Введение такого типа счета призвано защитить права дольщиков. Нередки случаи, когда застройщики поступают недобросовестным образом, и в результате люди теряют вложенные деньги, так и не получая заветных ключей от квартиры. Для того, чтобы предоставить дополнительные гарантии покупателям, на законодательном уровне было закреплено понятие эскроу счета. В этой статье рассмотрим, что такое эскроу счета в строительстве, как оформлять такие сделки, в чем могут быть минусы и как оформить сделку безопасно.
Что такое эскроу
Эскроу представляет собой счет, на котором хранятся деньги покупателя до того момента, как будут выполнены все обязательства. Такие счета используются при разных типах сделок. В строительстве эскроу используется следующим образом:
- Одна из сторон вносит средства;
- Деньги замораживаются (депонируются);
- Вторая сторона получает деньги после того, как выполнит свои обязательства.
Например, выполнением обязательств может считаться официальная смена собственника жилья. Для того, чтобы открыть эскроу, необходимо заключить одноименный договор. В этом документе будет указано, на каких основаниях банк должен будет перечислить деньги. Депонировать на эскроу можно как финансовые средства, так и ценные бумаги, однако недвижимость использовать в таком качестве не получится.
Важно помнить, что покупатель имеет право вернуть свои деньги в некоторых случаях:
- Срок депонирования окончен;
- Застройщик нарушил свои обязательства по договору долевого участия;
- Застройщик обанкротился.
Под депонированием понимается конкретный срок размещения финансовых средств. Обычно его прописывают в договоре. Стандартным сроком считается период от 3 до 6 месяцев. Если срок закончился, вы имеете право забрать свои деньги.
Также деньги можно вернуть, если договор долевого участия был расторгнут. Причем в данном случае способ расторжения не имеет значения.
При использовании эскроу застройщик получает финансовые средства исключительно после того, как стройка будет завершена. Фактически такая возможность возникает только после регистрации права собственности на первую квартиру. Банк возвращает деньги покупателям в случае, если стройка останавливается или застройщик оформляет банкротство.
Подробно расчеты с применением такого счета будут выглядеть следующим образом:
- Стороны заключают соответствующий договор, в котором продавец обязуется в срок и должным образом предоставить товар или услугу (в данном случае — завершить строительство и передать право собственности), а покупатель — оплатить;
- Банк выступает гарантом того, что деньги будут переведены только после оказания услуги или передачи товара;
- Покупатель открывает счет в банке и вносит необходимые финансовые средства;
- Банк блокирует их на счете;
- Продавец выполняет свои обязательства и предоставляет доказательства этому. Так, при продаже квартиры это может быть акт приема-передачи или выписка из ЕГРН;
- Только после этого банк передает деньги продавцу.
Как купить квартиру в ипотеку с использованием эскроу счета
Эскроу счет при покупке недвижимости в ипотеку оформить несложно. Необходимо в обычном порядке подать заявку на оформление ипотеки в любой из банков. После того, как одобрение будет получено, необходимо заключить с продавцом договор долевого участия, в котором эскроу счет должен выступать как способ расчета. После этого договор долевого участия регистрируется в Росреестре. Для покупателя открытие счета в банке осуществляется бесплатно.
Как открыть счет для оформления ипотеки:
- Подготовьте паспорт и оригинал договора долевого участия. Обратите внимание: договор уже должен быть зарегистрирован в Росреестре;
- Для того, чтобы банк открыл вам счет, необходимо заключить трехсторонний договор между вами, застройщиком и банком;
- Банк, который выдает вам ипотечный кредит, переведет средства в составе первоначального взноса и суммы кредита на счет, после чего деньги будут заморожены.
Многих беспокоит вопрос, что будет с деньгами, если обанкротится банк. В данном случае все средства будут возвращены, если сумма не превышает 10 миллионов рублей, так как все финансовые средства в пределах этой суммы автоматически страхуются Агентством по страхованию вкладов. Если обанкротится застройщик, вы также получите свои деньги назад.
Важное дополнение заключается также в том, что вы можете открыть эскроу счет и в другом банке. В таком случае у вас будет банк, выдавший кредит, а также банк, в котором у вас открыт счет. Никаких препятствий этому нет. Единственный возможный нюанс — банк-кредитор может взимать комиссию за перевод средств в другой банк, поэтому эту опцию необходимо заранее обговаривать.
Как купить квартиру с использованием эскроу счета в долевом строительстве
Покупка квартиры посредством договора долевого участия происходит по той же схеме за исключением оформления кредита в банке. Способ финансирования жилья при помощи счета эскроу очень прост:
- Получив разрешение на строительство, девелопер должен открыть в банке специальный расчетный счет;
- Покупатель оформляет договор долевого участия в строительства и подписывает его совместно с застройщиком;
- Между банком, девелопером и покупателем заключается трехсторонний договор об открытии счета эскроу;
- Банк открывает для покупателя счет;
- После этого договор долевого участия регистрируется застройщиком и покупателем в Росреестре;
- После этого необходимо внести на счет деньги;
- Финансовые средства будут храниться на счету до тех пор, пока не будут выполнены условия, указанные в договоре долевого участия;
- Девелопер оформляет ввод объекта в эксплуатацию;
- После того, как строительство официально завершается, финансовые средства переводятся на уже оформленный расчетный счет;
- После этого оформляется право собственности.
Покупатель, участвующий в долевом строительстве, может открыть счет эскроу в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка.
На что идут застройщики, чтобы обойти требования закона об эскроу счетах
К сожалению, условия того, когда застройщик получает деньги по эскроу, удовлетворяют далеко не всех. В результате некоторые недобросовестные застройщики находят способы обойти требования и получить деньги раньше.
Оформление счета эскроу обязательно с 1 июля 2019 года. Однако всем известно, что строительство — дело долгое. На сегодняшний день есть множество застройщиков, объекты которых были заложены до этой даты. А это значит, что они могут работать по старой схеме. Условий для получения денег всего два: продать 10% квартир и построить объект на 30%.
В результате застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям, подогревая спрос искусственным образом. После этого квартиры перепродавались по договору переуступки, что официально не запрещено законом.
Кроме того, обойти действующий закон можно через краудфандинг. В данном случае подразумевается сбор средств через инвестиционные площадки. Крупные застройщики такими площадками обычно не пользуются, однако многие молодые фирмы прибегают и к такому способу. Несмотря на то, что риски при таком варианте невероятно высоки, многие решаются испытать удачу, так как стоимость квартир значительно ниже.
Будьте бдительны и не дайте себя обмануть.
Плюсы и минусы покупки квартиры с использованием эскроу счета
Несмотря на то, что такая схема кажется максимально выгодной, у нее есть не только преимущества, но и недостатки.
В качестве достоинств можно перечислить такие факторы:
- Покупатель надежно защищен от мошенничества, а продавец гарантированно получит деньги, если выполнит условия сделки. Иными словами, вы можете не переживать за свои средства. Вы в любом случае получите их назад, если застройщик не выполнит свои обязательства. Или же получите квартиру, как и предполагалось изначально;
- Если одна из сторон примет решение расторгнуть договор, средства автоматически будут возвращены покупателю;
- Стороны могут самостоятельно определить, какие именно документы будут считаться доказательством выполнения обязательств;
- При оформлении договора долевого участия открытие счета осуществляется бесплатно, а сумма до 10 миллионов рублей страхуется автоматически;
- Если у покупателя есть долги по налогам, штрафам или другим кредитам, арестовать такой счет не выйдет.
Какие недостатки можно выделить:
- С такими счетами работают не все банки;
- До завершения сделки деньги будут заблокированы. Вернуть их можно только посредством расторжения договора;
- На эти средства не начисляются проценты, в отличие от депозита;
- За открытие счета необходимо оплатить комиссию. В сделках по долевому строительству комиссию в размере 0,7%-1% платит застройщик;
- Еще одним недостатком можно считать рост цен на жилье. Раньше застройщики в основном использовали средства дольщиков, однако теперь им приходится брать кредиты. Расходы по оплате процентов и обслуживанию кредита будут заложены в стоимость квартир;
- Часто квартира стоит дороже 10 миллионов рублей, поэтому все-таки присутствуют риски, ведь страхуется только сумма до 10 миллионов;
- Специфический недостаток при оформлении квартиры в ипотеку заключается в том, что будут возвращены только средства со счета. Иными словами, проценты, которые вы выплатили банку во время строительства, будут считаться вашими расходами и вернуть их не получится. Часто это составляет около 20% от стоимости.
