для того, чтобы решить эту проблему раз и навсегда.

Сейчас уже можно говорить о том, что новый формат был встречен застройщиками  с большим энтузиазмом. По данным информационной системы жилищного строительства, с начала 2019 года уже зарегистрировано более десятка тысяч таких договоров. Самое важное, что нужно помнить:

• Эскроу — счет в банке, на котором хранятся деньги будущего собственника до момента сдачи дома в эксплуатацию.
• Перевод — деньги будут отправлены застройщику только при учете последовательного выполнения всех условий жилищного договора.
• Время — средства хранятся на эскроу-счетах до полугода после сдачи новостройки.

На переходной стадии между договором долевого участия и эскроу наибольшие опасения вызывала стоимость жилья. Аналитики сходятся во мнении, что если рост цен и будет, то несущественный, который может быть уравновешен снижением процентов по ипотеке.