Собственное жилье — мечта практически каждой семьи, но цены на жилплощадь для многих кажутся недостижимыми даже при льготной ипотеке. В таком случае выходом может стать заключение договора ренты, который пока не пользуется популярностью на территории нашей страны.
Смысл ренты
Сделка такого рода подразумевает передачу имущества от одной стороны к другой на определенных условиях, которые соблюдаются длительный временной промежуток. Фактически, это приобретение жилья в рассрочку, когда рентоплательщик ежемесячно осуществляет плату рентополучателю за недвижимость. Чаще всего к таким сделкам прибегают пожилые люди, у которых нет близких родственников или же по каким-то причинам прекращено общение с ними. В качестве платы могут выступать не только деньги, но и уход, помощь по хозяйству (уборка, стирка, приготовление еды) или покупка лекарств.
При договоре ренты жилье переходит к новому владельцу при заключении сделки и ее подтверждении у нотариуса. При этом в документах о собственности, которые выдает Росреестр, будет обозначено обременение. После смерти рентополучателя оно будет снято, а до этого события на любые действия с недвижимостью нужно получить согласие прежнего владельца.
Виды ренты
Условия соглашения о ренте регулируются законодательно — этому виду сделок посвящена глава 33 Гражданского Кодекса России. Также в документе описаны три вида ренты:
- постоянная — ст. 589-595 ГК РФ;
- пожизненная — ст. 596-600 ГК РФ;
- пожизненное содержание с иждивением — ст. 601-605 ГК РФ.
Получателем постоянной ренты может быть физическое лицо и некоммерческая организация, если это не противоречит законодательной базе и виду ее деятельности. Выплаты при этом бессрочные, и право на них передается по наследству. Срок действия договора заканчивается после перечисления конкретной оговоренной изначально суммы.
Пожизненная рента устанавливается до кончины владельца жилплощади либо иного лица, которое указано в договоре ренты. При это[1] [2] м, если собственников недвижимости несколько, они все могут быть рентополучателями. В случае смерти одного из получателей ренты право на его выплаты переходит к еще живущим. Обязательства считаются исполненными после кончины последнего из рентополучателей.
Последний вид договора представляет собой передачу имущества на условиях содержания владельца жилья или других лиц, указанных в документе, до конца жизни. В этом случае нет фиксированных выплат — право на жилплощадь переходит при осуществлении ухода за рентополучателем. Сюда относится помощь в быту и по хозяйству, покупка продуктов, лекарств, одежды или оплата сиделки и медицинской помощи.
Для пожизненного содержания законодательство предусматривает возможность замены иждивения на регулярные денежные выплаты. Независимо от вида ренты платеж не должен составлять сумму ниже, чем прожиточный минимум в регионе. Соответственно, при его увеличении сумма перечислений рентополучателю тоже индексируется.
Условия договора ренты
Универсальной формы договора ренты не существует — каждый раз нужно обговаривать условия индивидуально и наиболее полно прописывать их для каждой из сторон. Такой подход снизит риски взаимных претензий и возможного расторжения сделки.
Что обязательно включают в договор:
- персональные данные участников — ФИО, сведения из паспорта, место регистрации и фактического проживания;
- предмет договора — какое имущество и на каких условиях передается на правах ренты от одного владельца к другому;
- сведения о передаваемой недвижимости — полное описание, включая адрес, этаж, площадь, планировки и сведения из документов на право собственности;
- суммы выплат — этот момент обсуждается в ходе переговоров до заключения договора; разовая выплата не должна быть ниже регионального значения прожиточного минимума;
- условия выплат — с какой регулярностью производят перечисления, наличными или переводом, как часто сумма индексируется, как зафиксировать передачу денег;
- если договор с пожизненным содержанием с иждивением — прописываются все договоренности и обязанности сторон, в т.ч. сколько раз и в каком объеме осуществляется уборка, как часто привозят продукты и как подтвердить факт добросовестного выполнения договоренностей;
- условия расторжения или изменения договора — как можно прекратить или откорректировать договор, как будут разрешаться споры.
Чтобы исключить спорные моменты и избежать размытых формулировок, не лишним будет обратиться к юристу. Для вступления договоренностей в силу стороны ставят свои подписи и дату. Правомерность сделки подтверждается нотариально, после этого документы подают в Росреестр для переоформления права собственности.
Необходимые документы
Заключение договора ренты потребует предварительной подготовки: помимо согласования самого текста и условий нужно собрать документы для подтверждения правомочности сделки. Вот примерный перечень тех бумаг, которые пригодятся для регистрации прав собственности на недвижимость для нового владельца:
- удостоверение личности всех участников сделки — обычно это паспорт;
- документ о праве собственности на объект на имя рентополучателя — выписка из Росреестра или свидетельство, если регистрация была до 2016 года;
- правоустанавливающие документы — бумаги, на основании которых недвижимость стала собственностью рентополучателя (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и прочее);
- поквартирная карточка или выписка из домовой книге о жильцах;
- реквизиты лицевого счета рентополучателя;
- письменное согласие на сделку от супругов участников сделки, если они не относятся к ее участникам; оно должно заверяться нотариально;
- согласие на сделку всех собственников, если их несколько;
- кадастровый и технический паспорта на объект;
- медицинская справка о дееспособности рентополучателя на момент заключения договора — необязательный документ, но снижает риски оспаривания со стороны потенциальных наследников или самого участника сделки.
Плюсы и минусы
В любой сделке есть риск — договор ренты не исключение. Какие отрицательные моменты есть при таком способе приобрести недвижимость:
- Несоблюдение условий договора рентоплательщиком. Он может оказаться мошенником или просто попасть в сложную ситуацию, когда средств на выплаты не будет. В таком случае судьба недвижимости решается через суд. Уже перечисленные средства рентоплательщику при этом не возвращаются.
- Получатель пережил плательщика. Чаще всего договор ренты заключают люди в возрасте в обмен на уход или прибавку к пенсии. Но есть риск, что рентополучатель окажется долгожителем, и тогда рентоплательщик не дождется собственного жилья. Близка к этому ситуация, когда выплаты в итоге превышают рыночную стоимость квартиры.
- Споры о правомерности сделки. Ситуация, когда после смерти рентополучателя в борьбу за недвижимость вступают родственники, к сожалению не единична. У них есть два пути — доказать, что владелец жилья был недееспособен на момент заключения сделки или рентоплательщик недобросовестно выполнял свои обязательства. Здесь пригодится медицинская справка от психиатра, взятая перед заключением договора, и расписки от рентополучателя, что у него нет претензий. Для суда также весомы показания свидетелей.
- Порча имущества. Если по каким-то причинам недвижимость пострадала, рентоплательщик не имеет права прекратить выплаты ренты или потребовать возмещения вреда.
Основной способ снизить риски — заключение договора под контролем юриста, который поможет уточнить каждую деталь и предусмотреть выходы из наиболее распространенных ситуаций. При этом не стоит отрицать несомненные плюсы сделки для обеих сторон. Пожилому человеку это дает возможность спокойно жить, получая дополнительный доход или помощь в быту и уход, не меняя при этом привычные условия. Для рентоплательщика тоже есть выгода:
- способ позаботиться о будущей жилплощади, когда нет возможности купить квартиру сразу — не всем дают ипотеку, ежемесячные платежи при этом для многих становятся неподъемными;
- рентополучатель не может без веской причины расторгнуть договор, если вторая сторона соблюдает все условия;
- чаще всего итоговая перечисленная сумма оказывается меньше, чем рыночная стоимость недвижимости.
Расторжение договора
Рента предусматривает долгосрочные регулярные затраты. За это время жизненные обстоятельства у любой из сторон могут измениться, поэтому для мирного разрешения споров лучшим решением будет включить в документы условия, при которых можно расторгнуть договор по соглашению между его участниками, включая денежные компенсации. Например, если расторжение происходит по инициативе рентополучателя, то он обязуется возместить понесенные рентоплательщиком расходы материально или выделением доли в квартире.
Если договориться добровольно не получилось, решение остается за судом. В каких случаях обычно это происходит:
- нарушение условий договора рентоплательщиком — просрочки платежей, отказ в помощи и уходе в случае иждивения;
- мошенничество — одна из сторон обманным путем пытается нажиться на второй, заведомо не собираясь исполнять обязательства;
- неправомерность — если участник сделки признан недееспособным или условия договора не имеют конкретики, суд признает его недействительным.
Наиболее сложный случай — пожизненное содержание с иждивением. Фактически при таком виде договора стать инициатором расторжения может только рентополучатель, обвинив вторую сторону в несоблюдении условий. Если рентоплательщик добросовестно исполняет договоренности, для защиты своих интересов стоит собирать доказательства — свидетельские показания, расписки, чеки из интернет-магазинов с адресом доставки по месту нахождения объекта, перечисление денег на лицевой счет, а не наличными, фото и видео общения с владельцем квартиры.
Выводы
Рента — возможность получить квартиру на выгодных для обеих сторон условиях. У процедуры есть свои плюсы и минусы для каждой стороны. Снизить риски поможет грамотный с юридической точки зрения договор с полным перечислением условий и медицинское доказательство дееспособности сторон сделки. Сделка обязательно регистрируется у нотариуса.
