Как правильно арендовать офис

Аренда офисов – очень распространенное явление, т.к. далеко не каждая компания может себе позволить купить здание под офис или даже купить несколько комнат под  офис. Поэтому очень важно, чтобы документы на аренду офиса были составлены грамотно и учитывали все аспекты взаимоотношений с арендодателем – это может сэкономить вам в дальнейшем и время, и нервы, и деньги.
Договор аренды должен состоять из нескольких обязательных пунктов, таких как: реквизиты сторон; права и обязанности арендатора и арендодателя; санкции за нарушение договора; срок договора аренды; причины, по которым договор аренды можно расторгнуть; порядок расторжения договора; стоимость аренды и что в нее входит и т.д.
Договор аренды имеет стандартную форму, но в него можно вписывать любые дополнения, касающиеся условий аренды, например, когда и кто будет производить ремонт, кто оплачивает коммунальные платежи и т.п. Если в договоре аренды стоят подписи обеих сторон, то он считается действительным со всеми подобными дополнениями.
Если договор аренды заключен на срок от одного года и больше, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Для избежания этой процедуры часто срок договора устанавливают 364 дня. Если срок аренды вообще не указывается, то такой договор считается бессрочным, а срок аренды может достигать 30-ти лет.
Чтобы правильно снять офис, договор аренды должен отражать следующие вопросы:

• подробное описание всего помещения, включая полный адрес и поэтажный план с указанием места расположения офиса и метраж всех комнат;
• указание документа, на основании которого арендатор владеет правом распоряжаться этим помещением;
• срок, на который заключается договор. Если срок не указан, то договор считается бессрочным. Расторгнуть такой договор можно, уведомив другую сторону в письменном виде о своем решении за три месяца.
• срок аренды. Он может отличаться от срока договора аренды, если время начала аренды не совпадает с передаточным актом помещения.
• договоренность относительно того, кто будет регистрировать договор в государственных органах;
• права и обязанности третьих лиц (если они есть) на эту недвижимость;
• арендная плата, как она рассчитывается и что в нее входит;
• кто оплачивает коммунальные платежи (если этот пункт не включен в договор, то коммунальные платежи обязан оплачивать собственник помещения);
• кто делает ремонт помещения и кто этот ремонт оплачивает;
• порядок и условия возврата помещения собственнику;
• санкции за нарушение договора.

Очень важным пунктом арендного договора является указание размера арендной платы, без этого пункта договор аренды считается недействительным. Аренда офисов часто рассчитывается из стоимости одного квадратного метра помещения, или же указывается стоимость аренды всего офиса сразу – это зависит от договоренности сторон. Для арендатора самым привлекательным вариантом является фиксированная стоимость аренды, но возможны и другие варианты, например, бартер товарами, производимыми арендатором.
Очень важно заранее обговорить все вопросы об оплате коммунальных платежей – кто должен их оплачивать. Причем лучше всего эти вопросы отразить в договоре, т.к. устные договоренности юридической силы не имеют.
Еще нужно обговорить вопрос, после какого промежутка времени арендодатель может изменить стоимость арендной платы. Если этого пункта в договоре нет, то этот срок считается равным году.
Для арендатора очень важно помнить о своей главной обязанности – платить за аренду. По закону, если арендатор два раза подряд пропускает срок оплаты аренды, то для арендодателя это является достаточным основанием для расторжения договора аренды.
Еще одним важным моментом договора аренды является пункт насчет того, кто и когда производит ремонт помещения и на какие средства. При этом нужно договориться о сроках проведения ремонта, о его стоимости (возможно владелец не против косметического ремонта, а евроремонт оплачивать не захочет) и о способах компенсации за ремонт. Для арендатора самым правильным будет составление акта состояния помещения на момент его передачи. Этот документ должен подписываться в присутствии свидетелей, он может очень пригодиться потом при возникновении каких-либо имущественных претензий со стороны владельца.
По умолчанию, текущий ремонт помещения должен производить арендатор, а капитальный ремонт – арендодатель. Но эти условия можно изменять и обязательно отразить в договоре аренды. При этом не забудьте уточнить, как скажется ремонт помещения на стоимости арендной платы. Здесь могут быть различные варианты. Договор аренды может вступить в силу только после проведения вами ремонта, и его стоимость потом будет зачтена в стоимость арендной платы. Или же арендатор вернет сумму ремонта вам деньгами. Если вы арендуете только что отремонтированное помещение, то имеет смысл заключить предварительный договор, который гарантирует вам заключение основного договора.