Квартира по ипотеке. Как сэкономить? Рентабельность сделок с недвижимостью по расчетам специалистов

Расчеты специалистов

Специалисты "ДельтаКредит" подсчитали реальную отдачу от ипотечного кредита как способа инвестиций в недвижимость. И проиллюстрировали ее на конкретных цифрах. Они сравнили два варианта: покупка новой квартиры за собственные деньги и за счет кредита (на 10 лет под 15% годовых), который заемщик выплатит за 5 лет и без штрафных санкций. При расчетах учитывалось 7%-ное годовое увеличение цен на недвижимость (см. таблицу 1).



Однако в расчетах "Дельта-Кредит" не учтена стоимость самого кредита, которая значительно повышает сумму, в итоге выплаченную вами за квартиру. Если не использовать схему аренды покупаемой квартиры, такое приобретение вряд ли можно назвать выгодным. Мы попытались рассчитать реальные расходы покупателя, основываясь на тех же параметрах квартиры и тех же условиях кредита. Но журналистам сложно применять специальные методики, позволяющие рассчитать досрочное погашение, и мы вынуждены были поставить стандартный срок кредита - 10 лет (см. таблицу 2).




Что не учли специалисты

В расчетах "ДельтаКредит" не учтено несколько "мелких" моментов. В частности, удорожание квартиры, купленной на средства кредита, за счет дополнительных платежей и расходов при ипотеке. Так, 1,5% суммы кредита в год уйдут на обязательное страхование. Страхуются: залоговое имущество, титул (право собственности), гражданская ответственность и жизнь заемщика. В страховых компаниях обычно эти четыре позиции страхуются отдельно. В "Ингосстрахе" - в одном полисе. Там действует так называемое Комплексное ипотечное страхование, что для заемщика, конечно, удобнее. Еще однократно 1,5% стоимости квартиры - на нотариальное удостоверение договора ипотеки недвижимости. В среднем 6% - на оплату услуг агентства недвижимости для выбора квартиры, проверки документов и помощи в проведении сделки.

Специфика арендного бизнеса тоже не позволит вам нарисовать уж слишком радостную картинку. В импровизированном бизнес-плане своего нового "доходного дела" необходимо учесть и расходы хозяина квартиры на ее периодический ремонт (хотя бы раз в три года или после каждой смены арендаторов), а также уплату подоходного налога с арендных платежей. Необходимо еще упомянуть о риске повреждения квартиры арендаторами, от которого придется страховаться. А также об обязательном согласии банка на сдачу жилья внаем.

Но помимо дополнительных хлопот и расходов инвестиции в жилье как способ хранить и преумножать капиталы имеют и дополнительные плюсы. Так, в частности, при покупке квартиры гражданам РФ разрешается использовать установленные законом налоговые льготы. В соответствии с главой 23 Налогового кодекса РФ "Налог на доходы физических лиц" облагаемый налогом доход граждан уменьшается на суммы, израсходованные заемщиком на приобретение жилого дома или квартиры, а также на суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. В результате получается, что платежи по кредиту с учетом этой льготы уменьшаются в два раза.